投资要点
　　4月底政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，各地放松限购、优化供给重点意在去库存，而目前常态化措施已逐步用足，新的政策窗口渐近，虽然当前基本面仍未有明显好转，但考虑到过去几轮行情周期基本上均为政策行情领先于基本面行情，我们看好未来几个月政策窗口期的估值修复行情，但是否能持续最终仍取决于后续基本面的支撑与否。
　　行业基本面跟踪
　　（1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为199.28万方，本年累计新房成交面积为3408.95万方，累计同比-44.7%。30大中城市近四周平均成交面积为185.91万方，同比-35.9%，环比+2.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为67.08万方，同比-26.2%，环比-0.1%，二线城市近四周平均成交面积为84.3万方，同比-44.4%，环比+2.9%，三线城市近四周平均成交面积为34.53万方，同比-27.4%，环比+4.3%。上周重点10城商品住宅可售面积为7345.2万方，同比+4.8%，环比+0.15%，重点10城去化周期为16.52个月，其中一线城市去化周期为15.47个月。
　　（2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为127.47万方，本年累计二手房成交面积为2621.52万方，累计同比16.9%。重点10城近四周平均成交面积为160.1万方，同比-9.5%，环比-5%。截至2024/5/5全国城市二手房出售挂牌量指数为33.54，环比-15.6%，挂牌价指数为169.17，环比-0.44%。
　　（3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为177.72万方，成交住宅类土地建面为186.4万方，新增供应商服类土地建面为125.55万方，成交商服类土地建面为106.51万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.22，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.87。
　　上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为2636.39元/平方米，溢价率为0.94%，环比+0.3pct，成交商服类土地楼面均价为2805.87元/平方米，溢价率为0.05%，环比-2.14pct。
　　行情回顾
　　上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.38%，沪深300指数上涨1.72%，房地产指数跑赢沪深300指数2.66pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1%，恒生综合指数上涨2.74%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.74pct。
　　风险提示：
　　政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。