归母净利润同比-163.4%，下调至“增持”评级
　　公司8月30日发布中报，2023H1实现营收56.1亿元，同比-47.1%；归母净利润-7.3亿元，同比-163.4%。因地产板块出现亏损，我们预计2023-2025年EPS为-0.21/0.29/0.34元（2023-2024年前值0.61/0.67元），参考可比公司2024PE均值为16.1倍（Wind一致预期），我们认为公司土储丰富，具备销售弹性，22年大股东帮助公司盘活资产也体现集团对公司的支持，我们认为公司2024年合理PE为18倍，目标价5.22元（前值7.28元），下调至“增持”评级。
　　开发业务业绩承压，多元业务稳中有进
　　公司23H1开发业务结转收入44.4亿元，同比下降53.9%，毛利率-1.8%，同比下降17.0个百分点。市场下行期间，公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略促进销售去化，导致毛利率有所承压，也是归母净亏损的主要原因。公司23H1租赁业务/经营业务收入同比上升10.1%/77.6%，毛利率分别为89.4%/13.1%，同比上升1.3/95.8个百分点。主要由于公司调整优化商写板块招商策略，出租率水平有所上升；同时抓住旅游出行市场回暖时机拓展客源，景区客流量与项目经营收益增长。
　　销售同比增长，货值充沛待复苏
　　由于公司以价换量，快速去化，23H1销售规模大幅增长，销售金额/面积同比增长35%/44%。同时公司销售结构不断优化，京津冀/长三角/大湾区销售金额占比分别为58%/23%，较22H1分别上升2.4/5.1个百分点。尽管23H1没有新增土地，但公司土储依旧充沛。截至23H1，公司布局16个重点城市，未结算项目总建面约1428万方，以22年销售面积测算可维持10年开发；结构上，一线/二线城市占比分别为24%/29%，因此我们认为，当行业基本面步入修复期，公司具备规模弹性。
　　融资优势凸显，经营性现金流实现转正
　　公司融资通道通畅，23年1-8月境内债合计发行298亿，同比增长近五倍，其中包括中票82.0亿元、公司债80.7亿元和ABS135.7亿元，利率区间为2.8-4.5%。作为深耕商业地产运营的地方国企，公司融资优势得以彰显。得益于公司销售和回款增加，经营性活动产生现金流净额为55.5亿元，转负为正（去年同期-19.7亿元）。因为回款增加叠加融资渠道畅通，公司持有货币资金175亿元，同比增长41.7%，为后续投资建设奠定较好基础。
　　风险提示：行业政策、行业下行、公允价值变动损益风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告金融街000402CH毛利率承压期待改善华泰研究中报点评投资评级下调增持2023年9月01日中国内地房地产开发目标价人民币522研究员陈慎归母净利润同比-1634下调至增持评级SACNoS0570519010002chenshenhtsccomSFCNoBIO834862128972228公司8月30日发布中报2023H1实现营收561亿元同比-471归母净利润-73亿元同比-1634因地产板块出现亏损我们预计2023-2025研究员刘璐年EPS为-021029034元2023-2024年前值061067元参考可比SACNoS0570519070001liulu015507htsccom公司均值为倍一致预期我们认为公司土储丰富SFCNoBRD8258621289722182024PE161Wind具备销售弹性22年大股东帮助公司盘活资产也体现集团对公司的支持研究员林正衡我们认为公司2024年合理PE为18倍目标价522元前值728元SACNoS0570520090003linzhenghenghtsccom下调至增持评级SFCNoBRC046862128972087联系人戚康旭开发业务业绩承压多元业务稳中有进SACNoS0570122120008qikangxuhtsccom公司23H1开发业务结转收入444亿元同比下降539毛利率-18862128972228同比下降170个百分点市场下行期间公司采取包括调整销售价格在内的多种销售策略促进销售去化导致毛利率有所承压也是归母净亏损的主华泰证券研究所分析师名录要原因公司23H1租赁业务经营业务收入同比上升101776毛利率分别为894131同比上升13958个百分点主要由于公司调整优化商写板块招商策略出租率水平有所上升同时抓住旅游出行市场回暖时机拓展客源景区客流量与项目经营收益增长销售同比增长货值充沛待复苏由于公司以价换量快速去化23H1销售规模大幅增长销售金额面积同比增长3544同时公司销售结构不断优化京津冀长三角大湾区销售基本数据金额占比分别为5823较22H1分别上升2451个百分点尽管23H1没有新增土地但公司土储依旧充沛截至23H1公司布局16个重点城目标价人民币522市未结算项目总建面约1428万方以22年销售面积测算可维持10年开收盘价人民币截至9月1日459市值人民币百万发结构上一线二线城市占比分别为2429因此我们认为当行业137196个月平均日成交额人民币百万7263基本面步入修复期公司具备规模弹性52周价格范围人民币443-619BVPS人民币1243融资优势凸显经营性现金流实现转正公司融资通道通畅23年1-8月境内债合计发行298亿同比增长近五倍股价走势图其中包括中票820亿元公司债807亿元和ABS1357亿元利率区间为金融街人民币28-45作为深耕商业地产运营的地方国企公司融资优势得以彰显得相对沪深300益于公司销售和回款增加经营性活动产生现金流净额为555亿元转负7007为正去年同期-197亿元因为回款增加叠加融资渠道畅通公司持有货6254币资金175亿元同比增长417为后续投资建设奠定较好基础55014752风险提示行业政策行业下行公允价值变动损益风险4005Sep-22Jan-23May-23Aug-23资料来源Wind经营预测指标与估值会计年度202120222023E2024E2025E营业收入人民币百万2415520506155921737019345-33301511239611401137归属母公司净利润人民币百万16438463663727867211015-3425484817530236081707EPS人民币最新摊薄055028021029034ROE371153180239282PE倍8351621215315821351PB倍037036037036035EVEBITDA倍196732514031226192424资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读1金融街000402CH图表1公司营业收入和同比增速图表2公司归母净利润和同比增速营业收入亿元同比增速归母净利润亿元同比增速3004