本期投资提示：
　　经历史和国际对比表明，我国基本面已深度调整。1）行业规模深度调整，前端指标已下跌50%-60%。其中，全国年化住宅销面降至8.7亿平、较峰值-49%、回到2010年；全国年化住宅开工降至6.4亿平、较峰值-62%、回到2007年；300城年化宅地成交降至4.8亿平、较峰值-59%、回到2010年前。2）房价也已深度调整，预计全国房价跌幅超25%。其中，一线城市房价跌幅均值25%，远高于08年周期的12%、11年周期的8%、14年周期的6%。3）对比国际危机经验，我国量价均已深度调整。一方面，美、日、韩、西班牙、丹麦、芬兰六国危机阶段最大跌幅均值为31%，而目前我国房价跌幅已接近；另一方面，日美经验开工最大跌幅均值为54%-73%，而目前我国开工跌幅也已接近。
　　三大底部支撑信号显现，需求自然底有望来临。1）按揭负担比明显改善，居民购买力被动改善。23Q4一线/二线城市（前40%收入群体）家庭按揭负担比均值为57%/27%，分别较18年高点90%/47%显著回落，均已回到2016年前水平，并接近于或达到09Q1、13Q1和16Q1等历史阶段性底部，居民购买力被动改善，对量价形成支撑。2）租金利差收窄至极值，住宅配置性价比显现。24年3月百城租金回报率回升至2.18%，同期10年期国债收益率降至2.29%，利差收窄至-11BP，创近几年新高，其中一线/二线/三线/四线城市租金回报率为1.84%/2.24%/2.51%/2.96%，三四线城市基本跑赢国债，住宅配置性价比显现，对量价形成支撑。3）对比日美经验，我国千人开工套数显著超跌。23年我国千人开工套数4.5套，大幅低于日美同阶段（城镇化率65%-75%）的开工水平（日本11.2套、美国7.3套），呈现显著超跌，也意味中期角度我国已有较强支撑。
　　三大底线测算需求有支撑，当前已处超跌状态。1）测算方式一：通过对城镇化率、人均住房面积、房屋更新率等中期需求三大支撑的分析，我们认为我国需求总量依然有支撑，并测算中期住宅需求中枢为11.6亿平。2）测算方式二：通过对日韩饱和阶段的住房经验的借鉴，我们通过中日韩人口差距、并使用日韩住宅开工来线性测算我国住宅开工中枢底线，并间接测算中期住宅需求中枢为10.5亿平。3）测算方式三：通过中日美相同城镇化率阶段（65%-75%）千人开工套数的对比测算我国住宅开工中枢底线，并间接测算中期住宅需求中枢为11.4亿平。而2023年我国住宅销售面积仅9.5亿平、住宅开工6.9亿平，上述三大测算方式下当前行业规模均处超跌状态，表明我国中期仍有较强支撑。
　　投资分析意见：三大底部信号显现，需求有望筑底企稳，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房企销售回款下行，融资现金流下行，出险房企数量再增加。