核心观点：地产维持弱修复，京沪下调首付比
　　房地产热点数据点评：地产销售：2023年1-11月，商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，11月商品房销售面积为0.8亿平方米，同比下降10.3%。地产投资：2023年1-11月房地产开发投资额为10.4万亿元，同比下降9.4%；11月全国房地产开发投资额为0.8万亿元，同比下降10.6%。新开工与竣工：2023年1-11月，全国房屋新开工面积为8.7亿平方米，同比下降21.2%，11月房屋新开工面积约为0.8亿平方米同比增长4.9%；2023年1-11月，全国房屋竣工面积为6.5亿平方米，同比增长17.9%，较1-10月收窄1.1个百分点。由于目前政策有效性持续回落，即使前期出台了“认房不认贷”以及取消限购等政策，11月商品房销售仍然处于弱修复的阶段，其反映出来的问题就是地产目前已不是简单的供需问题，更多是居民收入尚未明显改善拖累整体修复进程，后期想要拉升弹性需要宏观经济的配合。
　　重点政策方面：（1）北京：下调商业银行新发放房贷利率政策下限，首套房贷利率最低为4.2%；北京：下调首付比至首套住房不低于30%、二套房且位于城六区的首付比不低于50%、城六区以外的二套房首付比不低于40%。(2)上海：调整普通住宅标准；下调全市首套房首付比例从35%降至30%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区的二套房首付比例从50%降至40%。本次京沪楼市出台政策的背景主要是因为11月一线城市成交持续回落，前期“认房不认贷”等政策有效性减弱，需要力度更大的政策出台。而本次政策涉及了降低首付和住房贷款利率、调整普通住宅标准三大措施，预计将明显提升一线城市春节前后的成交热度。考虑到一线城市政策仍有优化空间，如逐步优化限购政策和社保要求宽松，后期若未来市场调整压力增加，或在此方面发力以刺激需求。
　　本周商品房成交同比下降22.4%，跌幅较上一期缩窄5.2pct，整体销售情况有所缓和。其中一、二线城市回暖相对更加显著，降幅同比分别较上周收窄12.4%、7.7%，三线城市同比延续低迷但同样呈现环比回暖态势。预计未来政策将在房企融资端以及三大工程方面继续发力以改善销售、拉动地产回暖，商品房成交有望在12月回升。