040503035250203001025200020-50150-1015-2010-100100-305-400-15050-5050-6010-20020162018202020222016201820202022资料来源公司公告华泰研究资料来源公司公告华泰研究图表3公司毛利率和归母净利率图表4公司销售和管理费用率不含研发费用毛利率归母净利率销售费用率管理费用率602073550156301052540542030031520-521010-101050-1500020162017201820192020202120222023H120162017201820192020202120222023H1资料来源公司公告华泰研究资料来源公司公告华泰研究图表5盈利预测假设表变化盈利预测调整后调整前2022A2023E2024E2025E2022E2023E2024E总收入百万元205057815592421736961934531247154826698692908190yoy-1510-240011401140232802893总成本百万元172980513794713634051509438192812820694602241632yoy-880-2030-1201070162733832总毛利百万元320773179771373554425093543421600409666558yoy-3810-440010780138049010491102总毛利率1560115021502200219922492292营业收入百万元房地产开发184789913351071497991680745223003524117822633184物业租赁162534181381193298204992184048197115210065物业经营24374257212727728927441204655849374营业收入增速房地产开发90868687902390339054物业租赁790116011101060745738722物业经营120160160150179174170毛利率房地产开发1011314170017501800物业租赁8380870087008700870087008700物业经营-5350500100010000005001000净利率320-4805906401014988984归母净利润百万元84636-6372786721101527167764181182199616yoy-4850-17530-2361017102128001017资料来源华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读2金融街000402CH图表6可比公司估值表EPS元PE股票代码股票名称总市值亿元收盘价元2022A2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E600663CH陆家嘴481291000023090044052444112225191600007CH中国国贸198431970111102137142178194144139000031CH大悦城16717390-067003026040-58155515398001979CH招商蛇口117776141205112411614327611412199平均210493161132注盈利预测来自Wind一致预期数据截至2022年8月19日资料来源Wind华泰研究风险提示行业政策风险宏观流动性的变化因城施策的调控政策土地金融财税住房制度等相关领域政策存在不确定性房地产行业销售存在下滑风险公司销售可能受到行业拖累若宏观流动性和调控政策未出现较大力度放松经历疫情后的供需集中释放后部分区域销售拿地新开工投资等关键指标存在下行风险可能拖累公司销售公允价值变动损益波动风险公司每年投资性房地产公允价值变动收益对净利润的贡献较大如果未来租金水平下降或市场租金回报率中枢回落公允价值变动收益可能不及预期造成公司净利润波动图表7金融街PE-Bands图表8金融街PB-Bands人民币金融街5x10x人民币金融街04x05x06x15x20x25x38131960190Sep-20Mar-21Sep-21Mar-22Sep-22Mar-23Sep-20Mar-21Sep-21Mar-22Sep-22Mar-23资料来源Wind华泰研究资料来源Wind华泰研究免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读3金融街000402CH盈利预测资产负债表利润表会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E会计年度人民币百万202120222023E2024E2025E流动资产1145111025969334397489102351营业收入2415520506155921737019345现金1785416875124741389615476营业成本1897517298137951363415094应收账款7218090810291329493734032营业税金及附加9447056458467775210958036其他应收账款83857678791559816110营业费用9829786550935547295281250预付账款5074544611262645268935244管理费用4296039539467773473938691存货8425274295705817411077815财务费用13191379127013631328其他流动资产27912393181920272257资产减值损失7373236999467772605429018非流动资产5026950448499515318156624公允价值变动收益8535149049245252580027090长期投资41394448419942644430投资净收益101258061209726435158516固定投资28772508197423842910营业利润267395904126615271852无形资产5634338689325872640019891营业外收入33031309810114883810684其他非流动资产4268943105434514626849085营业外支出7973011537879906资产总计164780153044143293150670158975利润总额26991087118116071950流动负债5083441959483284487153428所得税111743953430955864471168短期借款200020001384549208519净利润1581647487497310201238应付账款94688653514284926