相比2022年，2023年REITs发行数量和发行规模大幅下降53.85%和51.98%，虽然REITs上市后首次出现发行放缓迹象，但发行市场也不乏亮点：1）政策面持续推动REITs发展和创新，基础资产类型再次扩容；2）REITs管理人集中度较高，并继续向专业化发展；3）4只产权类REITs首次完成扩募，标志着REITs市场更加完善。
　　2023年产权类REITs整体经营状况较平稳，呈现改善迹象。其中保障房REITs营业收入波动很小，表现非常平稳，并且4只保障房REITs中有3只最新季度营业收入高于上市后首个季度表现，显示出稳定的增长性。仓储物流REITs的整体表现也较平稳，3只REITs份额营业收入全部超过上市后首个季度。产业园REITs在2022年受到疫情影响较大，2023年趋向平稳。截止最新季度有50%的产权类REITs上市后实现了季度营收增长。2023年特许经营权REITs整体处于较好复苏态势。其中收费公路REITs复苏明显，生态环保类型营收变化相对平稳，而清洁能源REITs营收波动相对较大。截止最新季度，有42%的特许经营权REITs上市后实现了季度营收增长。
　　2023年28只REITs都进行了一次以上的分红。所有REITs上市以来到2023年底的累计可供分配金额为115.06亿元，占比79%的可供分配金额已经向投资者分红，其中特许经营权REITs分红比例为82%，而产权类REITs分红比例为70%。特许经营权分红收益率明显高于产权类REITs，前者在2023年的平均分红收益率为8.54%，而后者仅为3.22%，但都明显高于2022年。产权类REITs分红收益率高于沪深300指数，但仍明显落后于中证红利指数。分类型来看，产权类REITs中2023年分红收益率最高的为仓储物流，且明显高于2022年，其次为保障房和产业园。特许经营权REITs中最高的为清洁能源，其次为生态环保和收费公路，后两者都明显好于2022年。
　　从最近两年来看，REITs在2022年表现出一定的抗跌性，明显好于股票市场。而2023年则出现反转，REITs市场大幅下跌，明显不及股票市场表现，尤其是产权类REITs跌幅更大，可能原因在于特许经营权REITs在2023年分红收益相比2022年大幅提升，而产权类REITs分红收益提升不大，导致了特许经营权REITs相对更抗跌。分类型来看，清洁能源REITs和保障房REITs去年跌幅较小，甚至好于沪深300指数，而产业园和仓储物流REITs则跌幅较大。从最近两年半表现来看，REITs夏普比明显高于沪深300指数，低于中证红利指数，其中生态环保最高，而收费公路最低。
　　不同类型REITs之间表现出很强的正相关性，虽然REITs同沪深300和中证红利也呈现正相关性，体现出权益类产品的特点，但相关系数普遍较小，且2023年REITs与股票市场的正相关性变弱。REITs上市后流行性变化较大，2022年三季度开始趋向平稳，2023年受市场行情影响，REITs二季度和四季度流动性下降，但年末又快速提升。整体而言，REITs市场流动性整体表现较好，明显高于沪深300，与中证500接近。