利润率压力仍存，补库略有改善，维持“买入”评级
　　金地集团发布23年中报，23H1实现营收368.6亿元（yoy+31.1%），归母净利15.3亿元（yoy-22.2%）。因债券市场波动影响公司扩储节奏，上半年结算毛利率有所下降，我们预计公司2023-2025年EPS分别为1.09/1.20/1.34元（前值1.37/1.52/1.66元）。可比公司23年Wind一致预期PE均值为8.75倍，给予公司23年8.75倍PE，目标价9.54元（前值9.86元），维持“买入”评级。
　　毛利率以及非并表项目收益下降，导致增收不增利
　　期内公司竣工面积同比+12.3%，推动结算面积同比+56.8%，结算收入同比+33.9%。归母净利下降主要原因有二：1.利润率下降。结算毛利率同比下降6.3pct至14.9%；2.非并表项目收益收窄，同比下降15.5亿至7.1亿。
　　物管/物业出租收入同比分别+22.2%/11.5%，其中物管收入实现较快增长。
　　公司上提开竣工计划，计划竣工面积较年初+4.8%，较22年实际竣工面积降幅收窄至5.6%，结算量的约束及毛利率下降或给短期归母净利带来一定压力。但考虑到去年末公司计提减值致36.9亿元资产减值损失及政策托底下房价预期趋稳的可能性，或能限制今年归母净利同比进一步下探的空间。
　　新开工放缓着力去库存，拿地坚持聚焦一二线城市
　　23H1公司签约金额858亿元，签约面积471.1万方，同比分别-14.7%/+12.4%。受行业景气度下行影响，公司放缓新开工节奏，期内公司新开工面积179万方，同比-46%，但受益于Q2重启扩储，开工计划较年初相对积极，全年开工计划较年初上调了22.5%，中期完成率约41.2%；投拓方面公司维持审慎态度，期内拿地额119亿，拿地强度13.9%，较22年下降2.7pct，但较22H2有所改善。区域上进一步聚焦核心城市，截至期末，公司总土储4878万方，一二线城市占比73%，较22年末进一步提升2pct。
　　有息负债持续压降，加强轻资产业务拓展
　　公司的负债规模与融资成本持续维持在合理水平。22年公司债务融资加权平均成本为4.39%，较22年进一步下降14bp。截至期末，“三道红线”公司继续保持“绿档”，扣除预收账款的资产负债率为62.9%，基本回到17年水平。受制于债券市场波动，公司期内未实行公开市场发债，但银行授信仍有1602亿额度，期内公司进一步去杠杆，有息负债规模较22年底-6%至1096亿元。在去杠杆的过程中，公司也在积极开展轻资产业务。代建业务方面，已有项目160个，签约管理面积2200万方，同比+37.5%，物业管理方面，截至期末合约面积3.68亿方，收入同比+22.2%。
　　风险提示：行业销售下滑风险；债券价格下跌导致融资不畅