公募REITs具备强制高比例稳定分红特征，股息收益已有较强吸引力：公募REITs应当将90%以上合并后基金年度可供分配金额以现金形式分配给投资者，在符合分配条件的情况下每年不得少于1次。项目审核时注重底层资产运营的稳定性、可持续性及基金分红的稳定性。以2023年12月29日收盘价计，产权类REITs2023年预计分派率在3.9%-6.6%区间，中位数约为4.8%；经营权类REITs2023年预计分派率在7.5%-12.3%区间，中位数约为10%，6只REITs预计分派率超10%。
　　与股债相比，公募REITs当前具备较好的投资性价比：公募REITs2023年的预计分派率显著高于对应业态A股行业指数2022年的股息率。以高速公路行业为例，公路(中信)行业指数2022年股息率约为3.8%，而高速公路REIT板块中2023年预计可供分派率最低的也有7.5%，最高达12.3%。对标沪深A股，22年股息率10%的沪深A股上市公司仅有26家，占比仅0.5%，集中在煤炭行业，而该产业的周期性波动较大。以2022年股息率前10的公司来看，各年的股息率及现金分红率都有所波动，2020-2022年平均股息率约为11.1%，平均现金分红率约为55.3%。且在严控地方政府隐性债务的背景下，高息城投债和非标逐步缩量。综合考虑，公募REITs当前已具备较好的投资性价比。
　　利好因素增多，向上有动能。随着宏观经济的逐步修复，以运营类资产作为底层资产的公募REITs经营面亦逐步修复。2023年公募REITs市场整体发行节奏偏缓，2024年市场解禁压力将得到较大缓释，抛压下降。FOF、社保等增量资金渠道也正逐步打开。同时涉及REITs性质认定、流动性服务评价豁免等相关政策指引已推出，REITs投资中涉及会计及税务相关制度也有望完善，制度体系的持续建设完善将使投资者能更好践行长期投资理念，激发市场活力。
　　投资建议：把握REITs系统性机遇。我们在年度策略报告《低位蕴生机，增量有源，估值提升有据——2024年基础设施公募REITs策略报告》中提出：1）城镇化后期，公共事业产品有涨价预期；2）目前REITs整体低估，随着增量资金入场（如FOF，社保等），板块将迎来价值重估。比较A股股息率与REITs的股息率，我们可以得出结论：REITs的高股息源于1）高比例的强制分红，2）收益及现金流相对稳定的底层资产，故而目前REITs的高股息将大概率持续。随着资产荒的持续演绎，高股息资产价值有望重估，REITs板块有望最先受益。结合股息率及2023年前三季度经营基本面等考虑，产权类资产建议关注华夏合肥高新REIT、红土创新盐田港REIT及国泰君安临港创新产业园REIT；经营权类资产建议关注中信建投国电投新能源REIT，中航首钢绿能REIT及国金中国铁建REIT及鹏华深圳能源REIT。风险偏好较低的长期投资者可配置保租房REIT板块。
　　风险分析：C-REITs常态化发行不及预期，政策出台不及预期。