基于OECD实际房价指数，筛选出20个国家或地区的25次房地产泡沫作为研究样本，进一步观测房地产泡沫破灭前后实体经济的相关表现。
　　经济增长：GDP增速“下台阶”，投资和消费受影响更大
　　地产泡沫破灭后实际GDP增速迅速下降，经历漫长的企稳回升后也明显“下台阶”，结构上投资和消费增速受影响更大。从节奏上看，地产泡沫破灭前后实际GDP增速表现可分为“持续高增-快速下降-逐步企稳”三个阶段：1）地产泡沫破灭前，实际GDP增速整体维持相对高位；2）泡沫破灭后的前2年，实际GDP增速快速下降甚至转负；3）泡沫破灭后的第3年开始，实际GDP增速逐步企稳回升，并在低位区间保持4年左右，到第8年开始增速继续提升，但仍难以回到泡沫破灭前水平（第10年增速为破灭前5年均值的82%）。从结构上看，投资和消费受影响幅度更大：1）实际投资增速在泡沫破灭前3年见顶，泡沫破灭后迅速转负，直到第4年才回归至零附近，第8年开始再次回归至接近前高；2）实际消费增速在泡沫破灭前2年见顶，泡沫破灭后快速下降至零附近，随后开启漫长的恢复过程，但即便经过10年的恢复之后，实际消费增速也较前高有明显差距；3）实际出口增速在泡沫破灭后有所下降，但无论是泡沫破灭前后，出口增速均呈现出较强的波动性，地产泡沫与实际出口增速的相关性较弱。
　　价格水平：通胀和汇率均持续下降
　　地产泡沫破灭后通胀水平和名义汇率持续下降。从通胀变化来看，地产泡沫破灭前CPI增速基本维持相对高位，前3年CPI增速开始稳步提升，直到地产泡沫破灭后第1年达到顶点，随后呈持续下降趋势，直至泡沫破灭后第10年，实际CPI增速仅为破灭前5年均值的35%，通缩的阴影挥之不去。从汇率变化来看，地产泡沫破灭前5年，名义汇率指数基本呈上升趋势，并在泡沫破灭当年达到顶点，随后呈持续下降趋势，直至第10年也明显低于泡沫破灭前；但实际汇率表现略有不同，由于通胀水平持续下降，实际汇率在泡沫破灭后第8年开始逐步企稳。
　　居民生活：失业率快速走高，人均净收入增长率明显下降
　　地产泡沫破灭后失业率快速走高，人均净收入增长率明显下降。从就业情况来看，地产泡沫破灭前失业率稳定在较低水平，前3年失业率稳步下降，地产泡沫破灭当年失业率降至低点，而地产泡沫破灭后失业率开始快速走高，直至第6年达到高点，随后呈逐步下降趋势，但直至第10年失业率仍高于泡沫破灭前水平。从居民收入来看，地产泡沫破灭前3年，净人均收入增长率已呈下降趋势，地产泡沫破灭后净人均收入增长率加速下降、且由正转负，直至第3年才回归至零附近，随后基本呈波动上升趋势，但直至第10年也难以回到泡沫破灭前的高点水平。
　　投资建议：关注优质开发龙头和弱周期标的
　　海外经验来看，地产泡沫破灭会对实体经济造成持久且深远的影响，短期经济增长、价格水平、居民生活等多维度指标会明显走弱，但终将迎来逐步修复，只是在较长时间内，仍难以回到泡沫破灭前的高点水平，即便泡沫破灭后的第10年，实际GDP、CPI和人均净收入增速分别仅相当于泡沫破灭前5年均值的82%/35%/84%。我国房地产行业仍在寻找新均衡，但量的急跌阶段正在过去，预计Q2开始跌幅会逐步收敛；多数城市房价已经回归至均衡区间，只是核心城市的结构性压力仍存，风险出清还需要时间。建议关注供给侧优化和稳定现金流的优质标的。
　　风险提示
　　1、需求表现低于预期；2、政策效果低于预期；3、房价下跌导致阿尔法逻辑受损。