研究报告全文：华夏基金华润有巢REIT三季度业绩符合预期经营有望延续良好态势2023-10-262023年三季度业绩符合市场预期华夏基金华润有巢REIT公布2023年三季度业绩基金层面实现收入1980万元息税折旧摊销前利润1223万元可供分配金额1435万元符合市场预期资产经营稳健收入环比上升据季报披露报告期内基金实现收入及息税折旧摊销前利润1980万元及1223万元分别环比提升2及6截至2023年9月末有巢泗泾及有巢东经项目出租率分别为9454和9132分别环比下降20ppt及50ppt我们认为出租率下滑或主要系季末退租及集中入住带来的正常波动存量合同租期结构及新签约合同量健康存量合同集中于2024年到期占全部存量合同的81新签约合同共993间占全部存量合同的41三季度可供分配符合市场预期2023年三季度有巢REIT实现可供分配金额1435万元2023累计实现可供分配金额4642万元累计达成管理人2023年预测的956符合市场预期发展趋势项目经营有望延续良好态势关注后续潜在扩募机会据季报披露十四五期间上海市保租房潜在房间需求超170万套间同时上海市计划新增供给47万套供给仍存在一定缺口我们认为短期区域内保租房仍将维持供不应求的状态有巢REIT经营有望延续积极态势此外截至2023年9月末原始权益人持有净回收资金598亿元预计将用于其他租赁住房项目建设中长期维度我们建议关注项目潜在扩募机会盈利预测与估值维持2023-2024年可供分配预测不变维持增持评级考虑到未来REITs市场供给增加及市场流动性边际趋紧我们小幅下调2023年末PNAV倍数至120倍与上市至今平均PNAV倍数基本一致下调目标价5至272元较当前股价具备1142的价格上行空间结合一年维度内的潜在股息回报收益率433预计12个月目标总回报率为1575当前价格244元交易于11倍2023年末NAV对应502023年股息分派率风险出租率超预期下滑行业竞争加剧