板块行情：春节前一周（2月5日-2月9日）申万一级行业指数中，房地产指数上升1%，在31个一级行业板块中排名第28位。
　　政策要闻：中央层面：1）住房与城乡建设部：召开保障性住房建设工作现场会，提出从解决困难工薪收入群体住房问题入手，以需定建等工作要求；城镇房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度试点工作正在加快推进；提出第一批房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及房地产项目3218个。2）中国人民银行：因城施策精准实施差别化住房信贷政策，以更好支持刚性和改善性住房需求。3）证监会：若基础设施REITs产品连续两年未按照相关规定将不低于基金年度可供分配金额的90%进行收益分配的，相关基金产品将按规定被交易所终止上市。地方层面：1）深圳：深户购房取消落户3年购房年限要求，非深户社保满3年限购1套；将建设筹集10万套保障性住房，开工改造141个老旧小区。2）北京通州：解除通州楼市“双限”政策，具有本市购房资格且符合条件的家庭，可在通州区购买1套商品住房。
　　公司动态：1）世茂集团：16个项目成功入围由住房和城乡建设部制定的“白名单”，主要分布在广东、湖北、重庆、江苏、天津、辽宁和山东等省市。2）远洋集团：近20个项目入选城市房地产融资协调机制“白名单”，主要分布在西安、成都、武汉、厦门等城市。3）福星股份：“星誉国际K12、K13地块”项目已成功入围武汉市第一批房地产融资项目名单；已通过股票回购A股股份66.82万股，已回购资金总额为200.45万元。4）张江高科：公司及全资子公司上海张江集成电路产业区开发有限公司拟分别成立全资子公司，将持有的部分在建工程按照资产及其对应负债的账面净值有偿划转至新设立的全资子公司。5）绿地：34个项目获批进入“白名单”，分布在山东、四川、安徽、云南、黑龙江等地。6）万科：领展收购万科非并表子公司印力拥有的上海七宝万科广场50%的权益，成为该物业的唯一拥有人，收购价为23.84亿元，该物业整体估值为70.6亿元。8）华润置地：将原有的7个大区缩减为5个大区，即华东、华南、深圳、北方和中西部五大区域，将28个地区公司整合为20个，各个片区将直接向总部汇报。
　　销售端：新房成交较23年春节下降53%，二手房成交下降8%。1）一般春节期间交易量较低，第7周21城商品房成交面积7.6万方，商品房日平均成交面积1.1万方，较23年春节下降53%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市第7周成交面积分别为1.2万方、2.1万方、4.2万方，较23年春节增速分别为+126%、53%、-70%。3）第7周11城二手房成交面积0.5万方，日平均成交面积0.07万方，较23年春节下降8%。
　　投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表。