研究报告全文：中金固收新趋势系列公募REITS流动性与业绩改善的潜在措施及对投资的启示2023-10-28中国公募REITs市场发展至今流动性与项目业绩情况如何从交易资金规模来看公募REITs呈总量尚小波动较大的特点公募REITs的总体和单体成交额规模都与股票有较大差距7-9月份全部公募REITs日均总成交额为311亿元平均每只成分的日均成交额为011亿元而中证1000和沪深300成分股分别为157645亿元从二级市场交易成本来看公募REITs流动性也有待提升公募REITs市场整体Amivest比率和非流动性比率均显示CREITs市场的流动性弱于中证1000成分股更弱于沪深300成分股从经营指标来看公募REITs稳定性和增长性各项目间有一定差异部分REITs的经营指标正处于改善过程中流动性的改善需节奏匹配的融资端与投资端措施来促进我们认为现阶段的主要任务是疏通公募REITs发行融资的堵点公募REITs发展至今资金更多以战略配置形式流入加快一级发行有利于公募REITs更多更快更好地承接信用市场和传统权益市场的剩余流动性发行端目前的堵点或许在于需要进一步引导潜在原始权益人参与发行公募REITs我们认为后续或可采用哑铃型策略进一步支持强信用主体以优质资产发行公募REITs助力其达成资产负债率等考核指标实现轻资产转型或融资渠道多样化等目标同时进一步疏通弱主体但强资产信用的潜在原始权益人在REITs申报发行过程中的堵点此外已上市REITs的管理人若有意主动改善旗下REITs在二级市场相对同板块项目的流动性除增加做市商外扩募引入更多资金提升市值规模或可帮助改善二级交易流动性另一方面REITs流动性的改善还需要与发行融资端的节奏相匹配的投资端改善措施总量流动性或可伴随市场扩容一定程度上自然改善二级交易流动性我们则认为需要构建长期配置型与短期交易型均衡的投资者结构来改善近期各参与方对未来公募REITs市场各类潜在增量资金来源及REITs市场流动性改善的方向探讨较多我们对部分重点资金类型对公募REITs二级市场流动性的影响逻辑进行了梳理REITs业绩增长来源于物业运营管理与资产收购处置内外兼修底层资产运营管理能力是REITs的内功聚焦对所持有资产的提质增效资产收并购与处置是REITs管理的外功为REITs相对快速地做大做优提升分红能力提供外延式发展可能我们结合海内外REITs市场历史经验梳理出精细化运营管理适时进行资产收并购与处置优化资产组合高效发挥扩募收购新资产对REITs价值的提升作用等实操措施为中国REITs主动管理提供参考未来我国公募REITs若在定期报告披露中更多地展示自身的资管能力也有利于深化投资者教育引导增加资管能力在REITs估值定价中的比重从而进一步提升市场的公允价值发现能力对于公募REITs投资的启示把握市场发展演化中的投资机会流动性环境发展演化的把握或是公募REITs二级市场择时的重要抓手我们认为未来REITs市场流动性的发展长期来看可能是一个螺旋上升式的过程投资者或可通过密切跟踪公募REITs市场扩容进度与资金入市的节奏匹配情况寻找战略性配置机会同时随着投资者类型的逐渐丰富宏观流动性松紧投资者风险偏好变化等因素传导至公募REITs市场的路径及形成的beta效果也可能会随之演变择券层面或应关注各REITs资产稳定性和主动管理能力的分化与演变随着资产运营信息披露颗粒度的细化以及REITs运行年限的增长投资者对各类型资产稳定性和增长性的理解或将更为细化基于业绩稳定性及可预测性的定价分层也将更为充分在上述演变较为成熟后我们常用的分子分母的分析框架的择券择时有效性或能有所提高展望2024年我们继续推荐以业绩稳定性择券以利率择时的投资策略我们认为C-REITs业绩有望延续稳中求升态势若利率重新下行REITs二级市场表现有望受益风险市场扩容进度不及预期资产基本面恶化利率与市场情绪波动超预期