主营业务出现亏损。2023年上半年，公司实现主营业务收入194亿元，同比+19%；其中，旅游综合业务贡献收入103亿元，房地产业务贡献收入91亿元。截至2023年6月30日，公司实现归母净利润-13亿元，我们认为公司主营业务出现亏损的主要原因是由于1）受部分项目区位布局和开发周期偏长等因素的影响，公司部分项目的去化速度未及预期，毛利率同比有所下降；2）为适应市场环境、加快销售去化，公司对部分房地产项目采取灵活的销售策略，带来部分价值折损；3）其他因素导致公司业绩下滑，包括因联营公司亏损导致投资收益减少、其他收益减少、财务费用增加等。
　　紧抓销售去化，做优增量。2023年上半年，公司累计实现签约销售面积108.2万平方米，签约销售金额227.7亿元，均较22年同期下降16%。一方面，公司不断提升营销管理能力，紧抓销售回款；另一方面，公司做优增量，夯实发展资源基础，顺利拓展3个项目，包含两个住宅和一个文旅综合用地，合计新增土地面积34.08万平方米。物业管理方面，截至2023年6月30日，公司已布局全国56座城市，管理项目374个，较22年年末增加58个；管理面积6215万平方米，较22年年末提升33%。
　　紧抓市场消费需求，创稳步推进项目拓展及成熟项目焕新。2023年上半年，公司旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次，较22年同期增长74%。一方面，公司持续深化IP运用及合作，在各地欢乐谷园区内结合IP运营，丰富游客游玩体验；另一方面，公司稳步推进项目拓展及成熟项目焕新，与地方政府就长沙文化旅游综合项目一期（亲子乐园）达成轻资产输出协议、北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工等。
　　加强流动性管理，改善资本结构。公司坚定贯彻落实“以销定产”“以收定投”的策略。截至2023年6月30日，公司货币资金较2022年初增长27亿元至443亿元，占总资产比例超过11%；现金短债比2.05，经营性净现金流0.9亿元，较22年同期有所改善。与此同时，公司把握融资环境改善的窗口机遇，持续通过长短期债务置换推动公司资本结构改善。截至2023年6月末，公司有息负债总额1343亿元且以中长期负债为主，其中短期借款及一年内到期非流动负债占比12%，长期借款及应付债券占比88%。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。考虑到公司2022年业绩压力充分释放，后阶段随着文旅行业逐步复苏，我们预测公司2023年EPS为0.14元，每股净资产为8.53元，给予PB 0.6-0.7倍，对应合理价值区间为每股5.12-5.97元。
　　风险提示：行业销售存在下行风险

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告华侨城A000069公司半年报2023年09月24日TableInvestInfo投资评级优于大市维持主营业务出现亏损资本结构持续优化股票数据TableSummary09TableStockInfo月22日收盘价元433投资要点52周股价波动元414-613总股本流通A股百万股82027056总市值流通市值百万元3551430554主营业务出现亏损2023年上半年公司实现主营业务收入194亿元同比相关研究19其中旅游综合业务贡献收入103亿元房地产业务贡献收入91亿报表压力集中释放轻装上阵重塑未来TableReportInfo元截至2023年6月30日公司实现归母净利润-13亿元我们认为公司20230426主营业务出现亏损的主要原因是由于1受部分项目区位布局和开发周期偏结转下降拖累业绩文旅项目有序补充长等因素的影响公司部分项目的去化速度未及预期毛利率同比有所下降202210292为适应市场环境加快销售去化公司对部分房地产项目采取灵活的销售短期业绩承压但竞争格局继续优化策略带来部分价值折损3其他因素导致公司业绩下滑包括因联营公司20220830亏损导致投资收益减少其他收益减少财务费用增加等市场表现TableQuoteInfo紧抓销售去化做优增量2023年上半年公司累计实现签约销售面积1082华侨城A海通综指2178万平方米签约销售金额2277亿元均较22年同期下降16一方面公司不断提升营销管理能力紧抓销售回款另一方面公司做优增量夯1478实发展资源基础顺利拓展3个项目包含两个住宅和一个文旅综合用地778合计新增土地面积3408万平方米物业管理方面截至2023年6月30日078公司已布局全国56座城市管理项目374个较22年年末增加58个管-622理面积6215万平方米较22年年末提升33-1322202292022122023320236紧抓市场消费需求创稳步推进项目拓展及成熟项目焕新2023年上半年沪深300对比1M2M3M公司旗下文旅项目共计接待游客超4400万人次较22年同期增长74一绝对涨幅-29-46-20方面公司持续深化IP运用及合作在各地欢乐谷园区内结合IP运营丰相对涨幅-24-2512富游客游玩体验另一方面公司稳步推进项目拓展及成熟项目焕新与地资料来源海通证券研究所方政府就长沙文化旅游综合项目一期亲子乐园达成轻资产输出协议北京玛雅海滩水公园项目开展主要建筑及设备基础施工等TableAuthorInfo加强流动性管理改善资本结构公司坚定贯彻落实以销定产以收定投的策略截至2023年6月30日公司货币资金较2022年初增长27亿元至443亿元占总资产比例超过11现金短债比205经营性净现金流09亿元较22年同期有所改善与此同时公司把握融资环境改善的窗口机遇持续通过长短期债务臵换推动公司资本结构改善截至2023年6月末公司有息负债总额1343亿元且以中长期负债为主其中短期借