核心摘要
　　周度观点：本周重点监测城市新房、二手房成交环比改善，宽松政策逐渐起效。苏州、合肥等二线城市跟进放松限购限售、调整优化差别化住房信贷政策等，随着政策落实范围扩大，叠加“金九银十”为传统推盘旺季，短期重点城市楼市成交有望延续改善。投资建议方面，地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心，短期政策博弈机会仍存，中长期持续看好积极拿地改善资产质量、融资及销售占优的强信用房企如越秀地产、保利发展、招商蛇口、建发国际集团、华发股份、中国海外发展、滨江集团、万科A等。同时建议关注物业管理及产业链机会，如保利物业、招商积余、绿城管理控股、东方雨虹、科顺股份、伟星新材、坚朗五金等。
　　政策环境监测：1）统计局发布投资销售数据；2）多地发文放松房地产调控。
　　市场运行监测：1）成交环比回升，有望延续改善。本周（9.9-9.15）新房成交2万套，环比升10.8%，二手房成交1.7万套，环比升11.9%。随着楼市宽松政策逐步落地，叠加“金九银十”推盘量加大，短期成交有望延续改善。2）库存环比微升，去化周期16.6个月。16城取证库存10081万平，环比升0.1%。去化周期16.6个月。3）土地成交、溢价率回落，三线占比提高。上周百城土地供应建面2571.3万平、成交建面1209.7万平，环比降33.8%、降30.3%；成交溢价率0.9%，环比降4.5pct。其中一、二、三线成交建面分别占比12.9%、11.6%、75.5%，环比分别降0.9pct、降15.4pct、升16.4pct。
　　资本市场监测：1）地产债：本周境内地产债发行40.6亿元，环比减少19.4亿元；海外债发行1亿美元，上周无发行；债券发行利率为3.32%-7%，可比利率较前次有升有降。2）地产股：本周房地产板块跌1.64%，跑输沪深300（-0.83%）；当前地产板块PE（TTM）14.52倍，估值处于近五年94.7%分位。本周沪深港股通北向资金净流入前三为滨江集团、荣盛发展、新湖中宝；南向资金净流入前三为融创中国、碧桂园、华润置地。
　　风险提示：1）楼市修复不及预期风险；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险；3）行业短期波动超预期风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告行业评级地产强于大市维持地产行业周报多地跟进放松调控楼市成交环比改善2023年9月17日平安证券研究所地产团队固定收益团队请务必阅读正文后免责条款核心摘要周度观点本周重点监测城市新房二手房成交环比改善宽松政策逐渐起效苏州合肥等二线城市跟进放松限购限售调整优化差别化住房信贷政策等随着政策落实范围扩大叠加金九银十为传统推盘旺季短期重点城市楼市成交有望延续改善投资建议方面地产政策组合拳彰显中央托底地产信心与决心短期政策博弈机会仍存中长期持续看好积极拿地改善资产质量融资及销售占优的强信用房企如越秀地产保利发展招商蛇口建发国际集团华发股份中国海外发展滨江集团万科A等同时建议关注物业管理及产业链机会如保利物业招商积余绿城管理控股东方雨虹科顺股份伟星新材坚朗五金等政策环境监测1统计局发布投资销售数据2多地发文放松房地产调控市场运行监测1成交环比回升有望延续改善本周99-915新房成交2万套环比升108二手房成交17万套环比升119随着楼市宽松政策逐步落地叠加金九银十推盘量加大短期成交有望延续改善2库存环比微升去化周期166个月16城取证库存10081万平环比升01去化周期166个月3土地成交溢价率回落三线占比提高上周百城土地供应建面25713万平成交建面12097万平环比降338降303成交溢价率09环比降45pct其中一二三线成交建面分别占比129116755环比分别降09pct降154pct升164pct资本市场监测1地产债本周境内地产债发行406亿元环比减少194亿元海外债发行1亿美元上周无发行债券发行利率为332-7可比利率较前次有升有降2地产股本周房地产板块跌164跑输沪深300-083当前地产板块PETTM1452倍估值处于近五年947分位本周沪深港股通北向资金净流入前三为滨江集团荣盛发展新湖中宝南向资金净流入前三为融创中国碧桂园华润置地风险提示1楼市修复不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险3行业短期波动超预期风险2政策环境监测-政策梳理2023年9月11日济南2023年9月11日青岛取消二环以内历下区市中区全域取消限购取消限售