10月30日晚，招商蛇口发布2023年三季报，2023年前三季度公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%，实现归属于上市公司股东的净利润37.69亿元，同比上升27.45%，基本每股收益0.39元/股，同比上升44.44%。
　　结算减少至收入略有下滑，投资收益及权益比提升增厚业绩
　　2023年前三季度，公司实现营业收入758.29亿元，同比下降15.26%，收入下降源于房地产项目结转规模同比减少；报告期内，公司综合毛利率18.25%，较去年年末下降1个百分点，主要因房地产行业在2021年左右的下行趋势带来结算端对利润率的影响，但公司报告期内实现归母净利润37.69亿元，同比上升27.45%，主要因：1）期内投资收益同比+30.07%至15.95亿；2）销售及财务费用分别同比下降16.37%、29.82%至21.72亿、13.11亿；3）少数股东损益由去年同期33.89亿降至17.57亿，以上三点因素共同促进了公司业绩的增长。
　　累计销售稳健增长，拿地聚焦重点城市
　　2023年9月，公司实现签约销售面积76.97万平方米，同比减少19.16%；实现签约销售金额202.43亿元，同比减少42.24%;2023年1-9月，公司累计实现签约销售面积917.64万平方米，同比增加21.86%；累计实现签约销售金额2263.09亿元，同比增加12.25%。投资方面，2023年9月，公司分别在北京、杭州、武汉、合肥、长沙获取供7个地块，总权益口径需支付土地价143.90亿。当前楼市调控政策放松空间也主要集中在需求旺盛的一二线城市，我们认为随着近期核心城市的政策持续解绑，公司凭借高占比的高能级城市布局有望从中受益。
　　定增顺利落地，资本结构优化
　　2023年10月17日，公司公告定增完成新发行股份正式上市，据公告，公司以每股人民币11.81元/股的价格向特定发行对象增发约7.2亿股公司股票，扣除发行费用后募资净额84.28亿人民币。本次定增的完成，权益的增加改善了公司资本结构，也加强了流动性，为处在下行的房地产行业中的公司注入强心剂。
　　投资建议：2023年前三季度公司因结算结构影响收入略有下降，但凭借权益比的回升及销售、财务费用的降低，业绩实现可观的增长。同时得益于高能级城市布局，上半年公司销售表现明显优于行业，在当前楼市政策持续宽松且边际利好一二线城市的背景下，我们看好公司凭借高质量的一二线土储高占比获得更高的增长动力。由于2023年依然存在可能的存货减值影响，我们维持公司2023-2025年净利润65.82亿、84.67亿、103.66亿的预测，EPS因增发摊薄至0.73、0.93、1.14元/股，维持公司“买入”评级。
　　风险提示：房地产市场回暖不及预期，政策出台时间及力度不及预期。