款及一年内到期非流动负债占比12长期借款及应付债券占比88投资建议维持优于大市评级考虑到公司2022年业绩压力充分释放分析师涂力磊后阶段随着文旅行业逐步复苏我们预测公司2023年EPS为014元每股Tel021-23185710净资产为853元给予PB06-07倍对应合理价值区间为每股512-597Emailtll5535haitongcom元风险提示行业销售存在下行风险证书S0850510120001联系人曾佳敏主要财务数据及预测Tel02123185689TableFinanceInfo202120222023E2024E2025EEmailzjm14937haitongcom营业收入百万元10258476767788218118684199-YoY253-252273037净利润百万元3799-10905111415941747-YoY-701-3871110243096全面摊薄EPS元046-133014019021毛利率261228209210220净资产收益率47-158162224资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华侨城A0000692表1公司利润表情况单位百万元1H20221H2023YOY海通分析一营业总收入16396194381856地产结转金额上升二营业总成本15929201462648营业成本12346156432671营业税金及附加97310841144销售费用950706-2569市场拓展费人工成本等减少管理费用1064888-1653人工成本中介费物业费等减少财务费用529138316119费用化利息支出增加利息收入减少投资净收益-67-44355780三营业利润138-77-15586加营业外收入5635-3821减营业外支出113923990四利润总额1065-699-16565减所得税31568011581五净利润750-1380-28387减少数股东损益645-74-11140归属母公司净利润105-1306-133844六每股收益稀释每股收益元001-016-134046资料来源公司2023年半年报Wind海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20221H2023Ppt2022海通分析毛利率24701953-5172284净利率064-672-736-1421资产负债率742675911667439净负债率742075831637432三项费用占收入比15511531-0201148ROE摊薄022-297-319-2749百万元1H20221H2023YOY2022海通分析总资产473373396163-1631392918净资产8017367467-158568861货币现金4996344278-113841621合同负债2583292731271一年内到期的非流动负债9983160747-391554667坚持以收定支购买商经营活动现金流净额1764015379-128218746品接受劳务支付的现金减少资料来源公司2023年半年报Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华侨城A0000693投资建议维持优于大市评级考虑到公司2022年业绩压力充分释放后阶段随着文旅行业逐步复苏我们预测公司2023年EPS为014元每股净资产为853元给予PB06-07倍对应合理价值区间为每股512-597元表3可比公司估值表EPS元PE倍PEG2023总市值代码简称2023PE2021-23年亿元202120222023E202120222023E净利润复合增速300144SZ宋城演艺32301200303610308412333436047000002SZ万科A1598194194204690690656258001979SZ招商蛇口106413105510097423201276-101均值3991147481789068000069SZ华侨城A355046-133014935-3263187-070注收盘价为2023年9月22日价格可比公司EPS为Wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所表4公司分项业务预测20222023E2024E2025E营业收入百万元76767788218118684199同比增长减少YoY-252273037-房地产业务49366506015211953682同比增长减少YoY-1627250300300-旅游综合业务27220280372887830322同比增长减少YoY-3716300300500-其他业务181184190196同比增长减少YoY-4083200300300营业成本百万元59237623666413365706同比增长减少YoY-2181528283245-房地产业务38574410884221642999-旅游综合业务20559211682180322590-其他业务104111114117毛利百万元17530164561705418493同比增长减少YoY-3464-613363844-房地产业务107939513990310683-旅游综合业务6661686970757732-其他业务77747678毛利率2284208821012196同比增长减少百分比-331-196013095-房地产业务2186188019001990-旅游综合业务244724502450255-其他业务4250400040004000资料来源Wind海通证券研究所风险提示行业销售存在下行风险请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