板块行情：本周（1月15日-1月19日）申万一级行业指数中，房地产指数下跌3.6%，在31个一级行业板块中排名第20位。
　　政策要闻：中央层面：自然资源部：明确2024年全国自然资源工作的总体要求，对2024年重点工作作出8方面部署。具体内容包括守牢耕地保护红线；加大勘探开发和增储上产力度，提高战略性矿产资源保障能力；加快海洋强国建设；深化“多规合一”改革，促进国土空间开发保护格局优化；优化自然资源要素供给，强化差别化要素保障政策，提升自然资源要素配置效率，推进房地产领域“三大工程”配套政策落地见效；实施山水林田湖草沙一体化保护和系统治理，启动实施自然生态资源监测评价预警工程；推进测绘地理信息工作转型升级，服务支撑数字中国建设和数字经济发展；进一步提升自然资源治理效能。地方层面：1）晋江：住宅用地招拍挂时取消对房价和地价的限制；新购买的一、二手住房不限售，原须取得不动产权证满5年后方可转让的商品住房，其限售期限调整为取得不动产权证满2年。2）襄阳：保持住房公积金贷款额度70万元上限，并对符合条件的多孩家庭和高层次人才提供额外的贷款额度支持。3）广东：对人口净流入地区特别是珠三角核心区，审慎提高住宅用地比例。4）泰州：允许既有住宅增设电梯的职工及其子女提取本人及配偶的公积金支付费用，提取总额不得超过家庭分摊费用。5）南京：建设高品质宜居城市，实施105个老旧小区改造、200条背街小巷整治，新改建60个口袋公园、儿童友好公园。
　　公司动态：1）碧桂园：委任毕马威企业咨询公司担任主要财务顾问；澳洲项目正在积极接洽买家，若进展顺利，预计将在上半年完成资产出售。2）招商蛇口：通过了《关于审议公司组织架构调整的议案》，同意公司根据战略规划和实际经营需要设立代建业务专业公司，强化专业赋能支持，深化代建业务与城市更新、住宅开发、资产管理等其他业务资源联动、协同发展。3）旭辉集团：会计师事务所由安达变更为永信瑞和。
　　销售端：新房成交环比上升14%，二手房成交同比上升81%。1）本周21城商品房成交面积230.5万方，商品房日平均成交面积33万方，环比上升14%，同比下降2%。2）分城市级别来看，一线、二线、三四线城市本周成交面积分别为84.2万方、92.8万方、53.4万方，周环比增速分别为27%、-2%、30%，周同比增速分别为34%、-13%、-20%。。3）本周11城二手房成交面积157.1万方，日平均成交面积22万方，环比上升1%，同比上升81%。
　　投资策略：2024年地产总量数据可能面临压力，重点关注城中村改造及率先解决历史土储问题的房企。2023年需求端政策试验下销售未见明显回暖，沿着固有需求端政策框架继续宽松，可能难以实质性扭转市场下行局面。市场问题的根源并非是居民收入预期转弱后的销售下滑，或因房企违约带来的供给和需求负反馈，核心原因是行业存在大量的低质量土储，导致供需关系逆转。中长期看，探索出资产端稳定盈利的模式将是打破估值天花板的核心，短期则聚焦城中村改造，2024年出现板块性机会仍需等待有转折性的政策出现。重点关注相对确定性机会：1）城中村改造；2）部分房企率先解决历史土储问题，估值中枢有望提升，关注绿城中国、越秀地产、招商蛇口、滨江集团、天地源、中新集团、城建发展、中华企业、天健集团等。
　　风险提示：微观传导机制失灵，仍无法有效终结房企缩表