投资要点：
　　事件：2023年12月15日，国家统计局公布2023年11月宏观投资数据。2023年1-11月全国固定资产投资（不含农户）46.08万亿元，累计同比+2.9%，增速较2023年1-10月不变；11月固定资产投资额（不含农户）环比（季调）+0.26%。分项来看，2023年1-11月基础设施建设投资（不含电力）累计同比+5.8%，增速较2023年1-10月收窄0.1个百分点，其中，铁路运输业投资累计同比+21.5%，增速较2023年1-10月收窄3.3个百分点，道路运输业投资累计同比-0.2%，增速较2023年1-10月收窄0.2个百分点。
　　 2023年1-11月全国房地产开发投资10.40万亿元，累计同比-9.4%，降幅较2023年1-10月扩大0.1个百分点；其中住宅投资完成额7.89万亿元，累计同比-9.0%。2023年1-11月商品房销售面积约10.05亿平方米，累计同比-8.0%，降幅较2023年1-10月扩大0.2个百分点。2023年1-11月房屋新开工面积累计8.75亿平方米，累计同比-21.2%，降幅较2023年1-10月收窄2.0个百分点；房屋施工面积累计83.13亿平方米，累计同比-7.2%，降幅较2023年1-10月收窄0.1个百分点；房屋竣工面积累计6.52亿平方米，同比+17.9%，累计增速较2023年1-10月收窄1.1个百分点。由于统计局不再公布土地购置面积等土地市场指标，我们选择财政部口径来替代，2023年1-11月地方本级政府性基金收入中，国有土地使用权出让收入累计42031亿元，累计同比-17.9%，较2023年1-10月降幅收窄2.6个百分点。
　　 2023年1-11月全国水泥累计产量18.67亿吨，累计同比-0.9%，降幅较2023年1-10月收窄0.2个百分点。2023年1-11月全国平板玻璃累计产量8.78亿重箱，累计同比-6.0%，降幅较2023年1-10月收窄1.6个百分点。
　　房地产需求端：一线城市需求端政策再迎松绑，二手房有望先行修复。11月单月房地产销售呈现季节性环比小幅修复，但单月0.79亿平的绝对值仍位于近年来同期低点，当前内生修复动力趋弱，9月一线城市放松“认房不认贷”的政策效果基本结束：
　　1）销售面积在公告和计算口径下累计同比降幅持续扩大，11月单月环比略微上升、同比降幅扩大：根据统计局公告值，2023年1-11月商品房销售面积累计同比降幅扩大0.2pct至-8.0%，计算口径下累计同比降幅扩大0.4pct至-17.1%；从单月情况来看，11月单月销售面积0.79亿平，环比+2.0%，同比降幅扩大0.9pct至21.2%。
　　2）房价持续呈现下行趋势，购房预期不利因素未解除：根据统计局70大中城市价格指数，各线城市新建商品住宅销售价格环比下降，一线/二线/三线分别环比0.3%/-0.3%/-0.4%。二手住宅销售价格同样呈现环比下降趋势，一线城市仅9月新政初始出现一个月的环比上涨，后续降价趋势加速。
　　12月14日，北京和上海相继放松房地产调控政策，政策概括为降低首套房和二套房首付比例、下调房贷利率下限、优化普宅认定标准，同时北京延长房贷的最长期限。我们认为，此次调整是继9月一线城市松绑“认房不认贷”之后的又一重大调整，一线城市除限购外基本应放尽放，和9月一线城市新政相比：
　　政策发力点不同：9月一线城市优化限贷方面的“认房不认贷”，通过优化首套房认定标准，释放部分改善置换需求，由于需要先出售名下住房才能按首套房申请贷款，所以导致卖房数据增加；而此次政策同时下调首套房和二套房首付比例和房贷利率，并且扩大普宅范围，我们认为从降低购房门槛和成本方面来看，此次政策力度更强。
　　从政策效果预判来看：9月新政后一线城市房价企稳一个月后加速向下，以价换量现象明显。此次政策力度或更强，配合9月新政放松的首套房认定标准预计能更大的降低购房门槛，且叠加即将到来的年末销售旺季，我们认为量的修复有望率先出现，由于普宅认定主要影响交易税费，二手房表现或优于新房。但我们认为当前制约需求收敛至合理中枢的核心矛盾依然存在，居民购买力的修复以及预期的改善仍需政策的持续呵护。
　　房地产投资端：低基数下新开工迎边际好转，需持续关注三大工程的托底作用。投资端各项指标中，新开工面积累计同比降幅收窄2.0pct至-21.2%、施工面积累计同比降幅收窄0.1pct至-7.2%，在开工及施工端累计同比连续负增长的情况下，房地产开发投资完成额累计同比降幅扩大0.1pct至-9.4%。从资金端来看，2023年1-11月房地产开发资金来源累计同比降幅收窄0.4pct至-13.4%，房企资金压力仍然存在且是影响房企拿地和开工的主要因素。竣工数据在保交楼政策的持续推动下依旧保持韧性，而新开工增速出现边际好转，累计同比降幅收窄2.0pct、单月环比+17.39%、单月同比+4.67%，单月同比在自21年4月以来连续31个月负增长后首次转正，我们认为低基数是一方面原因，24年需重点关注城中村改造、保障房建设对于投资端的拉动作用。
　　 11月固投及基建增速持续下降，看好专项债提速后落地更多实物工作量。2023年1-11月全国固定资产投资完成额累计同比增速2.9%，较上月持平，其中基础设施建设累计同比持平，增速收窄8.3pct，年初以来增速持续下滑，或主要系23H1专项债发行和