2023年以来，中证REITs指数经历窄幅震荡后一路下探，经过半年时间的低迷，7月终于得以企稳，行情有所修复。资金面看，目前市场成交量正处于低位，有望回升至更高的交易情绪。从估值角度看，在后续宏观系统性风险不大的情况下，结合低估值性价比，REITs目前具备了较好的投资价值。而消息面上，REITs市场在产品方面，新类型不断推陈出新；政策方面，积极信号持续释放；参与者方面，供需两端资金量扩充，提供源头活水。REITs发展节奏加快，后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下，更多的项目和参与方能够入局，REITs长期投资的价值也将愈发彰显。
　　针对7月以来REITs的反弹企稳，主要是“季报行情”催化下市场情绪的回暖。一方面，二季报披露之前的市场预期使得REITs行情止跌转好，另一方面，最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期，因此二季报后REITs的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应。从具体数据看，2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅，而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足。
　　我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs投资具备明显指导价值的先行指标，搭建起一套REITs预期指标体系：高速公路类REITs投资可参考中国公路客运量、货运量累计同比作为先行指标；工业地产租金这一指标对仓储物流类REITs的市场行情具备一定参考价值；城市二手住宅租金回报率一定程度上与保租房REITs的基本面有关联性；制造业PMI环比指标对园区基础设施REITs的租金和出租率或产生积极影响。
　　根据以上构建的先行指标，结合宏观经济及项目本身情况，我们认为后续可关注：
　　（1）历史业务运营良好、稳健的标的，如仓储物流类REITs的租户以业务已经较稳定的物流类、运输类企业为主，长期来看受宏观影响不大，可持续关注工业地产租金这一宏观指标；保障型租赁住房REITs类底层资产以个人租户为主，相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性，同时收租周期短，资金流安全边际高。可持续关注其中出租率和租金具备相对优势，以及城市二手租金回报率较好的标的。
　　（2）随着后续经济企稳，具有更强周期属性且基本面有所改善的类型，如交通基础设施类REITs、园区基础设施类REITs，需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的。
　　风险提示：REITs具备底层项目运营业绩不及预期、二级市场异常波动风险。REITs的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现；本报告根据历史公开数据整理，存在失效风险，不构成投资建议。
　　

研究报告全文：2023年09月27日证券研究报告公募基金专题报告REITs市场跟踪基本面研判与投资体系的实证探索公募REITs专题报告分析师孙书娜投资要点分析师登记编码S08905230700012023年以来中证REITs指数经历窄幅震荡后一路下探经过半年时间的低电话021-20321306迷7月终于得以企稳行情有所修复资金面看目前市场成交量正处于低邮箱sunshunacnhbstockcom位有望回升至更高的交易情绪从估值角度看在后续宏观系统性风险不大的情况下结合低估值性价比REITs目前具备了较好的投资价值而消息面研究助理宋怡雯上REITs市场在产品方面新类型不断推陈出新政策方面积极信号持续邮箱songyiwencnhbstockcom释放参与者方面供需两端资金量扩充提供源头活水REITs发展节奏加快后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下更多的项目和参与方能够入销售服务电话局REITs长期投资的价值也将愈发彰显021-20515355针对7月以来REITs的反弹企稳主要是季报行情催化下市场情绪的回相关研究报告暖一方面二季报披露之前的市场预期使得REITs行情止跌转好另一方面最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期因此二季报后1南华基金黄志钢基于量化驱动的价的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应从具体数据看值投资人基金经理投资价值分析报告REITs2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅而可供分配2023-09-26金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足2华宝海外科技A海外细分科技领域投资的先行者公募基金投资价值分析我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs投资具备明显指导价报告2023-09-18值的先行指标搭建起一套REITs预期指标体系高速公路类REITs投资可参3新能源车市场销量坚挺哪些主被动考中国公路客运量货运量累计同比作为先行指标工业地产租金这一指标对基金值得关注新能源车主题基金专仓储物流类REITs的市场行情具备一定参考价值城市二手住宅租金回报率一题报告2023-08-28定程度上与保租房REITs的基本面有关联性制造业PMI环比指标对园区基础4美联储加息进程步入尾声QDII债设施REITs的租金和出租率或产生积极影响基配置价值几何公募基金专题报告根据以上构建的先行指标结合宏观经济及项目本身情况我们认为后续可2023-08-22关注5寻找主动权益基金中的低波选手1历史业务运营良好稳健的标的如仓储物流类REITs的租户以业务已经基金量化因子探析一2023-08-09较稳定的物流类运输类企业为主长期来看受宏观影响不大可持续关注工业地产租金这一宏观指标保障型租赁住房REITs类底层资产以个人租户为主相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