购房限制取消限售2023年9月12日郑州2023年9月15日合肥取消二环内限购取消限售放松限购限售调整信贷政降低首付开展商品房促销策2023年9月11日苏州2023年9月15日南京对于购买120平方米及以上商品35周岁含以下大专学历毕住房不再进行购房资格审核业生缴纳社保即可落户2023年9月14日南通2023年9月12日14日福州调整主城区购房奖补五城区取消限购放松限售全市执行认房不认贷2023年9月11日南宁2023年9月11日东莞首套首付不低于20利率下限购买新建商品住房可提取住房LPR-60BP二套下限LPR20BP公积金支付首付款南海诸岛2023年9月14日韶关2023年9月14日深圳执行认房不认贷扩大基础设施REITs储备范围偏松偏紧中性2023年9月13日海口执行认房不认贷资料来源各部门网站平安证券研究所3政策环境监测-重点政策点评统计局发布投资销售数据事件描述国家统计局公布2023年1-8月全国房地产开发投资及销售数据其中投资额77万亿元同比下降88房屋施工81亿平米同比降71新开工64亿平米同比降244竣工44亿平米同比增长192商品房销售面积74亿平米同比降71销售额78万亿元同比降32房企到位资金87万亿元同比降129点评1投资延续承压后续压力犹存上年低基数背景下8月单月地产投资09万亿同比降11连续4个月降幅超过10分区域看各区域同比增速均出现下滑东部中部西部东北部投资分别同比降7299165322考虑前8月百城住宅类用地成交总价降24后续土地购置费仍存下行压力同时房企资金偏紧制约建安表现1-8月施工面积同比降7限额以上企业建筑及装潢材料类零售额同比降幅扩大至78销售承压及资金偏紧背景下预计短期投资压力犹存2新开工延续疲弱中长期不宜过度悲观8月单月新开工07亿平米创2009年8月以来新低同比降236上游水泥量价表现均弱侧面印证新开工弱势我们认为新开工本质是补库存2020销售与库存为主导因素年1月10日当前房企对销售复苏预期普遍谨慎实行以销定产加大滚存去化策略同时销售明显萎缩致各地库存去化周期较长共同决定了短期新开工下行压力仍大拉长时间维度看我们在此前供给侧视角下的地产煤炭对比报告中测算2022-2030年房屋潜在需求中枢超过10亿平米考虑商业租赁及相关配套建设导致可售率低于100意味着新开工未来中枢可能在10亿平米以上当前新开工绝对值或已接近底部区间中长期不宜过度悲观3竣工延续改善后续仍待政策发力8月单月竣工5321万平同比增106前8月累计同比增长1922021年下半年以来中央推出3500亿元保交楼专项借款设立2000亿元保交楼贷款支持计划引导商业银行积极提供配套融资考虑当前楼市复苏仍存波折同时剩余保交付项目面临可售货值少质量不高等问题后续保交付仍依赖政策持续推进4销售环比微增政策持续改善8月单月商品房销售面积销售额分别同比降122164年初以来连续3个月降幅超过10环比分别增长4847表明楼市成交或存支撑分区域看8月东部中部西部东北地区销售面积增速分别为-232-111资料来源国家统计局平安证券研究所4政策环境监测-重点政策点评统计局发布投资销售数据续149-124其中西部地区受益上年低基数8月底以来地产支持政策密集出台包括取消认房又认贷降低存量房贷利率松绑限购与降低首付比例等克而瑞研究显示9月上旬北上等地楼盘到访成交明显改善叠加金九银十传统销售旺季到来短期楼市成交有望修复但考虑城市之间及城市内部分化较大复苏持续时间仍存不确定性2020年1月10日预计后续政策有望继续改善5到位资金延续下滑定金与按揭降幅较大8月单月房企到位资金同比降254其中定金及预收款按揭贷款国内贷款分别同比降316269244与销售走弱趋势一致8月居民中长期贷款1602亿元在上月低基数-672亿元下有所改善资料来源国家统计局平安证券研究所5政策环境监测-重点政策点评多地发文放松房地产调控事件描述本周多地发文放松房地产调控点评1本周调控放松城市主要为省会及核心二线政策内容包括全面或部分取消限购2020年1月10日放松限售调整优化差别化住房信贷政策执行认房不认贷等为中央政策精神落实2地方政策优化符合当前楼市供求关系发生重大变化的新形势预计后续更多城市有望跟进提振购房信心本周主要城市地产政策调整内容济南青岛苏州南宁郑州海口合肥福州全面或部分取消限购放松限售调整优化差别化住房信贷政策认房不认贷资料来源政府网站平安证券研究所6市场运行监测成交环比回升有望延续改善点评本周99-915新房成交2万套环比升108二手房成交17万套环比升119随着楼市宽松政策逐步落地叠加金九银十推盘量加大短期成交有望延续改善重点城市一二手房周成交变化2021-2023年重