事件描述
　　2023H公司实现营收12.7亿元（+0.7%），归母净利2.6亿元（+6.9%），毛利率34.4%（+0.4pct），年中每股派息0.15港元，派息率34.7%，对应当前股价的股息率3.6%。
　　事件评论
　　盈利能力改善，业绩稳健增长。2023H公司营收12.7亿（+0.7%），商管、住宅物管分别占比82.2%、17.8%，其中商管同比增长2.3%至10.5亿，住宅物管同比下降6.2%至2.3亿。虽销管费率提升0.8pct至9.3%对业绩增长有一定拖累，但归母净利增速（+6.9%）仍高于营收增速（+0.7%），主因综合毛利率同比增长0.4pct至34.4%，其中商管毛利率同比增长0.2pct至36.1%，住宅物管同比增长0.6pct至26.4%；所得税率同比下降0.9pct至26.7%对业绩增长也有一定贡献，共同推动归母净利率提升至20.1%（1.2pct）。
　　商业：消费温和复苏，收入与在管规模平稳增长。2023上半年，随着疫情管控措施打开及消费恢复，公司商场客流和销售额迎来了双位数增长。2023H商管营收同比增长2.3%至10.5亿元，其中商业运营及管理服务收入同比增长6.8%至9.1亿元，主因在管面积增长及运营能力提升；租赁业务收入同比增长15.7%至8712万元；而开业前业务收入同比下降49.4%至4804万元，主要由于新开业商场项目量下滑，前期招商咨询业务量下降。得益于规模增长及成本控制得当，商管业务毛利率同比增长0.2pct至36.1%。受地产行业景气度下行及资金链边际趋紧影响，2023H公司新开业1宝龙天地+1宝龙星汇项目，计划下半年新开业11个项目（8宝龙广场+3宝龙天地）；2023H新增2个外拓项目，总建面合计23万方。截至2023年中公司在管、合约商业项目量为95、143个，在管、合约面积为1070、1527万方，合约/在管面积=1.4X，储备充裕保障后期规模平稳增长。
　　住宅：规模增速放缓导致收入同比下降，盈利能力稳步提升。2023H公司住宅物业营收同比下降6.2%至2.3亿元，其中基础物管/业主增值/非业主增值服务收入分别占比75%、23%、2%。受地产行业下行影响，公司在管面积增速放缓，基础物管收入同比下降10.4%至1.7亿元；非业主增值服务收入同比下降71.9%至409.5万元；业主增值服务维持较好的增长势头，收入同比增长42.7%至5171万元。2023H公司住宅物管毛利率同比增长0.6pct至26.4%，主因公司主动减少一些低利润项目的成本投入，并主动与一运营品质欠佳的项目解约。截至2023H公司住宅在管面积2008万方（+9.8%），合约面积2980万方（-2.7%），合约/在管=1.5X，储备充足保障后期规模平稳增长。
　　投资建议：随着疫情管控措施打开，消费温和修复，公司购物中心运营收入稳步提升；虽地产行业下行、关联地产公司资金紧张一定程度影响合约项目交付，但商业项目规模仍能实现平稳增长；管理团队人员稳定，盈利能力稳步提升，出租率及存量项目运营效率也有望边际改善。预计2023-2025年归母净利润4.9/5.3/5.7亿，增速10.4%、8.0%、7.7%，对应P/E为5.1X、4.7X、4.4X，给予“增持”评级。
　　风险提示
　　1、消费复苏不及预期；
　　2、关联地产公司施工放缓，购物中心及住宅无法按期交付。
　　

研究报告全文：research95579com丨证券研究报告丨港股研究丨公司点评丨宝龙商业9909HKTableTitle盈利能力改善规模与业绩平稳增长宝龙商业2023中报点评报告要点TableSummary随着疫情管控措施打开消费温和修复公司购物中心运营收入稳步提升虽地产行业下行关联地产公司资金紧张一定程度影响合约项目交付但商业项目规模仍能实现平稳增长管理团队人员稳定盈利能力稳步提升出租率及存量项目运营效率也有望边际改善分析师及联系人TableAuthor刘义薛梦莹SACS0490520040001SACS0490520120002请阅读最后评级说明和重要声明1research95579com丨证券研究报告丨2023-08-29cjzqdt11111宝龙商业9909HKTableTitle盈利能力改善规模与业绩平稳增长2港股研究丨公司点评TableRank投资评级增持丨维持宝龙商业中报点评2023事件描述TableSummary2公司基础数据2023H公司实现营收127亿元07归母净利26亿元69毛利率34404pctTableBaseData当前股价HKD418年中每股派息015港元派息率347对应当前股价的股息率36注股价为2023年8月25日收盘价事件评论盈利能力改善业绩稳健增长2023H公司营收127亿07商管住宅物管分别相关研究占比822178其中商管同比增长23至105亿住宅物管同比下降62至23TableReport坚持五年战略不变提质增效运营改善可期亿虽销管费率提升08pct至93对业绩增长有一定拖累但归母净利增速69宝龙商业2022年报点评2023-04-02仍高于营收增速07主因综合毛利率同比增长04pct至344其中商管毛利率规模与盈利能力稳步提升坚守五年战略目标同比增长02pct至361住宅物管同比增长06pct至264所得税率同比下降09pct2022-09-07至267对业绩增长也有一定贡献共同推动归母净利率提升至20112pct业绩兑现承诺规模与盈利能力提升2022-05-02商业消费温和复苏收入与在管规模平稳增长2023上半年随着疫情管控措施打开及消费恢复公司商场客流和销售额迎来了双位数增长2023H商管营收同比增长23至105亿元其中商业运营及管理服务收入同比增长68至91亿元主因在管面积增长及运营能力提升租赁业务收入同比增长157至8712万元而开业前业务收入同比