性同时收租周期短资金流安全边际高可持续关注其中出租率和租金具备相对优势以及城市二手租金回报率较好的标的2随着后续经济企稳具有更强周期属性且基本面有所改善的类型如交通基础设施类REITs园区基础设施类REITs需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的风险提示REITs具备底层项目运营业绩不及预期二级市场异常波动风险REITs的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现本报告根据历史公开数据整理存在失效风险不构成投资建议敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券119公募基金专题报告内容目录1REITs市场跟踪311行情面312资金面313估值面414事件及政策面42REITs配置价值与标的分析521反弹原因探究现实与预期的博弈522投资实证预期指标体系搭建723标的分析基本面情况10231交通基础设施类一季度改善明显二季度环比回落10232园区基础设施类受租赁市场租户经营情况等因素影响表现分化11233仓储物流类长租期稳租约推动下运营平稳13234保障性租赁住房类出租率始终维持高水平14235生态环保类受检修季节性因素影响明显15236能源基础设施类有季节属性整体运营稳中有进16237小结当前哪类REITs投资价值更突出173总结184风险提示18图表目录图1中证REITs指数走势202311-20239203图2REITs二级市场换手率成交量成交金额4图3REITs当前估值分位数4图4REITs在2023Q12023Q2的财务数据环比7图5高速公路类REITs涨跌幅与中国公路客运量货运量累计同比8图6仓储物流类REITs涨跌幅与城市工业地产租金-物流仓储指数9图7保障性租赁住房类REITs涨跌幅与中二手住宅租金回报率指数9图8园区基础设施类REITs涨跌幅与制造业PMI指数环比10表12023年二季度各REITs的可供分配金额税息折旧及摊销前利润概况6表2交通基础设施类REITs核心运营指标11表3园区基础设施类REITs核心运营指标说明12表4仓储物流类REITs核心运营指标13表5保障性租赁住房类REITs核心运营指标14表6生态环保类REITs核心运营指标15表7能源基础设施类REITs核心运营指标16敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券219公募基金专题报告1REITs市场跟踪11行情面2023年以来中证REITs指数经历窄幅震荡后一路下探经过半年时间的低迷在7月终于得以企稳行情有所修复具体来看202311-2023220REITs经历窄幅震荡阶段中证REITs指数期间上扬183上涨和下跌天数相当整体行情走势较平缓2023221-2023525REITs市场开始一跌不振阶段在此期间中证REITs指数大幅下探1242下跌交易日占全部交易日比例为7656期间虽有超跌反弹的行情出现但持续时间不长64个交易日中上涨天数仅15日整体市场情绪惨淡2023526-202375REITs市场加速下跌区间涨跌幅为-1313中证REITs指数在前8个交易日连续下跌其中以6月5日跌幅最大单日达到-319虽然随后2天有所反弹但终不敌下行趋势202369至202375中证REIT指数又开启探底态势202376-2023718中证REITs指数迎来企稳回升9个交易日累计涨幅达到10822023772023717和2023718三个单日的涨幅更是超过22023719-2023920近2个月以来REITs市场整体维持窄幅震荡日涨跌幅波动不大图1中证REITs指数走势202311-2023920资料来源Wind华宝证券研究创新部12资金面从资金面来看由于REITs本身流动盘较小因此成交量和成交额整体不大REITs市场经历7月的反弹后近2月交易活跃度有所下降截至2023920全市场单日成交量为051亿份单日成交额为224亿元相较前期的市场情绪明显冷却观察资金面历史走势2023年以来市场成交量单日最低为033亿份成交额单日最低为161亿元成交金额基本在3亿元左右的中枢波动目前正处于低位市场交易情绪有待回升敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券319公募基金专题报告图2REITs二级市场换手率成交量成交金额资料来源Wind华宝证券研究创新部13估值面我们采用PFFO方法对REITs当前的估值水平进行大致观察可以发现多数REITs标的的估值已经下降至历史低位呈现出明显性价比具体来看所有REITs中估值位于成立以来40分位以下的标的数量达到24只占比为8889部分标的甚至处在历史的绝对估值低点在后续宏观系统性风险不大的情况下结合低估值性价比REITs或具备较好的投资价值图3REITs当前估值分位数资料来源Wind华宝证券研究创新部截止2023920注FFO即营运现金流可简单认为其等于可供分配金额PFFO可看作REITs相对估值指标PFFO收盘价近一年可供分配金额基金份额每只标的最早的数据时间为成立后的第三个季度初14事件及政策面产品端资产类型加速上新2023年6月7日广东省发展和改革委员会发布的广东省基础设施REITs试点申报辅导手册提及广州地铁3号线参与REITs并且项目已取得行政主管部门出具的无异议函轨交REITs上市在望2023年7月13日百联股份发布公告称拟将上海敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券419公募基金专题报告又一城购物中心项目申报发行公募REITs同时华润置地天虹股份等公司也正积极筹备商场类REITs的上市2023年8月4日浙江新农都实业有限公司发布基础设施REITs前期调研机构招标公告拟申报农贸市场公募REITs项目虽然在2023年8月7日即发布了项目终止公告但也说明越来越多类型的基础设施资产正在尝试发行REITs这一融资途径政策端鼓励更多民间投资项目发行REITs2023年8月1日国家发展改革委等部门发布关于实施促进民营经济发展近期若干举措的通知其中提及大基础设施领域不动产投资信托基金REITs发行规模推动符合条件的民间投资项目发行基础设施REITs进一步扩大民间投资促进行业健康发展2023年5月21日中国证券投资基金业协会组织召开公募REITs业务座谈会会议提出强化