事件描述
　　2022年公司实现营收25.5亿元（+3.5%），归母净利4.4亿元（+1.1%），核心归母净利5.2亿元（+4.8%），毛利率32.7%（-0.6pct）。派息率37.4%，对应当前股价的股息率5.3%。
　　事件评论
　　疫情及新开业量放缓拖累商管表现，关注疫后复苏的运营改善。2022年公司营收25.5亿元（+3.5%），其中商管、物管分别占比80.8%、19.2%，分别同比增长2.0%、9.9%。受盈利能力下降与销售费率提升影响，归母净利增速（+1.1%）低于营收增速，其中商管业务毛利率下降0.7pct至34.5%，从而导致综合毛利率下降0.6pct至32.7%；销售费率同比增长0.4pct至2.1%也一定程度拖累业绩。剔除股权激励摊销费用后核心归母净利为5.2亿（+4.8%），好于归母业绩表现。2022年在疫情反复压制消费、关联方交付节奏放缓的背景下，公司迎难而上，能实现收入盈利增长已属不易，2023年在消费复苏的大背景下，公司转向发力外拓、提质增效，商管运营效率改善仍值得关注。
　　商业：克难求进，收入与规模平稳增长。2022年在经济增速下行、消费承压及疫情反复的不利影响下，公司出租率同比下降2.7pct至92.6%，商业收入同比增长2.0%至20.6亿，其中商业运营及管理服务收入17.4亿（+13.5%），增速环比下降17.5pct，租赁业务收入同比下降26.1%至1.4亿，主因疫情防控影响；开业前业务收入同比下降39.2%至1.8亿，由于期内新开业商场量同比明显放缓，导致前期的研究、定位及招商等业务收入下降。2022年公司新开业8个项目（2021年22个），累计开业93个项目，在营商业面积1055.3万方（+6.2%）；合约项目142个，合约商业面积1519.5万方（+8.0%），合约/在营（面积）=1.44X，有效保障后期开业规模增长，2025年实现商业在营面积1500万方的五年战略目标大概率无忧。公司未来规模增长点逐渐从关联方转移至积极外拓，2022年新签11个项目，其中7个来自第三方（总建面54万方），2023年计划外拓不少于80万方（原目标为50万方），计划新开业13个项目（7宝龙广场+3宝龙天地+3宝龙星汇）。
　　住宅：在管与合约规模稳步增长，收入与盈利能力双升。2022年公司住宅物业营收同比增长9.9%至4.9亿，其中基础物管/业主增值/非业主增值收入占比75%、20%、5%。得益于在管规模增长，基础物管/业主增值收入增长23.7%、1.4%至3.7、1.0亿，地产行业规模下行导致非业主增值服务营收同比下降52.1%至0.3亿。毛利率同比增长0.3pct至25.2%，主因在管、合约项目规模增长及收入结构优化。2022年底公司在管面积1943万方(+9.6%)，合约面积3069万方(+2.5%)，合约/在管=1.6X，储备充裕保障后期规模增长。
　　投资建议：虽受经济下行消费承压、疫情反复、关联房企出险导致交付放缓影响，商管收入与盈利不及预期，但公司未来积极发力外拓，仍坚守2025年实现在营商业面积超1500万方的五年战略目标（当前商业合约面积已超1500万方），项目运营效率在系列组合拳下持续改善可期。预计2023-2025年公司归母净利5.1/5.9/6.9亿，增速15%、16%、16%，对应P/E分别为4.4X、3.8X、3.3X，给予“增持”评级。
　　风险提示
　　1、消费复苏不及预期；
　　2、母公司商业项目交付不及预期。
　　

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