603少数股东损益616319888112461530422286其他流动负债4134633286293413146038306归属母公司净利润16438463663727867211015非流动负债7135168664532956310761618EBITDA414524581925330823423长期借款3668740405317833915634953EPS人民币基本055028021029034其他非流动负债3466428259215112395226665负债合计122185110623101622107979115046主要财务比率少数股东权益54734492438045334756会计年度202120222023E2024E2025E股本29892989298929892989成长能力资本公积68916940694069406940营业收入33301511239611401137留存公积2649527252265022752328761营业利润2034641323205220582128归属母公司股东权益3712337928372913815839174归属母公司净利润3425484817530236081707负债和股东权益164780153044143293150670158975获利能力毛利率21451564115321512197现金流量表净利率655316481587640会计年度人民币百万202120222023E2024E2025EROE371153180239282经营活动现金389356113150563131676ROIC417264006343373净利润1581647487497310201238偿债能力折旧摊销13887000142031506618743资产负债率74157228709271677237财务费用13191379127013631328净负债比率1463214542142821463314685投资损失101258061209726435158516流动比率225245193217192营运资金变动133437363394106018868速动比率053061043046041其他经营现金5315142940696982677830413营运能力投资活动现金407612722942321542390总资产周转率014013011012012资本支出64011052210757134469251应收账款周转率41892516260028003000长期投资244304628724879649816516应付账款周转率222191200200200其他投资现金38951840112013751533每股指标人民币筹资活动现金8995781821670119371305每股收益最新摊薄055028021029034短期借款24900001382589253600每股经营现金流最新摊薄130188105019056长期借款106003718862273724203每股净资产最新摊薄12421269124812771311普通股增加000000000000000估值比率资本公积增加1774860000000000PE倍8351621215315821351其他筹资现金409311586268731349070167PB倍037036037036035现金净增加额10279352918226103472019EVEBITDA倍196732514031226192424资料来源公司公告华泰研究预测免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读4金融街000402CH免责声明分析师声明本人陈慎刘璐林正衡兹证明本报告所表达的观点准确地反映了分析师对标的证券或发行人的个人意见彼以往现在或未来并无就其研究报告所提供的具体建议或所表迖的意见直接或间接收取任何报酬一般声明及披露本报告由华泰证券股份有限公司已具备中国证监会批准的证券投资咨询业务资格以下简称本公司制作本报告所载资料是仅供接收人的严格保密资料本报告仅供本公司及其客户和其关联机构使用本公司不因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司认为可靠的已公开的信息编制但本公司及其关联机构以下统称为华泰对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载的意见评估及预测仅反映报告发布当日的观点和判断在不同时期华泰可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告同时本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动以往表现并不能指引未来未来回报并不能得到保证并存在损失本金的可能华泰不保证本报告所含信息保持在最新状态华泰对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司不是FINRA的注册会员其研究分析师亦没有注册为FINRA的研究分析师不具有FINRA分析师的注册资格华泰力求报告内容客观公正但本报告所载的观点结论和建议仅供参考不构成购买或出售所述证券的要约或招揽该等观点建议并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对客户私人投资建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果华泰及作者均不承担任何法律责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效除非另行说明本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现过往的业绩表现不应作为日后回报的预示华泰不承诺也不保证任何预示的回报会得以实现分析中所做的预测可能是基于相应的假设任何假设的变化可能会显著影响所预测的回报华泰及作者在自身所知情的范围内与本报告所指的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下华泰可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易为该公司提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务或向该公司招揽业务华泰的销售人员交易人员或其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点华泰没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务华泰的