行业自律规范公募REITs项目现有报价水平遏制低价竞争趋势参与者端城投公司纷纷入局REITs2023年5月15日上海市国资委推动临港集团REITs扩募上海城投集团上海电气上海地产集团项目首发申报2023年7月17日江山市城投拟就江山水利水电公募REITs项目服务机构启动公开招标2023年7月18日上海城投称将启动保障性租赁住房公募REITs的申报FOF基金放开可投REITs2023年7月5日多家基金公司发布公告称将公募REITs纳入旗下FOF基金的投资范围REITs的投资者结构进一步丰富保险资金投资REITs的风险系数降低2023年9月10日国家金融监督管理总局发布关于优化保险公司偿付能力监管标准的通知提出要优化风险因子引导保险公司服务实体经济和科技创新对于保险公司投资公开募集基础设施证券投资基金REITS中未穿透的风险因子从06调整为05REITs的长期限稳定分红属性本身与保险资金的投资需求契合此次风险系数的下调将有望增进保险机构参与REITs的热情整体看REITs市场在产品方面新类型不断推陈出新政策方面积极信号持续释放参与者方面供需两端资金量扩充提供源头活水REITs发展节奏加快后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下更多的项目和参与方能够入局REITs长期投资的价值也将愈发彰显2REITs配置价值与标的分析21反弹原因探究现实与预期的博弈针对7月以来REITs的反弹企稳主要是季报行情催化下市场情绪的回暖一方面二季报披露之前的市场预期使得REITs行情止跌转好另一方面最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期因此二季报后REITs的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应首先从可供分配利润角度看如表1截至2023年6月30日园区基础设施REITs分化明显全年预测可供分配金额完成度在50以上和以下的标的数量各占一半生态环保REITs表现整体一般两个项目均未达到全年预测可供分配金额的半数能源基础设施REITs的可供分配金额完成表现不一其中一只标的完成度较高但其他两只欠佳交通基础设施REITs中多数项目的可供分配金额已完成了全年预测值的一半仓储物流REITs和保障性租赁住房REITs整体完成度良好其中仓储物流REITs三个项目的可供分配金额完成率均在敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券519公募基金专题报告50左右保障性租赁住房REITs的四个项目都超额完成预测的半年目标值其次从财务数据改善情况看如图22023年一季度随着疫情散去各项经营活动陆续恢复REITs的业务运营整体回暖但二季度并没有延续前期快速复苏的节奏相当数量的项目环比表现有所下降比如高速公路类REITs上半年一二季度的差异比较明显也说明该类型与经济的相关性比较强另外一些项目呈现出季节周期属性如生态环保类能源基础设施类项目中的发电业务均与季节息息相关还有一些项目整体表现较为稳定如仓储物流保障性租赁租房类项目的基本面始终保持稳中有进园区基础设施类项目较多各标的也面临特有的运营情况和事件因此表现各有不同总的来说2023年上半年经济处于弱复苏状态实体经营活动恢复情况并不强势各基础设施公募REITs之间的业务情况表现分化所有底层资产中仓储物流和保障性租赁租房类项目的基本面数据相对稳定结合以上两个维度的数据和7月以来各REITs涨跌幅情况我们看到在所有资产类型中涨幅居前的正是上述提到的基本面具备优势的仓储物流和保障性租赁租房类项目从单个项目看2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足表12023年二季度各REITs的可供分配金额税息折旧及摊销前利润概况202376-2023920本期税息折旧可供分配金资产本期收入本期可供分配证券简称区间涨跌幅及摊销前利润额累计完成类型亿元利润亿元亿元率东吴苏州工业园区产业园REIT5291430830674432华安张江产业园REIT-2110390280322572博时招商蛇口产业园REIT2300680530372586园区建信中关村产业园REIT0890910490453584基础华夏合肥高新产园REIT9270470320376011设施国泰君安临港创新产业园REIT5680240200225763国泰君安东久新经济REIT7300550400445800华夏杭州和达高科产园REIT14470570350305070中航首钢生物质REIT生态2382010620494818富国首创水务REIT环保2491470810633727鹏华深圳能源REIT能源7068793212056492中信建投国家电投新能源REIT基础6013022142304348中航京能光伏REIT设施8861351200391714浙商证券沪杭甬高速REIT6413582722485740平安广州交投广河高速公路REIT3063833222554066华夏越秀高速公路封闭式基础设施REIT交通5121230950825338华夏中国交建高速REIT基础0502261841643955国金中国铁建高速REIT设施16253893202715884华泰江苏交控REIT10741901441305776中金安徽交控REIT15045134406847690中金普洛斯仓储物流REIT16441921261724976仓储红土创新盐田港仓储物流REIT15130610480464718物流嘉实京东仓储基础设施REIT9890600400355201中金厦门安居保障性租赁住房REIT保障9630380300295490红土创新深圳人才安居REIT性租6750280240275479华夏北京保障房REIT赁住10110360260285548敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券619公募基金专题报告202376-2023920本期税息折旧可供分配金资产本期收入本期可供分配证券简称区间涨跌幅及摊销前利润额累计完成类型亿元利润亿元亿元率华夏基金华润有巢REIT房11110390240326614资料来源Wind华宝证券研究创新部注可供分配金额完成率2023年可供分配金额累计招募说明书披露的可供分配金额预测图4REITs在2023Q12023