投资要点
　　3月利率上行，抵押贷款购买指数和再融资指数转降：截至2024年3月28日，美国30年抵押贷款固定利率为6.79%，在经历年初2个月的稳定期后，3月美国30年抵押贷款固定利率较2024年2月末上行，抑制住房需求。截至2024年3月29日，抵押贷款购买指数和抵押贷款再融资指数分别为145.6和453.5，较3月第一周数据下滑。截至2024年2月，美国住房购买力固定指数为103.0，仍为历史低位水平，环比略降。
　　3月二手房市场库存增加但销售尚未有反应，去化周期缩短：从供给端来看，截至2024年3月，美国二手房库存量111万套，同比增长14.4%，实现自2023年11月以来最高同比增幅，也是连续第5个月实现同比正增长；3月，新增挂牌量为39.6万套，同比增长15.5%，主要因在“春季销售”之前二手房卖家开始补库。从需求端来看，2024年3月美国二手房销量季调折年数为419万套，位于历史低位水平，同比下降3.7%，环比下降4.3%，2月二手房销量改善为昙花一现，购房者因高利率环境和高价仍处于观望状态；3月美国二手房去化周期中位数降至50天，较2023年3月缩短2天。从价格来看，2024年3月美国二手价格中位数为39.35万美元/套，同比增长4.8%，保持高位增长趋势。
　　3月新房销售大幅增长且销售均价提升，单户住宅新开工较2月放缓：从供给端来看，截至2024年3月，新房待售库存量（季调）为47.7万套，同比增长10.2%，开发商保持积极补库的趋势。从需求端来看，2024年3月，新房销售季调折年数为69.3万套，同比增长8.3%，环比增长8.8%，自2023年4月起连续第12个月实现同比正增长。此外，2024年3月，住房市场指数为51，是2023年8月以来首次超过50，购房者意愿以及开发商信心自底部逐步修复。从价格来看，2024年3月美国新房价格中位数43.07万美元/套，环比增加5.9%，且和二手房价差略增至9.5%，主要因开发商在有利的供需格局下降低折扣力度。从开工来看，2024年3月新房开工许可季调折年数环比下降4.3%至145.8万套，其中单户住宅开工许可季调折年数环比下降4.7%至97.3万套；实际的新房开工量为132.1万套，环比下降14.7%，同比下降4.3%，其中单户住宅开工量为102.2万套，同比增长21.2%，环比下降12.4%。过去几个月新房开工量的增长主要由单户住宅开工推动，但随着利率的提升，开发商主动放缓了单户住宅的开工节奏。
　　我们的观点：5月3日，美国公布非农就业数据低于预期且失业率环比提升，令市场对美联储提前降息的预期升温。我们认为在当前供不应求的市场格局下，若利率松动下跌，被抑制的购房需求将被释放，对于新房、二手房市场均有积极作用，尤其对于新房开发商可以降低利率优惠力度，有望获取更多的利润空间。
　　风险提示：美联储降息进度不及预期，美国房价降幅超预期。