事项：
　　2023年8月25日，公司公布2023年半年度报告，2023年1-6月营业收入约48.39亿元，同比增长56.07%，归母净利润0.28亿元，同比增长219.91%。
　　评论：
　　2023年上半年公司增收不增利，毛利率约11.4%，较2022年下降13.4pcts。1）2023年上半年公司营业收入约48.39亿元，同比增长56.07%，毛利率约11.4%，较2022年毛利率下降13.4pcts。2）2023年上半年公司净利润0.41亿元，同比下降62.56%，归母净利润0.28亿元，同比增长219.91%，主要原因在于2022年同期少数股东损益较高，导致归母净利润基数较低，2022年上半年公司净利润1.09亿元，少数股东损益约1亿元。
　　2023年上半年公司竣工面积10.51万方，据推测为2020年获取的常熟金兰雅苑项目。公司2020年4月获取1宗常熟宅地，计容建面约7.1万方，溢价率13.32%，楼面价10888元/平，销售均价约19000元/平，受市场下行影响，项目2023年上半年才实现整盘去化，高地价叠加销售周期较长，导致项目毛利率一般。
　　公司土储质量较高，在深耕城市具备较高的品牌知名度，操盘经验丰富，2023年上半年销售金额约59.8亿元，已完成全年销售目标57%。1）部分地方国企在城市郊区拿地占比较高，而天地源在深耕城市西安拿地只聚焦基本面、房地产市场较好的高新区，截止2022年底，公司土地储备约329万方，其中西安土储占比47%，高新区土储占西安土储92%。2）2023年上半年公司实现合同销售金额约59.8亿元，同比增长2.15%，西安永安华府项目，两开两摇，逆势热销；苏州平江观棠项目，两次加推，去化超九成；咸阳珺樾坊与和樾溪谷项目，上半年销售额稳居当地市场第一。2）2023年下半年公司在西安高新区预计有2个新盘待入市，分别为棠颂坊、高新宸樾，据测算，两项目住宅可售货值约70亿元，预计可支撑全年销售业绩实现。
　　2023年上半年仅获取1宗西安高新区宅地，权益建面约12万方，下半年有一定拿地压力。2023年1月，公司通过收购西安君正下属项目公司（西安佳幸）55%股权的方式，获取西安高新区1宗宅地开发权，2023年上半年权益新增房地产计容建筑面积约12.24万方，下半年有一定拿地压力。
　　投资建议：公司重仓西安最核心的高新区市场，且在西安积累了良好口碑，操盘能力强，在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势。即使不考虑增长，公司在西安、咸阳、苏州市场可保障公司稳定性较好，合理估值约48亿元。我们预计2023-2025年公司EPS分别为0.53、0.59、0.64元，现价对应PE分别为8.5、7.7、7.1，维持目标价5.57元，维持公司“推荐”评级。
　　风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。

研究报告全文：公司研究证券研究报告住宅物业开发2023年08月29日天地源6006652023半年度报告点评推荐维持目标价557元高价地结算压迫毛利深耕城市优势明显当前价元451事项华创证券研究所2023年8月25日公司公布2023年半年度报告2023年1-6月营业收入约证券分析师单戈4839亿元同比增长5607归母净利润028亿元同比增长21991评论邮箱shangehcyjscom执业编号S03605221100012023年上半年公司增收不增利毛利率约114较2022年下降134pcts12023年上半年公司营业收入约4839亿元同比增长5607毛利率约公司基本数据114较2022年毛利率下降134pcts22023年上半年公司净利润041亿总股本万股8641225元同比下降6256归母净利润028亿元同比增长21991主要原因已上市流通股万股8641225在于2022年同期少数股东损益较高导致归母净利润基数较低2022年上半总市值亿元3897年公司净利润109亿元少数股东损益约1亿元流通市值亿元3897资产负债率87642023年上半年公司竣工面积1051万方据推测为2020年获取的常熟金兰雅每股净资产元499苑项目公司2020年4月获取1宗常熟宅地计容建面约71万方溢价率12个月内最高最低价5092921332楼面价10888元平销售均价约19000元平受市场下行影响项目2023年上半年才实现整盘去化高地价叠加销售周期较长导致项目毛利市场表现对比图近个月率一般122022-08-292023-08-28公司土储质量较高在深耕城市具备较高的品牌知名度操盘经验丰富202357年上半年销售金额约598亿元已完成全年销售目标571部分地方国企在城市郊区拿地占比较高而天地源在深耕城市西安拿地只聚焦基本面房地33产市场较好的高新区截止2022年底公司土地储备约329万方其中西安10土储占比47高新区土储占西安土储9222023年上半年公司实现合同-14销售金额约598亿元同比增长215西安永安华府项目两开两摇逆势220822112301230423062308热销苏州平江观棠项目两次加推去化超九成咸阳珺樾坊与和樾溪谷项天地源沪深300目上半年销售额稳居当地市场第一22023年下半年公司在西安高新区预计有2个新盘待入市分别为棠颂坊高新宸樾据测算两项目住宅可售货相关研究报告值约70亿元预计可支撑全年销售业绩实现天地源600665重大事项点评拿地聚焦核心2023年上半年仅获取1宗西安高新区宅地权益建面约12万方下半年有一区品牌与操盘兼具的高稳定性国企定拿地压力2023年1月公司通过收购西安君正下属项目公司西安佳幸2023-07-28天地源600665重大事项点评操盘能力突55股权的方式获取西安高新区1宗宅地开发权2023年上半年权益新增出深耕城市优势持续房地产计容建筑面积约1224万方下半年有一定拿地压力2023-06-09投资建议公司重仓西安最核心的高新区市场且在西安积累了良好口碑操天地