我们维持“买入”评级，并下调目标价至9.40港元。我们预计绿城管理2024-2026年每股盈利分别为人民币0.615元、人民币0.773元和人民币0.950元，对应2023-2026年的年复合增长率为24.1%。我们下调目标价至9.40港元，相当于14.0倍的2024年市盈率。我们维持“买入”评级。
　　2023年业绩强劲，派息率达100%，令人惊喜。在房地产下行周期中，公司录得强劲的2023年业绩，总收入同比增长24.3%，盈利同比增长30.8%。得益于强劲的盈利增长和净现金流入，管理层宣布2023财年的派息率为100%（80%为末期股息，20%为特别股息）。我们认为，高派息率给市场带来了积极的惊喜。此外，管理层还表示，未来几年的派息率应稳定在80%以上。
　　合约建筑面积的强劲扩张确保高增长。据公司披露，2023年绿城管理新拓代建项目合约总建筑面积达3,528万平方米，同比增长25.0%。新拓代建项目代建费方面，2023年总金额达到人民币103.7亿元，同比增长20.5%。考虑到至2023年底，公司未确认的代建费总额将超过人民币250亿元，因此，我们看到公司未来几年的盈利增长具备高确定性。
　　代建行业仍处于快速发展轨道。我们认为，代建业务是蓝海市场，这一点正在逐步得到验证。据亿瀚智库统计，2023年代建房企新增建筑面积近1.70亿平方米，保持了同比53.0%的增长。
　　催化剂：1）来自城投、AMC及金融机构为委托方的新订约建筑面积大量增加；以及2）规模效应带来的利润率提升。
　　下行风险：1）市场渗透率不及预期；2）纾困项目交付面积低于预期；以及3）委托方未能偿付的风险。