核心观点
　　消费复苏趋势下，公司深耕华东，提质增效，利润扭亏为盈。公司奥特莱斯业态表现最为亮眼，上半年收入增速达到56.4%，领先其他业态，奥特莱斯3家子公司利润合计达到5.84亿元，是公司重要的利润来源。公司深入推进商业资产REITs，大量优质存量资产有望盘活从而实现价值重估和探索第二成长曲线。公司将在落实存量物业提质增效基础上进一步完善公募REITs发行计划，梳理项目标的以形成后续发行规划。
　　事件
　　23H1，公司实现营业收入163.32亿元，同比-4.54%；实现归母净利润3.28亿元，去年同期为-1.16亿元，扭亏为盈；实现扣非归母净利润2.73亿元，去年同期为-1.29亿元，扭亏为盈。
　　2023Q2，公司实现营业收入68.45亿元，同比0.33%；实现归母净利润1.16亿元，去年同期为-2.72亿元，扭亏为盈；实现扣非后归母净利润0.81亿元，去年同期为-2.75亿元，扭亏为盈。
　　简评
　　消费复苏，公司深耕华东，提质增效，利润扭亏为盈。2023年上半年，客流快速复苏带动消费恢复，限额以上零售业单位中百货店零售额同比增长9.8%，在各业态中增速领先。百联股份立足上海，持续深耕华东地区，一方面，公司受益于华东地区消费复苏，公司华东地区营收占比达94.05%，毛利率实现24.02%，同比增加3.42 pct。另一方面，在上海国际消费中心城市建设中，公司积极构建消费新生态。大力发展首店经济，积极引入品牌首店、旗舰店、概念店，ZX创趣场引进全国首店13个、上海首店6个。
　　分业态中，奥莱业态表现最为亮眼，营收、盈利双升。上半年，公司的百货、购物中心、奥特莱斯、超级市场、便利店、大型综合超市、专业专卖业态收入增速分别为42.2%、46.6%、56.4%、2.5%、16.9%、-24.1%、52.9%，奥特莱斯收入增速领先。同时，奥特莱斯盈利能力增强，业态毛利率进一步提升10.54 pct至75.37%。公司下属3家奥特莱斯子公司上海、无锡和南京奥特莱斯共实现净利润5.84亿元，为公司重要的利润来源。公司持续进行奥特莱斯业态建设和运营，百联青岛奥特莱斯广场4月28日正式开业，公司奥莱业态门店达到9家。上半年公司奥特莱斯聚焦“微度假”场景，积累宠物、儿童、体验等业态30+品牌，从购物消费属性拓展出文旅结合功能。下半年按计划推进核心门店上海青浦店B9、B10改建。
　　深入推进商业资产REITs，大量优质存量资产有望盘活。2023年3月，国家发改委提出将消费基础设施项目纳入REITs试点，公司于2023年7月审议通过将上海又一城购物中心项目申报发行公募REITs。公司下半年仍将持续推进资产证券化和商业资产REITs：1、在落实存量物业提质增效基础上进一步完善公募REITs发行计划，梳理项目标的以形成后续发行规划，并落实既存和存量改造项目经营提升；优化组织架构，制定科学合理的绩效及考评机制，并制定相应的配套制度。2、以商业资产REITs为契机，优化发展战略：（1）优化投资回报评价指标；（2）丰富项目产品业态组合；（3）借力资管新工具打通投融管退；（4）以项目为抓手推进轻重资产分离。百联股份拥有超过200万平方米自有物业面积，主要分布于华东地区，物业面积优质规模庞大，潜在挖掘价值巨大。
　　投资建议：百联股份为华东地区零售龙头企业，旗下奥特莱斯业态具有逆周期性，满足消费者追求性价比需求。公募REITs发行有助于盘活存量资产回笼资金，探索公司第二增长曲线，物业面积优质、规模庞大有助公司实现价值重估。我们预计公司2023-2025年归母净利润分别为7.04、8.17、9.96亿元，对应PE 30、26、21倍，给予“增持”评级。
　　风险分析
　　1、商业空间标准提升。品牌方对商业空间的标准提升，公司需要从硬件和技术等方面提高商业空间的品质以吸引品牌方入驻，导致成本上升，同时面临因商业空间而流失品牌方的风险。2、居民边际消费倾向可能下降。消费者的消费习惯可能发生变化，降低边际消费倾向，需求不及预期。3、行业下沉竞争加剧。2022年新开业的23家奥特莱斯中，有10家在三四线城市，考虑到下沉城市政府强烈的招商引资需求和下沉城市低经营成本，竞争优势下降。4、电商分流依旧存在。各大电商平台具有不同程度的“低价名品”的渠道，如拼多多百亿补贴，会对奥莱业态产生一定的分流。