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策投资者应当考虑到华泰及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据有关该方面的具体披露请参照本报告尾部本报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布的机构或人员也并非意图发送发布给因可得到使用本报告的行为而使华泰违反或受制于当地法律或监管规则的机构或人员本报告版权仅为本公司所有未经本公司书面许可任何机构或个人不得以翻版复制发表引用或再次分发他人无论整份或部分等任何形式侵犯本公司版权如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并需在使用前获取独立的法律意见以确定该引用刊发符合当地适用法规的要求同时注明出处为华泰证券研究所且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改本公司保留追究相关责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记中国香港本报告由华泰证券股份有限公司制作在香港由华泰金融控股香港有限公司向符合证券及期货条例及其附属法律规定的机构投资者和专业投资者的客户进行分发华泰金融控股香港有限公司受香港证券及期货事务监察委员会监管是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司在香港获得本报告的人员若有任何有关本报告的问题请与华泰金融控股香港有限公司联系免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读5金融街000402CH香港-重要监管披露华泰金融控股香港有限公司的雇员或其关联人士没有担任本报告中提及的公司或发行人的高级人员有关重要的披露信息请参华泰金融控股香港有限公司的网页httpswwwhtsccomhkstockdisclosure其他信息请参见下方美国-重要监管披露美国在美国本报告由华泰证券美国有限公司向符合美国监管规定的机构投资者进行发表与分发华泰证券美国有限公司是美国注册经纪商和美国金融业监管局FINRA的注册会员对于其在美国分发的研究报告华泰证券美国有限公司根据1934年证券交易法修订版第15a-6条规定以及美国证券交易委员会人员解释对本研究报告内容负责华泰证券美国有限公司联营公司的分析师不具有美国金融监管FINRA分析师的注册资格可能不属于华泰证券美国有限公司的关联人员因此可能不受FINRA关于分析师与标的公司沟通公开露面和所持交易证券的限制华泰证券美国有限公司是华泰国际金融控股有限公司的全资子公司后者为华泰证券股份有限公司的全资子公司任何直接从华泰证券美国有限公司收到此报告并希望就本报告所述任何证券进行交易的人士应通过华泰证券美国有限公司进行交易美国-重要监管披露分析师陈慎刘璐林正衡本人及相关人士并不担任本报告所提及的标的证券或发行人的高级人员董事或顾问分析师及相关人士与本报告所提及的标的证券或发行人并无任何相关财务利益本披露中所提及的相关人士包括FINRA定义下分析师的家庭成员分析师根据华泰证券的整体收入和盈利能力获得薪酬包括源自公司投资银行业务的收入华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或不时会以自身或代理形式向客户出售及购买华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券研究所覆盖公司的证券衍生工具包括股票及债券包括衍生品华泰证券股份有限公司其子公司和或其联营公司及或其高级管理层董事和雇员可能会持有本报告中所提到的任何证券或任何相关投资头寸并可能不时进行增持或减持该证券或投资因此投资者应该意识到可能存在利益冲突评级说明投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力含此期间的股息回报相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数具体如下行业评级增持预计行业股票指数超越基准中性预计行业股票指数基本与基准持平减持预计行业股票指数明显弱于基准公司评级买入预计股价超越基准15以上增持预计股价超越基准515持有预计股价相对基准波动在-155之间卖出预计股价弱于基准15以上暂停评级已暂停评级目标价及预测以遵守适用法规及或公司政策无评级股票不在常规研究覆盖范围内投资者不应期待华泰提供该等证券及或公司相关的持续或补充信息免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读6金融街000402CH法律实体披露中国华泰证券股份有限公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格经营许可证编号为91320000704041011J香港华泰金融控股香港有限公司具有香港证监会核准的就证券提供意见业务资格经营许可证编号为AOK809美国华泰证券美国有限公司为美国金融业监管局FINRA成员具有在美国开展经纪交易商业务的资格经营业务许可编号为CRD298809SEC8-70231华泰证券股份有限公司南京北京南京市建邺区江东中路228号华泰证券广场1号楼邮政编码210019北京市西城区太平桥大街丰盛胡同28号太平洋保险大厦A座18层邮政编码100032电话862583389999传真862583387521电话861063211166传真861063211275电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom深圳上海深圳市福田区益田路5999号基金大厦10楼邮政编码518017上海市浦东新区东方路18号保利广场E栋23楼邮政编码200120电话8675582493932传真8675582492062电话862128972098传真862128972068电子邮件ht-rdhtsccom电子邮件ht-rdhtsccom华泰金融控股香港有限公司香港中环皇后大道中99号中环中心58楼5808-12室电话852-3658-6000传真852-2169-0770电子邮件researchhtsccomhttpwwwhtsccomhk华泰证券美国有限公司美国纽约公园大道280号21楼东纽约10017电话212-763-8160传真917-725-9702电子邮件Huataihtsc-uscomhttpwwwhtsc-uscom版权所有2023年华泰证券股份有限公司免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分请务必一起阅读7