点50城一手周均成交走势对比50城一手房周成交套数202120222023万套20城二手房周成交套数右万套万套年年年83583625624154122052020年1月10日0002252822828221128232282353123831W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49主流50城新房月日均成交变化2021-2023年20城二手周均成交走势对比新房月日均成交同比一线同比二线三线2021年2022年2023年35万套100380256040220015-201-40-6005-8002022820221020221220232202342023620238W1W5W9W13W17W21W25W29W33W37W41W45W49资料来源中指院Wind平安证券研究所注除月度数据外横轴日期代表单周起始日期下同7市场运行监测库存环比微升去化周期166个月点评16城取证库存10081万平环比升01去化周期166个月16城商品房取证库存及去化月数万平16城库存去化月数右月110002018105001614100001295001089000648500280000216252181321101211119221722225224152263227222299221028221216232102333123519237723825资料来源Wind平安证券研究所8市场运行监测土地成交溢价率回落三线占比提高点评上周百城土地供应建面25713万平成交建面12097万平环比降338降303成交溢价率09环比降45pct其中一二三线成交建面分别占比129116755环比分别降09pct降154pct升164pct百城土地周均供应与成交情况百城中各线城市土地周成交情况百城土地周均供应百城土地周均成交8000一线成交建面二线三线万平10000万平近1年近4周70006000800050006000400040003000200020002020年1月100010日0020228202211202322023520238W8282253022830221130232282353123831百城土地成交平均楼面价与溢价率百城土地成交前五城平均楼面价平均溢价率右轴万平百城土地成交前五城94-9101201073000元平近1年近4周71009325006806820005460494815003401000220500100020228202211202322023520238W828广州连云港衢州盐城湖州资料来源Wind平安证券研究所9资本市场监测流动性环境流动性环境资金面紧张有所缓解R007较9月8日下行110BP资金价格下行本周下行至下行至552020202120222023R0011526BP183R007110BP2025截至9月15日OMO存量MA10年余额为1月108日370亿元较9月8日减少1672亿元45OMO存量衡量某一时点留存于银行体系中的流动性2021年以来OMO存量规模435与资金利率中枢总体呈正相关关系3252OMO存量MA10较9月8日下行151T-28T-8T12T32T52T72T92T112T132T152T172T192T212DR007-7天OMO利率MA10BP右轴OMO存量MA10亿元2000060资金价格表现分化160002023982023915涨跌幅BP201D199183-15267D204202-1112000R14D212215304-201M228273447780001D190175-14487D186191454-60DR400014D205196-9411M22224422180-100ON189176-131W18419065SHIBOR1M1952081383M20821784资料来源Wind平安证券研究所10资本市场监测境内债境内房地产债发行发行量环比下降净融资环比上升本周911-917境内地产债发行量环比下降同比下降净融资额环比上升同比下降其中总发行量为4060亿元总偿还量为6860亿元净融资额为-2800亿元到期压力方面23年地产债到期压力整体大于2020年1月10日22年23年全年到期和提前兑付的规模总共325719亿同比22年约上升909向后看24年3月是债务到期压力最大的月份月到期规模约4204亿元非城投地产债周发行量非城投地产债周净融资额非城投地产债总偿还量亿元2021亿元2021总偿还量到期提前兑付亿元8002002022202225020237002023150200100600505001500400100