事件：8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。
　　通知明确，自9月25日起，符合相关条件的存量房贷借款人，可向金融机构提出申请，既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度，也可以由银行新发放贷款置换存量贷款。降低后的存量房贷利率，依然要符合贷款发放时当地的房地产政策，即不低于当时所在城市房贷利率政策下限。
　　《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》则涉及两大重要调整：一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限。不再区分实施“限购”城市和不实施“限购”城市，首套房贷款和二套房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20%和30%。二是二套房贷款利率政策下限由不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加60个基点，下调为不低于LPR加20个基点。
　　●背景：楼市成交持续低迷，显著拖累经济复苏
　　二季度以来，地产销售和投资持续低迷，土地市场遇冷，民营房企甚至优质房企爆雷，地产周期下行趋势亟待改善。7月单月，全国商品房销售金额7358亿元，环比下降44.7%，同比下降24.1%；商品房销售面积7048万平方米，环比下降46.1%，同比下降23.8%。截至7月，全国累计商品房销售金额已低于去年同期水平。7月新开工、新增施工和竣工面积同比分别为-26.5%、-21.7%和32.7%，与前值相比略有回暖，尤其是在“保交楼”持续推进下竣工相对偏强的趋势仍然持续，但两年复合同比来看房地产市场仍在磨底，政策从发力到显效仍需等待。从8月高频数据来看，地产松绑政策相继出炉支撑销售端在8月下旬边际回暖，但土地市场持续承压且政策效果能否持续并传导至投资端，仍有待观察。当前，房地产市场供求关系发生重大变化，逐渐退出一些需求端的限制性政策，不仅能够防止房地产市场风险进一步扩大，也能够有效提振住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。
　　地产调控“组合拳”出台：有助于降低居民还贷压力，提振楼市和消费信心
　　8月31日，中国人民银行、金融监管总局联合发布《关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知》（下称“通知”）和《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》。本次政策是继广州、深圳等城市放开“认房不认贷”后，地产政策再度放松。本次地产政策主要有三方面调整：首先，全国统一首付比例下限，首套为20%、二套为30%，在首付比例层面不再区分限购与否，此前限购城市的首付比下限为首套30%、二套40%；其次，二套贷款利率下限降为LPR+20bp（当前水平为4.4%），首套住房利率政策下限仍为LPR-20bp；最后，存量房贷利率可以通过贷款置换的方式降低。
　　从政策影响来看，调整优化差别化住房信贷政策有助于降低购房门槛和购房成本，加快释放合理住房需求。此前，由于房地产市场持续疲软，叠加2022年5月央行支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限，很多低能级城市已下调过首套、二套房贷利率加点幅度至下限及下限以下水平，同时，放宽限购、降低了首付比例。但一线城市、部分高能级二线城市利率加点相对稳定、限购及最低首付比政策变化不大，因为我们认为此次统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限主要利好一二线核心城市，预计将和前期认房不认贷的政策一起形成合力，助力居民减轻置业负担，有利于加快释放合理住房需求。
　　从本次降低存量首套住房贷款利率的方式来看，是采用“以旧换新”或协商变更合同条款，即购房者重新申请住房贷款来偿还此前高利率房贷，或适当下调存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分。值得注意的是，央行和金融监管总局表示，具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。从影响看，本次存量房贷利率下调实施直接利好居民端，可以减少提前偿还存量贷款现象，增加居民可支配收入，有利于提振消费信心，但根据我们的测算，提振消费的效果可能有限。