市场行情：12月物管板块指数-3.1%，1-12月累计涨跌幅-34.5%
　　指数：2023年12月，光大地产AH物管板块指数单月涨跌幅为-3.1%，跑输沪深300指数1.2pct.，跑输恒生指数3.1pct.，跑输恒生港股通指数2.2pct.。2023年1-12月，光大地产AH物管板块指数累计涨跌幅为-34.5%，跑输沪深300指数23.2pct.，跑输恒生指数20.8pct.，跑输恒生港股通指数21.4pct.。
　　个股：2023年12月，样本股平均涨跌幅为-4.0%，涨幅前列为：金科服务（+21.3%）、旭辉永升服务（+15.1%）、万物云（+3.1%）；1-12月，样本股平均涨跌幅为-43.3%，跌幅前列为：旭辉永升服务（-64.5%）、新城悦服务（-64.3%）、碧桂园服务（-63.6%）、远洋服务（-63.5%）、雅生活服务（-61.6%）。
　　12月港股通持股比例变化：绿城服务（+0.54pct）、碧桂园服务（+0.50pct）、华润万象生活（+0.21pct）、新城悦服务（+0.19pct）、融创服务（+0.15pct）；1-12月港股通持股变化：雅生活服务（+12.27pct）、碧桂园服务（+11.07pct）、绿城服务（+5.28pct）、融创服务（+3.69pct）、世茂服务（+2.43pct）。
　　估值：样本股2023年的WIND一致预测PE估值范围从3到21，均值约为10；样本股2024年的WIND一致预测PE估值范围从2到16，均值约为8。截至2023年12月29日，多家重点公司估值处于中位值下方，重点公司PE-ttm（当前/中位值）：中海物业（13/30）、建发物业（15/27）、万物云（17/20）、融创服务（9/27）、招商积余（18/31）等。
　　行业动态跟踪：稳定房地产市场，推进“三大工程”建设，加快生活服务数字化赋能；上海北京调整购房首付比例和贷款利率下限，调整普宅认定标准
　　中央：中央经济工作会议提出，加快推进保障性住房、“平急两用”公共基础设施、城中村改造等“三大工程”建设；全国住房城乡建设工作会议强调积极采取措施，对房地产行业增信心、防风险、促转型。商务部等提出通过数字化赋能推动生活性服务业高质量发展，驱动生活性服务业向高品质和多样化升级。
　　地方：上海北京调整购房首付比例和贷款利率下限，调整普宅认定标准。
　　企业动态：重点公司持续回购股份，碧桂园服务发布资产减值公告
　　12月，金科服务、绿城服务、旭辉永升服务、万物云持续回购股份；新大正发布董事高管增持公司股份计划，增持金额不少于1070万元；碧桂园服务发布资产减值公告，就关联方贸易应收款项计提减值拨备约人民币18亿元至23亿元；商誉及其他无形资产减值计提约人民币14亿元至18亿元。
　　投资建议：物管政策面友好，基本面稳健，美联储降息预期提升，房地产信用风险缓释，物业指数回落至历史低位，当前是配置物管行业的较好时间点，建议关注三条主线：1)“估值修复”：重点关注房地产行业流动性回暖、民营房企信用风险逐步出清带来的风险溢价下降。推荐新城悦服务，建议关注碧桂园服务、雅生活服务、融创服务。2)“均衡发展”：长期看好独立发展能力较强，项目质量较高，整体运营能力及盈利能力较强，现金流充沛，兼具成长性的物管公司，推荐绿城服务、万物云，建议关注新大正。3)“稳健国企”：看好国企物管公司的稳健发展和低风险带来的估值溢价。推荐保利物业、招商积余，建议关注中海物业、华润万象生活、金茂服务、越秀服务、建发物业。
　　风险分析：人工成本风险；第三方外拓竞争加剧风险；增值服务拓展风险；关联方依赖风险；外包风险。