-5030050-100200-1501000-2000W4W1W7W19W22W37W52W10W13W16W25W28W31W34W40W43W46W49W4W7-50W1W10W19W25W34W40W49W13W16W22W28W31W37W43W46W5222-0322-0923-0724-0124-1122-0122-0522-0722-1123-0123-0323-0523-0923-1124-0324-0524-0724-09资料来源Wind平安证券研究所11资本市场监测境内债房企境内债发行本周共5家房企发行6只境内地产债2020年1月10日房企境内债发行规模排序房企境内债发行利率排序境内房地产债发行规模排序亿元境内地产债发行利率排序2536200203534935153410346633255453354033032华发股份苏州高新电子城金融街苏州苏高新23金街1123苏州高技MTN003资料来源Wind平安证券研究所12资本市场监测海外债海外债发行环比上升本周内房企海外债发行1亿美元上周无发行8月海外债发行17亿美元环比减少9亿美元发行房企包括恒基地产新鸿基地产香2020年1月10日港置地与绿景中国地产地产海外债周发行量地产海外债月发行量境内房企海外债发行规模周200亿美元14亿美元2020年2021年2022年2023126180121601031014012008100068004035604002200000002023-08-212023-08-282023-09-042023-09-11M1M2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12资料来源Wind平安证券研究所13资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈重点房企发行明细本周重点房企发行利率为332-7可比利率较前次有升有降2020年1月10日境内债发行明细主体评利率变化前次发行时发行人证券简称发行额亿元币种期限年票面利率类型级pct间苏州苏高新23苏州高新SCP026400RMB02186AAA不可比超短期融资债券华发股份23华发实业MTN003B1000RMB3AAA不可比一般中期票据华发股份RMB不可比境内23华发实业MTN003A10005AAA一般中期票据金融街23金街11450RMB5AAA3490352023-06-14一般公司债电子城23京电子城SCP003550RMB05191AA不可比超短期融资债券苏州高新23苏州高技MTN003660RMB5AAA332-0122023-03-27一般中期票据境外正商实业正商集团7N20250912103USD2700不可比企债境外资料来源Wind平安证券研究所14资本市场监测重点房企发行明细审批及反馈债券审批进程更新日期项目名称项目状态计划发行额亿元2023-09-15南京栖霞建设股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈15002023-09-14中国电建地产集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已反馈45002023-09-14联发集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈37002023-09-13美的置业集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已反馈81942023-09-11常高新集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行可续期公司债券已受理8002023-09-11上海大名城企业股份有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已受理3372023-09-11常高新集团有限公司2023年面向专业投资者非公开发行公司债券已受理30002023-09-11黑牡丹集团股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理15002023-09-11常高新集团有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理12002023-09-11上海大名城企业股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