事件：2024年1月2日，央行公告23年12月净新增抵押补充贷款3500亿元。2023年12月，国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行净新增抵押补充贷款3500亿元，期末抵押补充贷款余额为32522亿元。历史数据显示，上一次净新增抵押补充贷款为2023年2月，金额为17.00亿元。
　　推动基础货币投放，地产下行周期重要抓手。2014年，中国人民银行创设抵押补充贷款（以下简称“PSL”），主要用于支持棚户区改造。2014年和2015年前5个月，央行分别投放PSL资金3831亿元和2628亿元，同时叠加4次调降棚改贷款利率从4.5%至3.10%，为国开行棚改贷款提供长期稳定、成本适当的资金来源。从此前经验看，我们认为PSL本质是央行投放基础货币。政策相当于通过国开行专项贷款流入地方政府，后通过货币化安置手段流入居民端。政策通过以上链条最终激活购房需求，成为地产下行周期中稳增长重要抓手。
　　从政策效果看，PSL放量对于带动行业销售、投资增速和去库存效果明显。2015年2月，我国商品房销售面积累计同比增速触底回升，同时带动新建商品房住宅价格指数于同年4月开始修复；其中，一线城市住宅价格指数率先触底反弹从而带动二三线城市价格企稳回升，且回升幅度明显高于二三城市。与此同时，房地产开发投资累计同比增速在16年年初陆续改善，商品房待售面积也在同一时间达到峰值水平后呈快速下降趋势。
　　适度加杠杆，“三大工程”或是主要方向。借鉴此前2014年“930新政”和棚改经验，政府在地产下行周期适度加杠杆同时叠加相关需求端政策放开，对居民信心恢复和经济回暖有显著作用。尽管本次净新增抵押补充贷款未显示具体用途，我们认为“三大工程”或是资金重要使用方向之一。近期，重大会议（中央金融工作会议、金融机构座谈会等）多次反复强调要加快保障性住房等“三大工程”建设、构建房地产发展新模式。我们认为“三大工程”是本轮稳定市场供应和房价预期的核心抓手，有利理顺“去库存、稳房价和保民生”三者关系，防止投资总金额、交易量水平、价格走势大起大落，推动行业步入新平衡。
　　另一方面，2023年7月政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”。此后伴随全国“认房不认贷”政策加速落地，12月14日京沪购房政策再优化，我们认为当前需求端政策已经打开并仍存在持续优化空间。以上政策组合，配合“三大工程”具体规划出台和资金陆续到位，行业基本面有望迎来改善。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们认为行业政策近期明显存在优化，但基本面修复不是一蹴而就，投资销售存在时间错配；企业将从规模转向质量发展，而龙头和蓝筹企业强者恒强的逻辑依然存在，相关企业将获得供需改善下的成长机会。建议关注：1）开发类：A股-万科A、保利发展、招商蛇口、城建发展、天健集团；H股-中国海外发展；2）商住类：华润置地、龙湖集团、新城控股；3）物业类：万物云、华润万象生活、中海物业、保利物业、招商积余、新大正；4）文旅类-华侨城A。
　　风险提示：行业基本面下行风险