核心观点
　　回顾2023年，行业销售不乏亮点。重点城市新房成交同比下降10.7%，二手房成交同比增长29.3%。百强房企中头部优质房企降幅少于百强房企均值，销售稳健凸显抗周期属性。2023年股权融资同比下降2.2%，债券融资同比下降19.2%，均有向境内集中的趋势。年内A股3单“第三支箭”落地，3单房企消费REITs获批，积极因素不断累积。信用端政策助力融资环境趋暖，行业信心修复有望带动需求修复，助力房企销售企稳。
　　2023百强房企销售同比下降17.7%，头部房企表现稳健。2023年百强房企全口径销售金额60064亿元，同比下降17.7%；销售面积33499万平，同比下降25.7%；新增货值31866亿元，同比下降8.6%。其中Top10房企销售同比下降13.2%，销售表现更优。主流房企中千亿房企收缩至16家。12月主流房企中有39家实现单月销售环比正增长，13家单月同比正增长。
　　2023重点城市新房成交同比下降10.7%，二手房成交同比增长29.3%。2023年我们关注的30个重点城市新房成交16994万平，同比下降10.7%，收窄21.1个百分点，其中一线/二线/三线城市下降0.7%/9.9%/17.3%；15个重点城市二手房成交8222万平，同比增长29.3%，提升48.8个百分点。
　　股债融资均向境内集中，A股3单“第三支箭”落地，3单房企消费REITs获批。（1）2023年A+H股权融资规模368.0亿元，同比下降2.2%，其中港股融资224.3亿元，下降40.4%；（2）2023年房企债券融资总额4906.4亿元，同比下降19.2%，其中境内债融资4741.9亿元，同比下降6.8%；境外债融资165.6亿元，同比下降89.8%；（3）2023年房企公司债、短融、中票、资产支持证券发行利率分别为3.7%、2.7%、3.8%和3.5%，除资产支持证券下降113BP外，其余品种利率均上升20-30BP；（4）首批4单消费REITs获批发行，其中华润、金茂、印力3单原始权益人为房企，底层资产均为二线城市购物中心，估值共131.7亿元，拟募集资金113.7亿元。
　　信用端政策助力融资环境趋暖，静待市场需求修复。2023年下半年以来,监管部门多次表态强调要一视同仁地满足不同所有制房企的合理融资需求。此后“三个不低于”为代表的信用端政策被提出，国有六大行均已召开房企座谈交流会。融资环境持续向好，行业信心修复有望带动需求修复，进而助力房企销售企稳，重点布局于高能级城市的优质房企有望受益。此外二手房成交同环比双增，利好交易中介商龙头。我们推荐交易中介商赛道龙头贝壳-W，以及重点布局于高能级城市的优质房企及其关联物管公司，推荐A股：华发股份、建发股份、滨江集团、招商蛇口、招商积余，港股：华润置地、华润万象生活、中国海外发展、中海物业、龙湖集团、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城管理控股。
　　风险分析
　　房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：
　　1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；
　　2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；
　　3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。