Q2的财务数据环比资料来源Wind华宝证券研究创新部回到市场交易的本质投资者根据各种信息对未来的市场走势形成预期然后基于这些预期做出交易决策具体到REITs市场复盘7月以来REITs反弹企稳背后的原因我们认为正是在于市场预先观察到REITs资产运营层面有所改善并于二季报披露前在二级市场中率先反映为了更好的对后续REITs资产的运营情况进行跟踪接下来我们希望探究有哪些先行指标能够在跟踪REITs运营方面提供较高的参考价值22投资实证预期指标体系搭建从宏观来看基础设施的经营情况整体上依赖实体经济市场需求从微观上来看不同项目之间又存在差异化的个体特性因此从REITs的二级市场表现看同类型项目的涨跌幅具备一定趋同性的同时对于同类型资产中个体运营差异大的资产而言也会出现同类项目运营情况分化的情况我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs投资具备明显指导价值的先行指标搭建起一套REITs预期指标体系需要说明的是能源基础设施类REITs和生态环保类REITs都有季节周期不再寻找其他宏观指标高速公路类REITs投资可参考中国公路客运量货运量累计同比作为先行指标中国客运量货运量累计同比由国家统计局每月中旬发布为方便计算我们统一将最新月份2023敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券719公募基金专题报告年9月数据公布的日期18日默认为每月公布日统计每月公布日后截止下次数据披露前这一区间内高速公路类REITs的涨跌幅和该指标的变化下同从结果来看中国客运量货运量累计同比对高速公路类REITs的行情具备一定指导意义分阶段来看20232-20234公布的指标显示交通货运量和客运量的趋势均处于逐步改善的趋势中但累计同比指标仍为负说明路网交通量整体恢复情况一般20235公布的4月中国客运量货运量累计同比均为正但数值偏小没有体现出公路交通网明显恢复的迹象20236公布的5月中国客运量累计同比为1753货运量累计同比为823此时客运交通量的恢复情况要好于货运量数据公布后的一个月内7只高速公路REITs均有所上涨20237月以来中国客运量累计同比维持较高水平货运量累计同比也是正值相关REITs产品由于市场情绪市场定价等因素虽然没有延续普涨态势但也不复上半年一跌再跌的情况从当前时点看中国公路客运量货运量累计同比尚没有显著增加的迹象后续需要进一步关注经济复苏推动的高速公路客运量货运量改善情况值得说明的是由于经济产业复苏并不均衡这两个指标不会呈现高度趋同性具体在投资REITs时可结合两个指标的情况作参考决策图5高速公路类REITs涨跌幅与中国公路客运量货运量累计同比资料来源Wind华宝证券研究创新部注涨跌幅统计区间为前一统计日到后一统计日下同最新一段涨跌幅截至2023920下同仓储物流类REITs投资时工业地产租金这一指标指向仓储物流的出租价格城市的工业地产租金由相关新闻整理而来万得金融数据库中每季末予以更新为方便计算我们统一将最新季度数据公布的日期24日默认为每季公布日由于上海工业地产租金的数据有所缺失因此本篇报告中不予参考从深圳北京的物流仓储工业地产租金变化和REITs季度涨跌幅看20234发布一季度深圳北京的物流仓储工业地产租金显示环比下降后三只仓储物流类REITs的跌幅明显而20237发布的二季度数据显示租金改善相关REITs则有所上行可见工业地产租金这一指标对仓储物流类REITs的市场行情具备一定参考价值但需要注意的是此指标为季度更新频率不高从当前时点看20237披露的二季度工业地产租金数据或仍将对仓储物流类REITs的行情敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券819公募基金专题报告有积极支撑但临近三季报披露时点需关注其环比变化图6仓储物流类REITs涨跌幅与城市工业地产租金-物流仓储指数资料来源Wind华宝证券研究创新部保障型租赁住房项目区别于普通租房而具备普惠性质因此普通租房的一些指标并不能很好地代表保租房的基本面走势通过梳理与统计我们认为城市二手住宅租金回报率一定程度上与保租房REITs的基本面有关联性二手住宅租金回报率由中原地产每月上旬公布由于各地回报率差异较大为图示方便我们进一步计算环比且统一将最新月份2023年9月数据公布的日期11日默认为每月公布日从结果上看20237公布的6月数据显示超一线城市的租金回报率环比回正四只保障性租赁住房类REITs也集体上涨从当前时点看89月公布的数据有所分化保障型租赁住房类REITs整体上涨的行情未能延续具体投资时可关注住宅租金回报率持续较高水平的相关标的图7保障性租赁住房类REITs涨跌幅与中二手住宅租金回报率指数资料来源Wind华宝证券研究创新部园区基础设施类REITs的底层资产主要是产业园项目或孵化器租户企业多以第二产业高科技行业为主租金水平和出租率往往与当地的经济发展水平相关制造业PMI分别反映制造业的景气程度与宏观经济走势密切相关若制造业PMI指数较高说明产业发展较好对园区基础设施类REITs的租金和出租率可能产生积极影响因此我们将制造业PMI与园区敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券919公募基金专题报告基础设施类REITs市场表现之间的关系进行分析从结果上来看2023年年初以来制造业PMI处在弱势4月5月的制造业PMI环比虽跌幅缩窄但仍呈现负值直至6月开始制造业PMI环比改善为正园区基础设施类REITs的行情对应有所好转78月制造业PM持续改善但程度不大园区基础设施类REITs各标的也走出分化行情从当前时点看PMI或维持窄幅震荡的状态但最差的时间已过去园区基础设施类REITs标的众多可选择基本面向好的标的进行配置图8园区基础设施类REITs涨跌幅与制造业PMI指数环比资料来源Wind华宝证券研究创新部23标的分析基本面情况最后我们结合底层项目基本面对具体标的的投资价值作进一步分析2023Q1的运营情况由于在2023年5月9日的报告春风起谁在回暖谁仍在残冬基础设施公募REITs一季报点评中已有详细描述因此在本报告中不作赘述仅进行复盘概括231交通基础设施类一季度改善明显二季度环比回落交通基础设施类REITs在2023上半年运营表现整体先扬后抑2023一季度随着经济活动复苏出行限制解除新十条落地等积极因素的推动下居民出行意愿强烈通行业务有明显回暖迹象二季度高速公路路网交通量经历前期的