事件：
　　4月30日，克而瑞发布2024年4月房地产公司销售排行，保利单月销售排名第一，实现销售金额330亿元，中海、华润单月销售额分别为218、213亿元，排名第二、三位，前三门槛从去年同期340亿元下降至213亿元。4月单月销售过百亿房企为7家，较23年同期减少7家，对比2022年同期减少7家。
　　点评：
　　4月50家房企销售额同比-45%，前4月累计同比-49%，销售低迷、仍需政策优化。根据克而瑞数据，2024年4月，50家房企单月销售金额2,522亿元，环比-17.7%，同比-44.8%、较前值+0.8pct；销售面积为1,582万方，环比-6.6%，同比-36.2%、较前值+10.0pct；自23年6月以来销售同比出现大幅下降；从累计数据看，24年1-4月累计销售金额8,938亿元，同比-48.6%、较前值+1.4pct；销售面积5,201万方，同比-48.6%、较前值+2.1pct；1-4月累计销售金额同比降幅仍然较大。24年以来销售降幅仍然明显，整体市场景气度仍处低位。值得注意的是，4月30日政治局会议指出，要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施；此外一线城市认房不认贷、首付比例下调、放松限购，放松政策加速落地；预计后续基本面有望底部企稳，其中一二线城市销售将有望率先恢复。
　　 4月单月销售：保利、中海、华润排名前三，行业热度下滑背景下房企销售出现普降。根据克而瑞数据，从单月销售来看，保利销售排名第一，中海、华润分别位列二三。其中，保利330亿（YOY-21%）、中海218亿（YOY-36%）、华润213亿（YOY-36%）、万科200亿（YOY-40%）、招蛇186亿（YOY-51%）、绿城148亿（YOY-24%）、融创125亿（YOY+55%）、建发房产96亿（YOY-44%）、滨江93亿（YOY-54%）、龙湖90亿（YOY-46%）、越秀83亿（YOY-38%）、金茂66亿（YOY-54%）、金地62亿（YOY-58%）、碧桂园49亿（YOY-83%）、旭辉39亿（YOY-53%）、新城37亿（YOY-48%）、华发36亿（YOY-57%）、世茂26亿（YOY-48%）、中南17亿（YOY-58%）、金科17亿（YOY-4%）、阳光城10亿（YOY-72%）等；主流企业中销售同比排名靠前的房企为：融创+55%、金科-4%、保利-21%、绿城-24%、中海-36%、华润-36%、越秀-38%等，显著好于行业热度。
　　1-4月累计销售：保利、中海、万科排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化加大。根据克而瑞数据，从累计销售来看，保利销售排名第一，中海、万科分别位列二三。其中，保利960亿（YOY-38%）、中海820亿（YOY-30%）、万科780亿（YOY-42%）、华润720亿（YOY-36%）、中南64亿（YOY-60%）、招蛇588亿（YOY-47%）、绿城525亿（YOY-29%）、阳光城49亿（YOY-63%）、金科48亿（YOY-60%）、建发房产411亿（YOY-35%）、滨江356亿（YOY-41%）、龙湖324亿（YOY-52%）、越秀300亿（YOY-48%）、金茂241亿（YOY-59%）、华发240亿（YOY-58%）、金地230亿（YOY-61%）、碧桂园226亿（YOY-81%）、融创225亿（YOY-40%）、新城157亿（YOY-45%）、旭辉140亿（YOY-52%）、世茂109亿（YOY-45%）等。24年1-4月50家房企累计销售金额同比增速回落，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：绿城-29%、中海-30%、建发房产-35%、华润-36%、保利-38%等，显著好于行业。
　　投资分析意见：新房销售依然低迷，需求政策优化可期，维持“看好”评级。在房地产行业基本面经历了深度调整之后，当前购房按揭负担比明显改善、租金回报率对国债利差显著收窄、千人开工套数较日美大幅超跌，上述三大底部支撑信号显现，预计房地产行业的自然需求底有望来临。此外，近期二手房销量回暖，房价也有筑底企稳趋势，同时叠加房地产政策进一步优化，尤其近期政策思路开始向着需求侧的去库存转变，预计市场热度也将逐步由二手房传导至新房，从而推动房地产市场逐步回归正轨。我们维持房地产“看好”评级，推荐优质产品力房企：A股：滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份、新城控股；H股：华润置地、建发国际、中海外发展、越秀地产、龙湖集团；建议关注代建企业：绿城管理。此外，维持物业管理“看好”评级，推荐：华润万象、保利物业、中海物业、万物云，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产行业销售和融资资金再趋紧，城中村改造推进不及预期。