权益提升推动业绩，分红彰显诚意
　　招商蛇口发布年报，2023年实现营收1750亿元（yoy-4.4%），归母净利63.2亿元（yoy+48.2%）。拟每10股派息3.2元。我们预计公司2024-2026年归母净利分别为76.4/86.0/95.4元（2024/2025年前值分别为100.0/110.9亿元）。可比公司2024年Wind一致预期PE均值为12倍，考虑公司融资优势显著，储备兼具质与量，未来可期，给予公司2024年16.8倍PE，目标价14.11元，维持“买入”评级。
　　减值影响减弱以及权益比例提升，归母净利同比大幅提升
　　报告期公司开发业务结算收入下滑7%，导致公司营收同比小幅下降，结算毛利率也随行业中枢下行4pct至17.1%。但公司归母净利显著增长，原因在于1）资产以及信用减值损失同比下降40.4亿至24.2亿；2）权益比例显著提升，少数股东损益占净利润比例同比-22.5pct至30.6%。此外，公司资产运营以及城市服务板块持续增长，营收同比分别+40.6%/+14.4%至59.3/151.2亿元。公司资产运营业务持续增长，集中商业/长租公寓的在建项目对应建面仍有翻倍空间，期内公司顺利完成REITs扩募打通融投管退通道，旗下物管平台招商积余稳步成长，这些将为公司未来利润提供增长点。
　　销售、拿地逆势保持稳健，权益拿地额同比提升
　　尽管2023年行业仍在寻底阶段，但公司销售依然实现正增长。全年销售面积1223万方，同比+2.5%，销售额达历史新高2936亿，同比+0.4%，销售规模进入全国前五，较TOP10和TOP100房企平均同比增速分别高出12.2和18.2pct。拿地方面，公司保持力度，拿地强度为39%。全年拿地额1134亿，同比-11%，但权益拿地额同比+13%至867亿元，权益比例同比+16pct至76%，预计可加大优质资源对未来利润的贡献。区位上坚持战略聚焦，“强心30城”/“深耕6+10城”的投资额占比分别达99%/88%，一线城市拿地额占比51%。
　　融资优势显著，股东回报彰显诚意，维持“买入”评级
　　截至期末公司维持“绿档”。全年新增公开市场融资324.3亿，综合资金成本3.47%，较年初降低42BP。同时2023年9月20日，公司以11.81元/股的发行价格定增7.2亿股，成功募资85亿元，体现投资者的认可及监管部门的支持。此外，公司于去年12月公布2023-2025年回报计划，承诺分红率不低于40%。2023年践行承诺，计划分红率达45.9%，彰显公司诚意。我们持续看好公司在行业变局中抓住规模扩张和资源整合机遇的能力，维持“买入”。
　　风险提示：行业销售下行风险，房企信用风险。