快速恢复后增速放缓由此交通基础设施类REITs运营情况环比回落但基于2022年二季度的低基数同比改善明显具体来看二季度各标的中华夏越秀高速REIT在2023二季度区间内合计通行2716万辆车次通行费收入056亿元环比有所下滑但较2022年同期的运营表现明显上升平安广州广河REIT在2023二季度区间内合计通行76691万辆车次通行费收入192亿元环比小幅下落同比则同样有明显改善华泰江苏交控REIT和国金中国铁建REIT在2023二季度区间内通行车流量均呈现环比下降但通行费收入相对一季有所上升浙商沪杭甬REIT在2023二季度区间内合计通行134607万辆车次通行费收入176敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1019公募基金专题报告亿元通行车流量呈现环比上升但通行费收入相对一季下降了638个百分点中金安徽交控REIT由于G318池殷段改扩建免费试行分流车流量以及宁芜高速改扩建工程造成的道路限行限速两个原因通行费收入同比和环比指标均有所降低分别下降674和1015个百分点华夏中国交建REIT在2023二季度区间内日均自然车流量129万辆环比下降3211个百分点车流量减少幅度较大通行费收入107亿元环比下降776个百分点该基金在二季报中提到高速公路行业经历了2023年年初的快速恢复上涨行情后全国路网交通量增长速度放缓表2交通基础设施类REITs核心运营指标2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比华夏越秀高速车流量万辆271162014-1805REIT通行费收入亿元0561667-1111引流增收方面深入挖掘广河高速沿线的旅游资源依托微信公众号小红书抖音等新媒车流量万次766912327-023体平台常态化开展节假日旅游营销抓住暑平安广州广河期旺季联合地方旅游局沿线景区开展包括REIT畅游交投路乐享生态美夏日炎炎有荔超甜沐浴回归线康养三伏汤等特色旅游宣通行费收入亿元1922468-400传举办为期6个月的平安广河中新有礼服务区货车营销活动稳固生产性车流日均车流量万辆日469307-506道路清排障30分钟内到达率100平均到华泰江苏交控达时间125分钟平均通车时间2582分钟REIT通行费收入亿元0967663549同比去年同期平均通车时间缩短875国金中国铁建车流量万辆96919220-022通行费收入增加主要原因系报告期内地方经REIT通行费收入亿元1861394164济恢复居民出行意愿增加所致浙商沪杭甬车流量万辆13460724311347REIT通行费收入亿元1763538-638本项目货车交通量及通行费收入较去年同期日均断面自然车流量万辆2261958-2153下降的主要原因是一季报披露的G318国道池中金安徽交控州至殷汇段公路免费试通行和顺接路段REIT通行费收入亿元239-674-1015G4211宁芜高速公路皖苏界至芜湖枢纽段改扩建工程对底层资产的影响仍然存在1强化营销宣传抢收引流日均自然车流量万辆1294680-32112积极推进智慧高速数字化运营综合管理华夏中国交建平台建设REIT通行费收入亿元107500-7763持续加强机电维护管理4强化安全应急保障体系资料来源Wind华宝证券研究创新部232园区基础设施类受租赁市场租户经营情况等因素影响表现分化园区基础设施类REITs在2023年一季度由于企业仍处于宏观冲击后的修复阶段叠加春节公司放假多数项目的出租率不升反降二季度受到地域租赁市场情况租户经营情况等因素影响各项目表现分化具体来看二季度各标的中敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1119公募基金专题报告建信中关村REIT在2023Q2的出租率维持低位同比大幅减少主要受到北京市整体租赁市场表现持续低迷新增需求不足的影响华夏和达高科REIT持有两个基础设施资产其中和达药谷一期项目几近满租环比基本持平孵化器项目的出租率则相对低相对2023Q1下滑611个百分点博时蛇口产园REIT在2023Q2的出租率达到95租赁活跃度较上季度进一步上升但根据二季报披露的信息产业园面临新租客户租赁单价下降或免租期延长续租客户申请单价下调园区部分客户申请提前退租等情况在一定程度上或影响基础设施项目的后续经营华安张江光大REIT持有的张江光大园在2023Q2出租率为7901环比有所上升但与2022Q2同期相比仍有明显差距扩募新增的张润项目大厦出租率达到9405但受到重要现金流提供方哲库科技退租的影响下一阶段运营表现或回落华夏合肥高新REIT国泰君安东久新经济REIT国泰君安临港创新产业园REIT项目出租率均维持在高位环比变化不大其中国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT的重要现金流提供方平均剩余租赁期限都在25年以上中短期业务情况良好且有望持续平稳运行东吴苏园产业REIT持有的两个基础设施资产中科智商管项目在2023Q2出租率为9380环比上升12个百分点同比下降242个百分点艾派科项目出租率为8641环比小幅下降031个百分点同比上升142个百分点所有项目中就2023年上半年的表现看华夏合肥高新REIT国泰君安东久新经济REIT和国泰君安临港创新产业园REIT三只标的的运营情况始终较为稳定表3园区基础设施类REITs核心运营指标说明2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比本季度北京市整体租赁市场表现持续低迷净吸纳量连出租率6784-2401-092续两个季度为负新增需求不足仍是核心问题虽然问建信中关村询量明显增加但企业在控制成本和性价比之间综合考REIT虑市场成交活跃度较低整体租赁市场仍面临下行压租金收缴率10278-124260力本季度全市租金水平环比下降04整体市场平均租金持续承压下行市场空置率上升至169和达药谷9994000华夏和达高-出租率一期项目9663-270科REIT孵化器项目8270--611平均出租率9511761585平均出租率92--万海平均月租金-大厦11444-元平方米受宏观经济不确定性的影响整体租赁市场仍存在较强博时蛇口产平均出租率85--的观望情绪呈现出新租客户租赁单价下降或免租期延万融园REIT平均月租金-长续租客户申请单价下调园区部分客户申请提前退大厦10797-元平方米租等情况在一定程度上影响了基础设施项目的经营光