报告核心观点
　　2023年公募REITs年报出炉。相较于季报，公募REITs在估值和投资者结构方面存在增量信息。估值来看，产业园和物流园估值多下降，主要系租金水平和租金增长率有所调降；保租房REITs受租金小幅上调影响，估值提升；高速类REITs估值多数下降，主要系期限减少和通行费收入调减；能源项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因素主导，均出现下调。投资者结构来看，机构投资者占比仍较高，达93.37%。新旧动能切换背景下，估值增长假设多数下调，我们建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、能源、车流稳定和分派较高的高速等。
　　产权类REITs估值：产业园和物流园估值多下降，保租房估值小幅上行
　　产业园和仓储物流估值多数下调，主要系租金水平和租金增长率有所调降。从2023年业绩表现来看，项目经营表现分化，部分项目出租率下降、租金下行，项目基本面修复缓慢，市场环境恢复不及预期，出于谨慎预测并基于业绩表现和市场环境，产业园和物流园的租金水平和租金增长率多数下调。保租房类REITs估值均小幅上调，主要与租金上调有关，但部分项目租金增长假设向后推迟，如深安居和北保。
　　经营权REITs估值：高速、能源环保REITs估值多下调
　　高速类REITs估值多数下降，主要系期限减少和通行费收入调减，但折现率多数降低。整体来看，披露23年年报的8只高速类REITs中7只REITs估值均有所下降。部分项目2024年预测通行费收入较原预期有所降低，但仍较2023年通行费收入实际值超过10%的增长。折现率多数下调，主要受同行业公司的beta、市场风险溢价的下调影响。能源类REITs整体估值下行，项目估值变动受到发电收入减少、成本增加以及特许经营期限缩短等因素主导，均出现下调。环保类的两只REITs收益期限随着时间推移逐渐缩短，估值均有所下降。
　　投资者结构：公募REITs机构投资者占比超过93%
　　我国公募REITs的机构投资者占比较高，近半数持有比例较2023中报有所提升。根据2023年报披露，29只REITs机构投资者占比均值为93.37%，个人投资者仅占比6.63%，并有23只公募REITs的机构投资者占比超过90%。分底层资产类型来看，保租房、高速公路、产业园、仓储物流和能源类REITs机构投资者集中度较高，占比均超过88%，相比之下环保类REITs个人投资者占比较高，机构投资者占比均在80%以下。
　　投资建议：新旧动能切换，挖掘韧性、高分派板块
　　存款利率下调、LPR降息、广谱利率下行、机构“资产荒”背景下，公募REITs等具备高分红属性的资产具备长期投资价值。新旧动能切换背景下，估值增长假设多数下调，我们建议关注经营稳定性较强、具备一定韧性的资产，如保租房、电价和电量较稳定的能源基础设施、车流稳定和分派较高的高速等。向后看，社保基金和养老金FOF等资金入市，会继续为市场带来稳定的增量资金，配套制度、会计处理的不断完善、以REITs为标的的ETF产品的不断探索，也有助于流动性的改善，在险资资产欠配的背景下，REITs或成为以险资为主的长期资金的重要配置方向。
　　风险提示：数据统计估算偏差，公募REITs运营风险。