研究报告全文：公募REITS月报市场运行平稳四季度关注项目稳定性2023-10-09行业近况截至2023年9月28日中国公募REITsC-REITs28只上市标的总市值为907亿元自由流通市值406亿元9月C-REITs市场月度流通市值加权总回报率为-021美国中国香港新加坡REITs市场总回报指数9月涨跌幅分别为-689-367-344评论9月C-REITs二级市场走势基本平稳成交活跃度与市场情绪继续回落9月产权REITs流通市值加权总回报为013经营权REITs流通市值加权总回报为-053场内日均成交额环比下降194日均仅26亿元在连续两个月高于3亿元后本月降至3亿元以下日均换手率也由8月的090降至068月度大宗交易额由8月的50亿元降至38亿元估值方面我们测算9月末2023年基金管理人预测加权平均现金分派率年化为676相对8月末走阔5bps加权PNAV倍数为103与8月末持平产权经营权REITs市值加权PNAV均仍旧位于历史一倍标准差以下我们跟踪的C-REITs市场情绪指数9月多数交易日运行于50以下关注发行解禁增持对市场供需的影响供给方面一级发行有提速迹象9月除前期过会的一单高速公路项目开始发行准备上市外另有各有一单水电风电和产业园REIT获交易所受理我们统计限售份额解禁亦将增加CREITs份额供给以9月末市值计算101112月份解禁规模分别为183204390亿元含扩募份额需求匹配方面我们认为短期内已上市规模较小的资产类型的REITs或更受投资者青睐同时应关注主要持有人的变动情况如首程控股增持普洛斯REIT总份额的1张江集团及其控股关联方张江高科于9月25日通过资管计划合计增持份额22467万份占已发行份额的0234张江REIT当周收涨462估值与建议市场运行已进入新阶段需综合考虑分子分母端因素整体来看我们认为择券看分子择时看分母仍是贯穿未来一段时间的主要投资逻辑后者很大程度并不由REITs市场自身决定前者我们认为现阶段稳定性的权重要高于增长在这一标准下我们建议优选保租房也可关注优质的仓储物流与公用事业类资产同时我们也建议密切关注四季度新发项目的投资机会综上我们认为后续市场仍可能在良性的扩容中逐步发展建议重点关注个券质量与估值合理性风险项目全年业绩不及预期市场流动性恶化长端利率大幅上行