明平均出租率97--加速器平均月租金-5335-二期元平方米华安张江光张江光出租率7901-20601196张润大厦项目重要现金流提供方哲库科技在退租谈判敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1219公募基金专题报告2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比大REIT大园平均租金-中于2023年6月末租约有效计入已出租面积561-元平方米出租率9405--张润平均租金-大厦589-元平方米华夏合肥高出租率9118-128新REIT国泰君安东租户46家主要行业集中在信息产业精密机械高新久新经济出租率100-000材料和汽车装备等领域报告期内重要现金流提供方REIT平均剩余租赁期限约为28年租户21家租户主要行业集中在汽车装备精密机械国泰君安临高新材料生物医药等领域报告期内重要现金流提港创新产业出租率9816--07供方整体租金单价与园区平均水平偏离度不超过3重园REIT要现金流提供方平均剩余租赁期限在3年以上东吴苏园产科智商管9380-242120出租率业REIT艾派科8641142-031资料来源Wind华宝证券研究创新部233仓储物流类长租期稳租约推动下运营平稳仓储物流类REITs在长租期租约稳定的推动下项目相对能够穿越经济周期而运营2023年一季度不管从营业收入还是出租率水平看仓储物流类REITs的业务状况仍维持良好水平二季度看中金普洛斯REIT底层基础设施资产众多多数项目运营表现良好个别项目出租率水平较低红土创新盐田港REIT和嘉实京东仓储基础设施REIT整体运营情况相对平稳具体来说二季度各标的中截至2023年6月30日中金普洛斯REIT合计10个仓储物流园期末平均出租率为8758受到部分扩募资产的运营情况影响同比下降738环比下降552具体来看首次募集的7个基础设施资产的时点平均出租率为9209运营平稳该基金扩募新购入基础设施资产合计3个时点平均出租率为8056租户结构看中金普洛斯REIT的租户结构稳定以运输业商业与专业服务业软件与服务业为主红土创新盐田港REIT的首募和扩募项目均呈现不俗的运营表现截至2023年6月30日现代物流中心项目出租率仍维持99的高位而新扩募资产世纪物流园项目则是满租状态整体资产的空置率较低嘉实京东仓储基础设施REIT整体运营情况平稳截至2023年6月30日主要承租人未发生变动仍为京东物流旗下子公司且以租赁面积加权的剩余租期为643天资产运营情况良好表4仓储物流类REITs核心运营指标2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比出整体8758-738-552中金普洛斯租户行业构成主要以运输业商业与专租苏州望亭普洛斯物流园10000000000REIT业服务业软件与服务业为主率普洛斯广州保税物流园10000000000敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1319公募基金专题报告2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比普洛斯顺德物流园10000000000普洛斯增城物流园9467-533-533普洛斯北京空港物流园9622267000普洛斯通州光机电物流园3695000000普洛斯淀山湖物流园8770-981000普洛斯青岛前湾港国际物流园9819--普洛斯江门鹤山物流园9250--普洛斯重庆城市配送物流中心6323--收入亿元094930805租赁期限1-12年不等最长租赁期限到期日现代物流中心项目99000000红土创新盐田为2026年10月31日出租率港REIT租赁期限为475年最长租赁期限到期日为世纪物流园项目100--2027年5月31日嘉实京东仓储出租率100100000承租人行业主要为电子商务主要承租人加基础设施REIT收入亿元028028769权平均剩余租期为643天以租赁面积加权资料来源Wind华宝证券研究创新部注嘉实京东仓储基础设施REIT在2023一季报的数据统计区间为2023111-2023331收入为023亿元为了统计口径的一致将该数据进行季度化处理后再与二季报数据进行对比234保障性租赁住房类出租率始终维持高水平华夏北京保障房REIT中金厦门安居REIT和华夏基金华润有巢在2023年上半年的运营表现稳健出租率维持高位中短租赁周期的个人租户占多租户结构分散红土创新深圳安居REIT的运营表现同样良好但整体企业租赁方更多租户结构更为集中其中二季度各标的中华夏北京保障房REIT在2023Q2的出租率为9703环比有小幅上涨租户结构看旗下两个保障性租赁住房类项目均以个人租户占多文龙家园个人租户占7771熙悦尚郡则全为个人租赁中金厦门安居REIT的运营情况较稳定2023Q2的出租率与2023Q1数据基本持平租户结构方面中金厦门安居REIT同样以个人居多租期多数为1年红土创新深圳安居REIT持有的4个底层资产在2023Q2的出租率均在98以上除了凤凰公馆项目个人租户多过企业租户外安居百泉阁安居锦园和保利香槟苑项目均以企业租户为主根据招募说明书红土创新深圳安居REIT3年期租约的占比高达98基础设施项目来自前10大客户的收入合计占比为92客户集中度较高华夏基金华润有巢REIT中有巢东部经开区项目在2023Q2的出租率有明显环比上升有巢泗泾项目出租率则基本持平根据招募说明书两个项目均以个人租户为主同时企业端租户的集中度也较低表5保障性租赁住房类REITs核心运营指标证券简称核心运营指标2023Q22023Q2环比备注出租率9703102一年期及以内租约面积占实际已租金定价文龙家园52000出租面积的4329元月平米熙悦尚郡60华夏北京保障房一年至两年期含两年租约面积收缴率9699-019REIT占实际已出租面积的3687收入亿元018099两年至三年期含三年租约面积单位趸租2229租户结构文龙家园-占实际已出租面积的1984个人租户7771敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1419公募基金专题报告证券简称核心运营指标2023Q22023Q2环比备注熙悦尚郡个人租户100-收入亿元018138出租率9964015中金厦门安居个人租户9137未发生欠缴租金的情况租金收缴租户结构-REIT企业租户863率达100租金定价园博公寓3334-元月平米珩