券已受理900资料来源Wind平安证券研究所15资本市场监测地产股板块涨跌排序本周房地产板块跌164跑输沪深300-083当前地产板块2020年PE1月TTM10日1452倍高于沪深300的1159倍估值处于近五年947分位行业涨跌情况房地产PETTM走势图5本周涨跌幅房地产申万PETTM沪深300PETTM4193172115013-1-08311-2-164-39-47-5煤医钢纺有石交公农环银综商汽美基建家通沪轻食非社房建机传电电国计炭药铁织色油通用林保行合贸车容础筑用信深300工品银会地筑械媒子力防算5生服金石运事牧零护化装电制饮金服产材设设军机201897201997202097202197202297202397物饰属化输业渔售理工饰器造料融务料备备工资料来源Wind平安证券研究所16资本市场监测地产股个股表现本周上市房企50强涨跌幅排名前三为远洋集团正荣地产宝龙地产排名后三为美的置业时代中国控股路劲2020年1月10日上市50强周涨跌幅排名前三及后三房企房企关注事项40365企业事项30274绿地集团与中国邮储银行等多家银行达成协议落地项目融资超20亿元2023年半年度业绩说明会上表示在当前市场环境下存在不少收并保利发展20购机会但公司仍然坚持投资原则积极把握市场投资机会133龙湖集团2023年1-8月销售额12312亿元同比下降2510华夏幸福提前解除固安高新区综合开发PPP项目合作0远洋集团正荣地产宝龙地产美的置业时代中国控股路劲华润置地2023年1-8月销售额20772亿元同比增长212-10-95-109-114中国金茂2023年1-8月销售额9742亿元同比增长05-20资料来源Wind公司公告平安证券研究所17资本市场监测地产股个股表现本周沪深港股通北向资金净流入前三为滨江集团荣盛发展新湖中2020年1宝月南向资金净流入前三为融创中国碧桂园华润置地10日沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十沪深港股通北向资金净流入前十沪深港股通南向资金净流入前十万元万港元5000140000132289439145001200004000100000350029103000800002545246025006031460000187620001818159815231383133540000150026827266741000200001442613269620353004200344650000融创中国碧桂园华润置地万科企业碧桂园服远洋集团雅居乐集中国金茂恒隆地产新鸿基地滨江集团荣盛发展新湖中宝香江控股城建发展卓朗科技中国国贸中华企业荣安地产张江高科务团产资料来源Wind平安证券研究所资金净流入额测算沪深港股通持股数量变化区间成交均价18资本市场监测地产股个股表现本周陆股通持股占流通股前三为大名城天健集团荣安地产港2020年股通占比前三为保利物业北京北辰实业股份万科企业1月10日沪深陆股通持股占比前十沪深港股通持股占比前十陆股通持股占流通股前十截至2023年9月15日港股通持股占流通股前十截至2023年9月15日670536046055039419436403130318298326277242430254212121621020019222010100保利物业北京北辰万科企业融创中国雅生活服旭辉控股碧桂园服保利置业融创服务新城发展大名城天健集团荣安地产爱旭股份金地集团万科A保利发展香江控股雅戈尔滨江集团实业股份务集团务集团资料来源Wind平安证券研究所19风险提示1楼市修复不及预期风险2个别房企流动性问题发酵连锁反应超出预期风险若政策发力楼市修复不及预期资金压力较高企业仍可能出现债务违约展期情形3房地产行业短期波动超出预期风险若地市延续分化多数房企新增土储规模不足将对后续货量供应产生负面影响进而影响行业销售投资开工竣工等地产团队分析师邮箱资格类型资格编号杨侃YANGKAN034PINGANCOMCN证券投资咨询S1060514080002郑茜文ZHENGXIWEN239PINGANCOMCN证券投资咨询S1060520090003郑南宏ZHENGNANHONG873PINGANCOMCN证券投资咨询S1060521120001王懂扬WANGDONGYANG339PINGANCOMCN证券投资咨询S1060522070003固定收益团队分析师邮箱资格类型资格编号刘璐LIULU979PINGANCOMCN证券投资咨询S1060519060001郑子辰ZHENGZICHEN160PINGANCOMCN证券投资咨询S106052109000120