华侨城A0000694财务报表分析和预测TableForecastInfo主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业总收入76767788218118684199每股收益-133014019021营业成本59237623666413365706每股净资产840853873894毛利率228209210220每股经营现金流-007602-014615营业税金及附加4144433544654631每股股利000000000000营业税金率54555555价值评估倍营业费用3198331136533873PE-326318722282033营业费用率42424546PB052051050048管理费用2947299530853200PS046045044042管理费用率38383838EVEBITDA-33154768885554EBIT-3779635264127352股息率00000000财务费用2665353425823071盈利能力指标财务费用率35453236毛利率228209210220资产减值损失-12705-1050-1300-1500净利润率-142142021投资收益-242081618净资产收益率-158162224营业利润-9998171624872739资产回报率-28030404营业外收支113101014投资回报率-21232326利润总额-9885172624972753盈利增长EBITDA-405120161233713438营业收入增长率-252273037所得税2882233362413EBIT增长率-1289268109147有效所得税率-292135145150净利润增长率-3871110243096少数股东损益-1862378541593偿债能力指标归属母公司所有者净利润-10905111415941747资产负债率74397592755753流动比率162152152150速动比率041054047063资产负债表百万元20222023E2024E2025E现金比率023036029045货币资金41621763975982095690经营效率指标应收账款及应收票据920256112482709应收账款周转天数935767819821存货196026181634194254159830存货周转天数13491090105597000其它流动资产55796606846313063051总资产周转率018019019020流动资产合计294362321275318451321280固定资产周转率338321310305长期股权投资20289220152374125268固定资产23666254552693828229在建工程5856540550994823无形资产11994120631213312203现金流量表百万元20222023E2024E2025E非流动资产合计98556102774106589110042净利润-10905111415941747资产总计392918424049425040431323少数股东损益-1862378541593短期借款4066506653666566非现金支出16109674572577618应付票据及应付账款34064316053629534390非经营收益6158467846904710预收账款271249248267营运资金变动-1007536477-1522135760其它流动负债142776173888167747172367经营活动现金流-57549393-113950427流动负债合计181177210808209656213590资产-3912-4855-4954-4950长期借款100530100530100530100530投资-215-6071-6079-6079其它长期负债10581105811058110581其他-194381618非流动负债合计111111111111111111111111投资活动现金流-6070-10918-11017-11011负债总计292288321919320767324701债权募资-1104310003001200实收资本8202820282028202股权募资864000归属于母公司所有者权益68861699837158573340其他-9156-4700-4721-4746少数股东权益31769321473268833282融资活动现金流-19336-3700-4421-3546负债和所有者权益合计392918424049425040431323现金净流量-2597334776-1657735870备注1表中计算估值指标的收盘价日期为09月22日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究华侨城A0000695信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围重点研究上市公司TableReports城建发展华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润臵地保利物业碧桂园服务天健集团建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口张江高科美的臵业越秀服务首开股份万科A绿城中国中国金茂建发国际集团新城控股华润万象生活投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平10以上股市场以海通综指为基准香港市A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明