源6006652023年一季报点评销售稳增在西安优势渐兑现盘能力强在拿地端和品牌端均具有较强可持续优势即使不考虑增长公司2023-05-24在西安咸阳苏州市场可保障公司稳定性较好合理估值约48亿元我们预计2023-2025年公司EPS分别为053059064元现价对应PE分别为857771维持目标价557元维持公司推荐评级风险提示行业继续单边缩表市场超预期下行主要财务指标ReportFinancialIndex2022A2023E2024E2025E营业总收入百万10552107211106511556同比增速520163244归母净利润百万343460507551同比增速-9134210287每股盈利元040053059064市盈率倍11887市净率倍09080807资料来源公司公告华创证券预测注股价为2023年8月28日收盘价证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号未经许可禁止转载天地源半年度报告点评6006652023附录财务预测表资产负债表TableValuationModels2利润表单位百万元2022A2023E2024E2025E单位百万元2022A2023E2024E2025E货币资金5575437147795250营业总收入10552107211106511556应收票据0000营业成本7937846986318898应收账款66676972税金及附加830587650754预付账款1162167116101849销售费用334339350366存货28892293522988730804管理费用222226233243合同资产0000研发费用0000其他流动资产2831385545134561财务费用67686868流动资产合计38525393174085942536信用减值损失5555其他长期投资0000资产减值损失-103-105-108-113长期股权投资532532532532公允价值变动收益0000固定资产119114109105投资收益-2201在建工程0000其他收益3333无形资产10111415营业利润106593710331123其他非流动资产1122112311241126营业外收入4444非流动资产合计1783178017791779营业外支出3333资产合计40308410974263844315利润总额106693810341124短期借款0000所得税366281310337应付票据0334254净利润701657724787应付账款5652515354505734少数股东损益358197217236预收款项2333归属母公司净利润343460507551合同负债12100128651327913867NOPLAT745704771834其他应付款2560256025602560EPS摊薄元040053059064一年内到期的非流动负债4508450845084508其他流动负债1828177618481934主要财务比率流动负债合计266502689727689286602022A2023E2024E2025E长期借款5009493250235068成长能力应付债券3495349534953495营业收入增长率520163244其他非流动负债27272727EBIT增长率744-1139582非流动负债合计8530845485448589归母净利润增长率-9134210287负债合计35180353513623337249获利能力归属母公司所有者权益4388474551135512毛利率248210220230少数股东权益740100112921554净利率66616568所有者权益合计5128574664057066ROE789799100负债和股东权益40308410974263844315ROIC69596264偿债能力现金流量表资产负债率873860850841单位百万元2022A2023E2024E2025E债务权益比2543225620381854经营活动现金流1395-1014461629流动比率14151515现金收益782737804867速动比率04040404存货影响-2318-461-535-917营运能力经营性应收影响567-406168-129总资产周转率03030303经营性应付影响2766-466306296应收账款周转天数2222其他影响-402-417-281512应付账款周转天数204230221226投资活动现金流-24566315存货周转天数1258123812351228资本支出-9-8-10-10每股指标元股权投资7000每股收益040053059064其他长期资产变化-23647325每股经营现金流161-117053073融资活动现金流-2541-246-115-174每股净资产508549592638借款增加-2041-779145估值比率股利及利息支付-1227-323-343-362PE11887股东融资0000PB1111其他影响727154137143EVEBITDA15171615资料来源公司公告华创证券预测证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号2天地源半年度报告点评6006652023房地产组团队介绍房地产组组长首席研究员单戈中国人民大学风险管理与精算学博士4年地产研究经验曾任职于农银理财子国泰君安证券研究所2022年加入华创证券研究所助理研究员许常捷同济大学建筑与土木工程硕士2年地产研究经验曾任职于华润置地从事房地产投资涉及住宅租赁住房商办综合体等2022年加入华创证券研究所助理研究员杨航上海财经大学学士浙江大学硕士2023年加入华创证券研究所证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号3天地源半年度报告点评6006652023