本报告导读：
　　公司已经连续3年销售规模下台阶，目前以价换量是市场常态；2023年土地投资强度延续2022年的22%，但积极换仓聚焦高能级核心城市。
　　投资要点：
　　业绩符合预期，维持增持评级。鉴于公司拿地更加聚焦高能级核心城市，同时深铁董事长担任公司董事会副主席，公司未来长期发展有望获深国资强有力的支持，因此维持增持评级，维持2023/2024/2025年EPS分别为1.72/1.70/1.76元，维持目标价25.4元，对应2023年14.8 XPE。
　　连续3年销售增速转负增长，以价换量是市场常态。2023年全年，公司实现合同销售面积2466万方，同比减少6.2%，实现合同销售金额3761亿元，同比减少9.8%。公司已经连续3年销售规模下台阶，一方面和公司2019年便开始减少拿地有关，另一方面和市场销售不好有关。公司销售均价也连着2年下降，2023年销售均价15252元/平较2021年下滑7.5%，以价换量是目前市场的常态。
　　2023年土地投资强度延续2022年的22%，但积极换仓聚焦高能级核心城市。2023年全年，公司拿地金额830亿元，同比减少10.1%，拿地面积569万方，同比减少17.7%，整体降幅较2022年大幅收窄。2023年公司土地投资强度保持2022年一样的水平22%，但公司拿地均价14573元/平较2022年提升9.3%，证明公司在积极换仓，聚焦高能级核心城市。
　　年内无境外债到期，2024年将有3笔境外债到期。万科存续境外债务总共有7笔，2024年到期的有3笔，到期规模分别为6.3亿美元、14.45亿元人民币、6亿美元，优先到期的是2024年3月11日。
　　风险提示：管理红利体现较慢，同时原开发业务大幅放缓