下降494至4804万元主要由于新开业商场项目量下滑前期招商咨询业务量下降得益于规模增长及成本控制得当商管业务毛利率同比增长02pct至361受地产行业景气度下行及资金链边际趋紧影响2023H公司新开业1宝龙天地1宝龙星汇项目计划下半年新开业11个项目8宝龙广场3宝龙天地2023H新增2个外拓项目总建面合计23万方截至2023年中公司在管合约商业项目量为95143个在管合约面积为10701527万方合约在管面积14X储备充裕保障后期规模平稳增长住宅规模增速放缓导致收入同比下降盈利能力稳步提升2023H公司住宅物业营收同比下降62至23亿元其中基础物管业主增值非业主增值服务收入分别占比75232受地产行业下行影响公司在管面积增速放缓基础物管收入同比下降104至17亿元非业主增值服务收入同比下降719至4095万元业主增值服务维持较好的增长势头收入同比增长427至5171万元2023H公司住宅物管毛利率同比增长06pct至264主因公司主动减少一些低利润项目的成本投入并主动与一运营品质欠佳的项目解约截至2023H公司住宅在管面积2008万方98合约面积2980万方-27合约在管15X储备充足保障后期规模平稳增长投资建议随着疫情管控措施打开消费温和修复公司购物中心运营收入稳步提升虽地产行业下行关联地产公司资金紧张一定程度影响合约项目交付但商业项目规模仍能实现平稳增长管理团队人员稳定盈利能力稳步提升出租率及存量项目运营效率也有望边际改善预计2023-2025年归母净利润495357亿增速1048077对应PE为51X47X44X给予增持评级风险提示1消费复苏不及预期更多研报请访问2关联地产公司施工放缓购物中心及住宅无法按期交付长江研究小程序请阅读最后评级说明和重要声明2research95579com港股研究公司点评风险提示1消费复苏不及预期消费复苏进度放缓商场客流量及销售额增速或将不及预期影响公司商业运营业务收入2关联地产公司施工放缓购物中心及住宅无法按期交付若关联方的商场及住宅无法按时竣工交付公司在管面积规模增速或将放缓从而影响收入增速请阅读最后评级说明和重要声明343research95579com港股研究公司点评投资评级说明行业评级报告发布日后的12个月内行业股票指数的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为看好相对表现优于同期相关证券市场代表性指数中性相对表现与同期相关证券市场代表性指数持平看淡相对表现弱于同期相关证券市场代表性指数公司评级报告发布日后的12个月内公司的涨跌幅相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅为基准投资建议的评级标准为买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅大于10增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在510之间中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-55之间减持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅小于-5无投资评级由于我们无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使我们无法给出明确的投资评级相关证券市场代表性指数说明A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准办公地址上海TableContact武汉Add浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座29层Add武汉市江汉区淮海路88号长江证券大厦37楼PC200122PC430015北京深圳Add西城区金融街33号通泰大厦15层Add深圳市福田区中心四路1号嘉里建设广场3期36楼PC100032PC518048分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点作者所得报酬的任何部分不曾与不与也不将与本报告中的具体推荐意见或观点而有直接或间接联系特此声明重要声明长江证券股份有限公司具有证券投资咨询业务资格经营证券业务许可证编号10060000本报告仅限中国大陆地区发行仅供长江证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含信息和建议不发生任何变更本公司已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考不包含作者对证券价格涨跌或市场走势的确定性判断报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可以发出其他与本报告所载信息不一致及有不同结论的报告本报告所反映研究人员的不同观点见解及分析方法并不代表本公司或其他附属机构的立场本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司及作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用须注明出处为长江证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改刊载或者转发本证券研究报告或者摘要的应当注明本报告的发布人和发布日期提示使用证券研究报告的风险未经授权刊载或者转发本报告的本公司将保留向其追究法律责任的权利财务报表及指标预测请阅读最后评级说明和重要声明444