华创证券机构销售通讯录地区姓名职务办公电话企业邮箱张昱洁副总经理北京机构销售总监010-63214682zhangyujiehcyjscom张菲菲北京机构副总监010-63214682zhangfeifeihcyjscom刘懿副总监010-63214682liuyihcyjscom侯春钰资深销售经理010-63214682houchunyuhcyjscom北京机构销售部过云龙高级销售经理010-63214682guoyunlonghcyjscom蔡依林高级销售经理010-66500808caiyilinhcyjscom刘颖高级销售经理010-66500821liuying5hcyjscom顾翎蓝高级销售经理010-63214682gulinglanhcyjscom车一哲销售经理cheyizhehcyjscom张娟副总经理深圳机构销售总监0755-82828570zhangjuanhcyjscom汪丽燕高级销售经理0755-83715428wangliyanhcyjscom张嘉慧高级销售经理0755-82756804zhangjiahui1hcyjscom深圳机构销售部董姝彤销售经理0755-82871425dongshutonghcyjscom巢莫雯销售经理0755-83024576chaomowenhcyjscom王春丽销售经理0755-82871425wangchunlihcyjscom许彩霞总经理助理上海机构销售总监021-20572536xucaixiahcyjscom官逸超上海机构销售副总监021-20572555guanyichaohcyjscom黄畅上海机构销售副总监021-20572257-2552huangchanghcyjscom吴俊资深销售经理021-20572506wujun1hcyjscom张佳妮高级销售经理021-20572585zhangjianihcyjscom上海机构销售部蒋瑜高级销售经理021-20572509jiangyuhcyjscom施嘉玮高级销售经理021-20572548shijiaweihcyjscom朱涨雨销售助理021-20572573zhuzhangyuhcyjscom李凯月销售助理likaiyuehcyjscom张玉恒销售助理zhangyuhenghcyjscom段佳音广州机构销售总监0755-82756805duanjiayinhcyjscom广州机构销售部周玮销售经理zhouweihcyjscom王世韬销售经理wangshitao1hcyjscom潘亚琪总监021-20572559panyaqihcyjscom汪子阳副总监021-20572559wangziyanghcyjscom私募销售组江赛专资深销售经理0755-82756805jiangsaizhuanhcyjscom汪戈高级销售经理021-20572559wanggehcyjscom宋丹玙销售经理021-25072549songdanyuhcyjscom证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号4天地源半年度报告点评6006652023华创行业公司投资评级体系基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500纳斯达克指数公司投资评级说明强推预期未来6个月内超越基准指数20以上推荐预期未来6个月内超越基准指数1020中性预期未来6个月内相对基准指数变动幅度在-1010之间回避预期未来6个月内相对基准指数跌幅在1020之间行业投资评级说明推荐预期未来3-6个月内该行业指数涨幅超过基准指数5以上中性预期未来3-6个月内该行业指数变动幅度相对基准指数-55回避预期未来3-6个月内该行业指数跌幅超过基准指数5以上分析师声明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师对任何其他券商发布的所有可能存在雷同的研究报告不负有任何直接或者间接的可能责任免责声明本报告仅供华创证券有限责任公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性或完整性本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司在知晓范围内履行披露义务报告中的内容和意见仅供参考并不构成本公司对具体证券买卖的出价或询价本报告所载信息不构成对所涉及证券的个人投资建议也未考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的预期收入可能会波动本报告版权仅为本公司所有本公司对本报告保留一切权利未经本公司事先书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表转发或引用本报告的任何部分如征得本公司许可进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为华创证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改证券市场是一个风险无时不在的市场请您务必对盈亏风险有清醒的认识认真考虑是否进行证券交易市场有风险投资需谨慎华创证券研究所北京总部广深分部上海分部地址北京市西城区锦什坊街26号地址深圳市福田区香梅路1061号中投国地址上海市浦东新区花园石桥路33号恒奥中心C座3A际商务中心A座19楼花旗大厦12层邮编100033邮编518034邮编200120传真010-66500801传真0755-82027731传真021-20572500会议室010-66500900会议室0755-82828562会议室021-20572522证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号证监许可20091210号5