研究报告全文：金融街000402开发赛道业绩承压持有型业务稳步修复2023-09-011H23业绩与预告一致低于市场预期公司公布1H23业绩营业收入同比下降47至56亿元税后毛利率同比下降65ppt至93主要受房产开发业务结转量收入同比-54与利润率税前毛利率为-18所拖累受合联营项目亏损及去年同期出售丽思卡尔顿酒店权益影响投资收益转负值-05亿元1H2373亿元受财务费用率高增带动期间三项费用率同比增长123ppt至246最终致归母净利润同比下降163录得亏损73亿元积极促进存量项目销售去化带动财务端指标边际改善公司1H23实现销售签约额共158亿元同比增长35其中住宅与商务产品分别同比38和28公司紧抓销售签约回款期内经营活动性现金流净流入555亿元1H22为-196亿元1H23末三条红线优化至黄档净负债率扣预负债率与现金短债比分别为1383724和20x此外公司债务融资渠道通畅期内累计发行公司债807亿元中票82亿元发展趋势持有型业务逐步修复年内有望实现平稳增长1H23公司资产管理业务物业租赁物业经营实现营业收入与息税前利润为113和65亿元同比增长2033公司积极调整写字楼商业板块招商策略挖掘客户资源北京金融街中心月坛中心金融街购物中心等重点项目出租率及租金保持高水平新开业的上海融悦中心顺利签约重点客户A栋已实现满租公司把握旅游出行窗口期酒店和文旅板块入住率及客流提升明显期内收入同比增加78至18亿元向前看我们预计持有型业务有望延续疫后复苏趋势全年营收或将保持住双位数增长料全年开发业务结算规模及利润率阶段性承压公司1H23末预收房款总计约131亿元仅为覆盖2022年房开业务收入的071倍下行周期内公司采取包括调整销售价格在内的多种策略来促进存量住房项目去化一定程度导致1H23结算毛利率较2022全年下降120ppt至-27综合考虑可结算资源规模与质量我们估计2023全年房开业务营收及盈利较大概率延续承压态势盈利预测与估值受房开业务拖累我们估计公司后续结算收入及盈利或将承压下调20232024年归母净利润至00449亿元调整前分别为8994亿元当前股价对应036036倍20232024年PB考虑到期内销售较佳且持有型物业优质具有稀缺性我们维持跑赢行业评级但下调目标价12至568元股对应045044倍20232024年PB和24的上行空间风险开发销售进度慢于预期持有经营型业务恢复速度低于预期