核心观点
　　2023年，公司实现营收1750亿元，同比下降4.4%，实现归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合我们之前的盈利预测。2023年公司实现销售金额2936亿元，同比增长0.4%，销售规模跻身行业前5。2023年公司拿地55宗，权益拿地支出867亿元，同比增长13.2%。资产运营业务方面，2023年实现EBITDA 33亿元，同比提高8.6%，成熟运营期项目EBITDA回报率6.3%。公司计划分配现金股利总额29.0亿元，分红比例达45.9%，以截至2024年3月18日的收盘价计算，公司股息率达3.4%，投资价值显著。
　　事件
　　公司发布2023年年报，实现营收1750亿元，同比下降4.4%，实现归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%。
　　简评
　　公司业绩符合预期。2023年，公司实现营收1750亿元，同比下降4.4%，实现归母净利润63.2亿元，同比增长48.2%，业绩符合我们之前的盈利预测。公司归母净利润增速高于营收增速主要是由于：1）2023年计提资产和信用减值损失24.2亿元，同比下降62.6%；2）2023年少数股东损益占比30.6%，较上年下降22.5个百分点。受制于行业下行趋势，公司盈利能力下滑，2023年实现毛利率15.9%，较上年下降3.4个百分点，我们认为随着公司资产结构的逐步优化，利润率有望触底回升。
　　销售稳健增长，拿地聚焦核心。2023年公司实现销售金额2936亿元，同比增长0.4%，销售规模跻身行业前5。公司在上海、苏州、合肥、长沙、南通5个城市销售规模居于首位，在13个城市位列前五，“强心30城”签约销售额占比91%，聚焦成效显著。拿地方面，2023年公司拿地55宗，总地价1134亿元，拿地强度38.6%，较上年下降5.1个百分点，权益拿地支出867亿元，同比增长13.2%。公司在“强心30城”的投资额占比达99%，四个一线城市投资额占比51%，拿地持续聚焦高能级核心城市。
　　资产运营收入稳步提升，博时产园REIT扩募。2023年公司资产运营业务实现收入66.9亿元，同比提高17.2%，实现EBITDA 33亿元，同比提高8.6%，报告期内，成熟运营期项目EBITDA回报率6.3%，较上年提高0.5个百分点。2023年公司积极响应国家号召，以招商局光明科技园加速器二期项目为底层资产，实施蛇口产园REIT扩募及购入基础设施资产工作，发行规模12.4亿元，进一步确立了公司资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。
　　积极分红回报股东，投资价值显著。公司计划分配现金股利总额29.0亿元，分红比例达45.9%，高于公司在股东回报规划中规定的40%的下限。以截至2024年3月18日的收盘价计算，公司股息率达3.4%，投资价值显著。
　　下调盈利预测，维持买入评级和目标价不变。我们预测公司2024-2026年EPS为0.91/1.14/1.35元（原预测2024-2025年EPS为1.19/1.59元）。公司拿地聚焦于一二线核心城市，销售有望持续改善，资产运营业务具备较高的成长性，同时公司提高分红比例，具备高股息特性，投资价值显著，维持买入评级和21.53元的目标价不变。
　　风险提示：1）业绩方面，高毛利项目结转存在不确定性，从而导致全年毛利率进一步下行，此外，如果市场继续下行，将导致存货减值压力继续增大，有可能会在年报业绩中体现。2）经营方面，如果市场再次下行，有可能无法完成年初预定的销售目标。公司在前期保持了较高的拿地强度，如果市场恶化，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩。3）当前一二线核心城市土地市场竞争激烈，若公司未来无法在核心城市市场获得足够的土地，则开发业务规模和效益可能受到负面影响。