根据央行数据，2023年二季度末，个人住房贷款余额38.6万亿元，2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，在存量按揭下调80bp以及本次存量房贷利率调整规模占比达到三分之二的假设下，我们估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元（38.6万亿x2/3存量贷款x80≈2000亿），如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额（40万亿元）的0.5%，因此对于消费而言，根据我们的情景假设，存量房贷减少的支出占年度社会消费品零售总额的比例仅有0.5%，不会太明显拉动社会总需求增长。对于地产销售而言，三季度以来中央层面持续推出稳楼市政策，若地方用好政策工具箱，加快执行速度，将有利于带动需求入市，尤其是一二线房地产价格和销售的回升，促进房地产市场企稳回升，进而稳定经济发展。
　　地产组合拳接续发力，叠加稳汇率再出手有望给股指带来的积极反馈
　　昨日两部门联合发文引导房贷首付比例以及二套房贷利率、存量房贷利率下行。这是

研究报告全文：2023年9月1日政策连续落地经济蓄势待发点石成金8月31日地产政策组合点评靳顺柔子郁泓佳朱赫期货投资咨询号Z0014424期货投资咨询号Z0017641期货投资咨询号Z0015192事件8月31日中国人民银行金融监管总局联合发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知下称通知和关于调整优化差别化住房信贷政策的通知通知明确自9月25日起符合相关条件的存量房贷借款人可向金融机构提出申请既可以变更合同约定的住房贷款利率加点幅度也可以由银行新发放贷款置换存量贷款降低后的存量房贷利率依然要符合贷款发放时当地的房地产政策即不低于当时所在城市房贷利率政策下限关于调整优化差别化住房信贷政策的通知则涉及两大重要调整一是统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限不再区分实施限购城市和不实施限购城市首套房贷款和二套房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30二是二套房贷款利率政策下限由不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加60个基点下调为不低于LPR加20个基点背景楼市成交持续低迷显著拖累经济复苏二季度以来地产销售和投资持续低迷土地市场遇冷民营房企甚至优质房企爆雷地产周期下行趋势亟待改善7月单月全国商品房销售金额7358亿元环比下降447同比下降241商品房销售面积7048万平方米环比下降461同比下降238截至7月全国累计商品房销售金额已低于去年同期水平7月新开工新增施工和竣工面积同比分别为-265-217和327与前值相比略有回暖尤其是在保交楼持续推进下竣工相对偏强的趋势仍然持续但两年复合同比来看房地产市场仍在磨底政策从发力到显效仍需等待从8月高频数据来看地产松绑政策相继出炉支撑销售端在8月下旬边际回暖但土地市场持续承压且政策效果能否持续并传导至投资端仍有待观察当前房地产市场供求关系发生重大变化逐渐退出一些需求端的限制性政策不仅能-1-够防止房地产市场风险进一步扩大也能够有效提振住房需求促进房地产市场平稳健康发展图二季度以来地产销售持续低迷图地产投资板块仍在磨底图8月下旬房地产销售边际回暖但仍处于历年同期极低水平图土地市场持续承压地产调控组合拳出台有助于降低居民还贷压力提振楼市和消费信心8月31日中国人民银行金融监管总局联合发布关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知下称通知和关于调整优化差别化住房信贷政策的通知本次政策是继广州深圳等城市放开认房不认贷后地产政策再度放松本次地产政策主要有三方面调整首先全国统一首付比例下限首套为20二套为30在首付比例层面不再区分限购与否此前限购城市的首付比下限为首套30二套40其次二套贷款利率下限降为LPR20bp当-2-前水平为44首套住房利率政策下限仍为LPR-20bp最后存量房贷利率可以通过贷款置换的方式降低从政策影响来看调整优化差别化住房信贷政策有助于降低购房门槛和购房成本加快释放合理住房需求此前由于房地产市场持续疲软叠加2022年5月央行支持阶段性放宽部分城市首套房贷利率下限很多低能级城市已下调过首套二套房贷利率加点幅度至下限及下限以下水平同时放宽限购降低了首付比例但一线城市部分高能级二线城市利率加点相对稳定限购及最低首付比政策变化不大因为我们认为此次统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限主要利好一二线核心城市预计将和前期认房不认贷的政策一起形成合力助力居民减轻置业负担有利于加快释放合理住房需求从本次降低存量首套住房贷款利率的方式来看是采用以旧换新或协商变更合同条款即购房者重新申请住房贷款来偿还此前高利率房贷或适当下调存量房贷利率在LPR