事件：12月4日，公司发布11月经营数据。2023年11月公司实现签约面积190.8万平方米，同比减少8.0%；实现签约金额307.0亿元，同比增加0.9%。
　　点评：11月销售金额同比增加，优于百强销售数据。2023年11月公司实现签约面积190.8万平方米，同比减少8.0%（10月为增加0.6%），环比减少4.6%；实现签约金额307.0亿元，同比增加0.9%（10月为下降0.8%），环比下降3.6%。销售表现优于百强房企整体表现，根据克而瑞数据，11月百强房企整体销售金额同比下滑29.3%，金额环比下滑3.1%。公司1-11月累计实现销售金额3431.4亿元，同比下降9.0%；累计销售面积2209.2万平方米，同比下降5.7%；累计销售均价15532元/㎡，同比下降3.5%。
　　拿地聚焦核心城市，长三角和珠三角拿地金额占比近8成。公司11月拿地总金额30.13亿元，拿地总建筑面积26.80万方，拿地楼面均价11241元/㎡，拿地金额占销售金额比重9.8%。23年1-11月，累计拿地金额829.7亿元，拿地金额占销售金额比重24.2%。2023年以来，公司拿地集中于长三角及珠三角地区，根据累计拿地金额计算，长三角占比50.8%，珠三角占比26.2%。其中：上海（24.3%），东莞（14.4%），杭州（8.6%），合肥（5.5%）。
　　三道红线持续保持绿档。1）23年公司累计新增发债173.0亿元，新增公开市场债券成本进一步下降至3.01%（22年发债成本为3.11%）。2）三道红线持续达标。根据公司2023年三季度报，公司现金短债比为2.2，净负债率为53.9%，剔除预收账款的资产负债率为67.1%。3）财务管控稳健，债务结构也明显优化，一年内到期的有息负债占比为14.8%。
　　公司首单消费REIT获批，有利于盘活存量资产。2023年11月26日，中金印力消费REIT获得中国证监会准予注册的批复，成为首批消费基础设施REITs之一。其目标基础设施资产为杭州西溪印象城。该REIT如成功发行，将有助于盘活公司商业不动产存量项目，打通重资产退出路径，提升购物中心的运营效率，吸引资金参与投资，增强流动性。
　　投资建议：公司销售规模保持第一梯队，投资质量提升，经营服务业务快速发展，具备中长期价值。我们维持万科2023-2024年EPS分别预计为1.55元、1.56元，按照2023年12月4日收盘价计算PE分别为7.2倍、7.2倍，维持“买入”评级。
　　风险提示：地产销售不及预期，货币政策收紧，地产政策调控。