琦公寓3144收入亿元014016整体出租率9882-027出租率9816-054安居百泉个人租户3513阁租户结构-企业租户6487出租率100114红土创新深圳安安居锦园租户结构企业租户100-居REIT出租率9852-049保利香槟个人租户2689苑租户结构-企业租户7311出租率9879-073凤凰公馆个人租户7609租户结构-企业租户2391营业收入亿元019068出租率9652-048存量租赁合同中排名前五企业客华夏基金华润有有巢泗泾新增签间6308367户合同合计65间占比533巢REIT有巢东部出租率9636425存量租赁合同中排名前五企业客经开区新增签间6442505户合同合计67间占比516资料来源Wind华宝证券研究创新部235生态环保类受检修季节性因素影响明显生态环保类项目在运营时受到检修季节性因素的影响较为明显因此2023上半年两个季度中相关标的的表现分化2023一季度中航首钢生物质运营稳定富国首创水务受季节影响运营表现一般而2023二季度中航首钢生物质REIT在合理的停运检修以及社会经营活动恢复的影响下内部两项业务情况有明显差异富国首创水务REIT的运营表现在夏季呈现季节性回暖具体来看二季度各标的中中航首钢生物质REIT内部的两个业务表现各异一方面受到系统设备常规停运检修的影响生活垃圾处理量和实现上网电量均呈现同比下滑另一方面得益于社会餐饮活动的恢复收运和处置厨余垃圾的量在环比和同比方面有明显上升富国首创水务REIT的污水处理业务会出现季节性变化一般而言夏季的进水量较大负荷率较高冬季的进水量减少负荷率较低反映在2023Q2的运营指标上即四个水厂污水的处理量相对一季度环比上升从同比维度看深圳三个项目的运营情况相比2022Q2均有所下滑合肥项目的运营表现则同比更优表6生态环保类REITs核心运营指标2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1519公募基金专题报告2023Q22023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注同比环比生活垃圾处理量万吨275-1069284生物质能源项目焚烧炉汽轮发电机组等系统设备按计划进行常规停运检修中航首钢生物质实现上网电量亿千瓦时076-1264-1648生活垃圾处理量上网电量同比有不同REIT收运厨余垃圾万吨12943332170程度的下降厨余垃圾收运处置量因餐处置厨余垃圾万吨153851929饮企业活动恢复同比有所上升深圳福永水厂1067-11013354深圳三个水厂报告期内污水处理服务费深圳松岗水厂1306-2173492的回收率为100抽样出水水质达标率处理污水富国首创水务REIT深圳公明厂849-11382111均达到100平均产能利用率94万吨合肥十五里河产能利用率88报告期内污水处理服240711853786水质净化厂务费的回收率为100资料来源Wind华宝证券研究创新部236能源基础设施类有季节属性整体运营稳中有进披露2023一季报的能源基础设施类项目仅有鹏华深圳能源REIT冬末春处属于发电量的淡季因此该项目一季度运营表现环比有所下降但二季度时业务情况随季节有所改善中信建投国家电投新能源REIT和中航京能光伏REIT是一季度新发行的产品根据历史情况前者持续稳健运营后者中规模较大的江山永宸表现超预期规模较小的湖北晶泰表现一般整体呈现积极向好的态势具体来看二季度各标的中鹏华深圳能源REIT的底层项目业务是为深圳市提供稳定可靠的清洁能源电力供应发电量也具备季节属性底层项目在2023Q2实现555亿元的发电收入环比上升713实现上网电量594亿千瓦时环比上升8316运营情况季节性改善中信建投国家电投新能源REIT在2023Q2实现发电量359亿千瓦时上网电量351亿千瓦时和264亿元不含税发电收入这些数据与历史三年2020年至2022年同期平均值基本持平整体运营情况稳定中航京能光伏REIT作为首单光伏项目持有陕西榆林江山永宸和湖北随州湖北晶泰两个光伏发电基础设施资产整体生产运营情况良好具体来看江山永宸在2023Q2结算电量12亿千瓦时结算电价08103元千瓦时相比2023年度评估预测值上浮379参与电力市场交易1亿千瓦时占结算电量的83高于本基金发行前基础设施项目评估参数主要系在全国开展电力市场化交易改革的整体政策背景下2023年陕西省降低了以固定标杆基准电价结算的优先计划光伏电量引致更多的光伏上网电量以电力市场交易的形式供应至电网公司和电力用户并以最终成交价格进行结算湖北晶泰在2023Q2结算电量032亿千瓦时结算电价09927元千瓦时相比2023年度评估预测值下浮101参与电力市场交易4175万千瓦时占结算电量的1低于本基金发行前基础设施项目评估参数主要系2023年度截至6月20日前湖北省暂未将新能源类发电企业含风电光伏纳入参与电力市场交易主体的范围内因此此期间未参与相关电力交易表7能源基础设施类REITs核心运营指标2023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注环比实现发电收入亿元5557130鹏华深圳能源上网电量亿千瓦时10888316REIT天然气成本亿元2726585敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1619公募基金专题报告2023Q2证券简称核心运营指标2023Q2备注环比消耗LNG亿平方米2048191发电量亿千瓦时359-中信建投国家上网电量亿千瓦时351-与历史三年2020年至2022年同期平均值基本电投新能源不含税发电收入亿元264-持平REIT含税上网电价元千瓦时085-合计152-结算电价08103元千瓦时含国补下同该电江山永宸12-价高于本基金发行前基础设施项目评估参数2023结算电量亿年度评估预测值为07807元千瓦时上浮比例4千瓦时结算电价09927元千瓦时该电价略低于本基金发中航京能光伏湖北晶泰032-行前基础设施项目评估参数2023年度评估预测值REIT为10027元千瓦时下浮比例1占结算电量的83该占比高于本基金发行前基础江山永宸1亿千瓦时-参与电力市设施项目评估参数2023年度评估预测值为25场交易占结算电量的1该占比低于本基金发行前基础设湖北晶泰4175万千瓦时-施项目评估参数2023年度评估预测值为21资料来源Wind华宝证券研究创新部237小结当前哪类REITs投资价值更突出整体看2023年上半年上市REITs关联的实体经营活动并非均有改善而是持续分化的表现从底层资产看能源基础设施仓储物流和保障性租赁租房类项目的基本面情况相对突出高速公路路网交通量在2023年一季度经历快速恢复后二季度的增速放缓由此交通基础设施类REITs在2023Q2的运营情况环比回落较为明显但基于2022年二季度的低基数同比改善明显园区基础设施类REITs在2023年一季度由于企业仍处于宏观冲击后的修复阶段叠加春节公司放假多数项目的出租率不升反降二季度受到地域租赁市场情况租户经营情况等因素影响各项目表现分化仓储物流类REITs在长租期租约稳定的推动下项目相对能够穿越经济周期而运营2023年一季度不管从营业收入还是出租率水平看仓储物流类REITs的业务状况仍能维持良好水平保障型租赁住房类REITs以个人租户为主具备更强粘性同时收租周期短资金流安全边际高在2023年上半年的运营表现整体稳健出租率维持高位生态环保类项目在运营时部分项目受到检修季节性因素的影响较为明显2023上半年季度间标的间的表现分化但属于合理范围内能源基础设施类项目具备一定季节属性2023上半年业务运营整体呈现稳中有进的态势结合宏观经济及项目本身情况我们认为后续可关注1历史业务运营良好稳健的标的如仓储物流类REITs的租户以业务已经较稳定的物流类运输类企业为主长期来看受宏观影响不大可持续关注工业地产租金这一宏观指标保障型租赁住房REITs类底层资产以个人租户为主相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性同时收租周期短资金流安全边际高可持续敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1719公募基金专题报告关注其中出租率和租金具备相对优势以及城市二手租金回报率较好的标的2随着后续经济企稳具有更强周期属性且基本面有所改善的类型如交通基础设施类REITs园区基础设施类REITs需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的3总结2023年以来中证REITs指数经历窄幅震荡后一路下探经过半年时间的低迷7月终于得以企稳行情有所修复资金面看目前市场成交量正处于低位有望回升至更高的交易情绪从估值角度看在后续宏观系统性风险不大的情况下结合低估值性价比REITs目前具备了较好的投资价值而消息面上REITs市场在产品方面新类型不断推陈出新政策方面积极信号持续释放参与者方面供需两端资金量扩充提供源头活水REITs发展节奏加快后续可进一步期待在愈发完善的监管机制下更多的项目和参与方能够入局REITs长期投资的价值也将愈发彰显针对7月以来REITs的反弹企稳主要是季报行情催化下市场情绪的回暖一方面二季报披露之前的市场预期使得REITs行情止跌转好另一方面最终披露出来的财务数据验证了市场对于资产运营的预期因此二季报后REITs的行情也没有出现如上半年一般剧烈的负面效应从具体数据看2023上半年可供分配金额累计完成率较高的标的均录得了不错的涨幅而可供分配金额累计完成率较低的标的反弹力度则明显不足我们试图根据每个底层资产的业务属性寻找到对REITs投资具备明显指导价值的先行指标搭建起一套REITs预期指标体系高速公路类REITs投资可参考中国公路客运量货运量累计同比作为先行指标工业地产租金这一指标对仓储物流类REITs的市场行情具备一定参考价值城市二手住宅租金回报率一定程度上与保租房REITs的基本面有关联性制造业PMI环比指标对园区基础设施REITs的租金和出租率或产生积极影响根据以上构建的先行指标结合宏观经济及项目本身情况我们认为后续可关注1历史业务运营良好稳健的标的如仓储物流类REITs的租户以业务已经较稳定的物流类运输类企业为主长期来看受宏观影响不大可持续关注工业地产租金这一宏观指标保障型租赁住房REITs类底层资产以个人租户为主相比经营情况不佳而退租风险较大的企业租户具备更强粘性同时收租周期短资金流安全边际高可持续关注其中出租率和租金具备相对优势以及城市二手租金回报率较好的标的2随着后续经济企稳具有更强周期属性且基本面有所改善的类型如交通基础设施类REITs园区基础设施类REITs需要结合宏观先行指标与具体资产基本面情况进一步筛选标的4风险提示REITs具备底层项目运营业绩不及预期二级市场异常波动风险REITs的过往业绩及基金经理管理其他产品的历史业绩不代表未来表现本报告根据历史公开数据整理存在失效风险不构成投资建议敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1819公募基金专题报告分析师承诺本人承诺以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体建议或观点而直接或间接收到任何形式的补偿风险提示及免责声明华宝证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格市场有风险投资须谨慎本报告所载的信息均来源于已公开信息但本公司对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的任何建议意见及推测仅反映本公司于本报告发布当日的独立判断本公司不保证本报告所载的信息于本报告发布后不会发生任何更新也不保证本公司做出的任何建议意见及推测不会发生变化在任何情况下本报告所载的信息或所做出的任何建议意见及推测并不构成所述证券买卖的出价或询价也不构成对所述金融产品产品发行或管理人作出任何形式的保证在任何情况下本公司不就本报告中的任何内容对任何投资做出任何形式的承诺或担保投资者应自行决策自担投资风险本公司秉承公平原则对待投资者但不排除本报告被他人非法转载不当宣传片面解读的可能请投资者审慎识别谨防上当受骗本报告版权归本公司所有未经本公司事先书面授权任何组织或个人不得对本报告进行任何形式的发布转载复制如合法引用刊发须注明本公司出处且不得对本报告进行有悖原意的删节和修改本报告对基金产品的研究分析不应被视为对所述基金产品的评价结果本报告对所述基金产品的客观数据展示不应被视为对其排名打分的依据任何个人或机构不得将我方基金产品研究成果作为基金产品评价结果予以公开宣传或不当引用适当性申明根据证券投资者适当性管理有关法规该研究报告仅适合专业机构投资者及与我司签订咨询服务协议的普通投资者若您为非专业投资者及未与我司签订咨询服务协议的投资者请勿阅读转载本报告敬请参阅报告结尾处免责声明华宝证券1919