上偏高的加点部分值得注意的是央行和金融监管总局表示具体利率调整幅度由借贷双方协商确定但调整后的利率不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限从影响看本次存量房贷利率下调实施直接利好居民端可以减少提前偿还存量贷款现象增加居民可支配收入有利于提振消费信心但根据我们的测算提振消费的效果可能有限根据央行数据2023年二季度末个人住房贷款余额386万亿元2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为418在存量按揭下调80bp以及本次存量房贷利率调整规模占比达到三分之二的假设下我们估算全行业每年可减少房贷利息约2000亿元386万亿x23存量贷款x802000亿如果全部用于消费相当于2022年社会消费品零售额40万亿元的05因此对于消费而言根据我们的情景假设存量房贷减少的支出占年度社会消费品零售总额的比例仅有05不会太明显拉动社会总需求增长对于地产销售而言三季度以来中央层面持续推出稳楼市政策若地方用好政策工具箱加快执行速度将有利于带动需求入市尤其是一二线房地产价格和销售的回升促进房地产市场企稳回升进而稳定经济发展-3-图本轮存量房贷利率下降幅度明显低于新增房贷个人住房贷款图上半年RMBS条件早偿指数明显抬升利率降幅明显大于LPR降幅图2023年1-7月全国平均首付比例为66一二线城市首付比例图2019年之后息差越来越小银行的风险逐渐提高高出全国平均水平地产组合拳接续发力叠加稳汇率再出手有望给股指带来的积极反馈昨日两部门联合发文引导房贷首付比例以及二套房贷利率存量房贷利率下行这是地产方面继认房不认贷政策落地广州和深圳之后又一全国性的政策整合拳发力其他一线城市相关优化政策细则落地或将提速另外今日央行宣布为提升金融机构外汇资金运用能力自2023年9月15日起下调金融机构外汇存款准备金率2个百分点即外汇存款准备金率由现行的6下调至4近期国内政策持续释放积极信号除了上述政策端和汇率端政策外上周-4-末财政部和证监会合作发力期望活跃资本市场政策整体上从供需两端进行调节供应端通过调节IPO再融资减持节奏来调控供给端压力需求端通过降低印花税调降融资保证金比例适度支持融资需求来提升市场活跃度另外昨日国务院发布通知称为进一步减轻家庭生育养育和赡养老人支出负担决定提高3岁以下婴幼儿照护等三项个人所得税专项附加扣除标准从上述政策端发力方向看期望达到扩内需稳增长以及提振市场信心的效果进而促进制造业景气度逐步回升以及经济增长动能进一步积聚具体来看未来有望整体提升资本市场活跃度更多的释放消费端潜力以及促进地产新增购房需求尤其是对改善型购置或置换需求的刺激力度较大从本周证券市场的走势来看尽管政策稳步推进但市场仍有一些犹豫不过从昨日地产组合拳接续发力叠加下调外汇存款准备金率显示稳汇率再出手的政策力度来看未来有望给股指带来积极反馈为资本市场的投资者进一步注入信心或能够缓解外资流出带来国内资本市场的资金流出压力另外海外方面美债收益率持续回落叠加大国关系边际转暖亦有望带来积极影响综上海内外的宏观环境整体有望助力市场由探底向筑底转变国债牛市进入平缓期曲线平坦化进行时近期逆周期政策不断发力日前非对称下调LPR利率时我们明确指出当前的政策处于小步快走的节奏5年期LPR暂时保持不动是为了后期政策的推出做前期准备当下利率市场面临的环境更加复杂美国下修就业及GDP数据美债利率回落明显尽管美元指数强势明显但是对中国的波动率外溢效应减弱国内稳金融政策逐步发力市场利率下行过程进入到速率放缓阶段中期来看宽信用进程一定会开启对于利率的压力将会逐步显示当下来看政策预期变化以及现实市场资金的紧张的确会有国债市场特别是中短久期品种带来更明显的压力同时需要注意的是各大银行近期下调存款利率价格幅度相对较大这对银行的平稳经营持续带来挑战9月份随着银行间流动性缺口的出现总量型货币政策仍然可能期待降准的时间窗口正在打开月度级别来看国债价格或进入到牛市后期波动会明显加大仍然推-5-荐品种间的对冲策略曲线继续走平的概率较大免责声明本研究报告由国投安信期货有限公司撰写研究报告中所提供的信息仅供参考报告根据国际和行业通行的准则以合法渠道获得这些信息尽可能保证可靠准确和完整但并不保证报告所述信息的准确性和完整性本报告不能作为投资研究决策的依据不能作为道义的责任的和法律的依据或者凭证无论是否已经明示或者暗示国投安信期货有限公司将随时补充更正和修订有关信息但不保证及时发布对于本报告所提供信息所导致的任何直接的或者间接的投资盈亏后果不承担任何责任本报告版权仅为国投安信期货有限公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用发布需注明出处为国投安信期货有限公司且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改国投安信期货有限公司对于本免责申明条款具有修改权和最终解释权-6-