投资摘要：
　　每周一谈：预期政策落地有望助力物企估值提升
　　今年以来，恒生港股通物业服务及管理指数涨跌幅为-35.66%，我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态，而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累外，还受到物企21年大规模并购带来的后遗症等影响，同时，由于部分高毛利地产相关业务萎缩，导致物企业绩下滑，此外，目前市场风险偏好较低，民营物企与国央企物企估值分化仍然较大。去年11月底至今年2月以及今年7月中下旬物业服务及管理指数的反弹主要受到房地产政策提振的影响。
　　展望后市，我们认为预期房地产政策的落地将助力物企板块估值提升。自7月24日政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策以来，各部门亦表态支持房地产市场平稳健康发展。
　　7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上说，要继续巩固房地产市场企稳回升态势，大力支持刚性和改善性住房需求，进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施。
　　8月20日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会等三部门表示要调整优化房地产信贷政策。
　　同时，物企仍具备高确定性现金流属性，其业务在存量市场中具有永续经营的逻辑，根据部分物企已发布23年中期盈利预告来看，预计短期内物企基本面将延续分化态势。
　　我们认为物企整体业绩高速增长的时代已经过去，有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高，而关联方出险的物企仍将处于阵痛期，在计提相应的资产减值损失后，物企将“轻装上阵”，后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力。
　　数据追踪（8月14日-8月18日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年8月18日，持有1136.31万股，较上周下跌3.71%，持股市值1.77亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年8月14日至8月18日，增幅最大的是合景悠活，本周增幅24.31%。降幅最大的是世茂服务，降4.9%。持股比例最高为保利物业，为67.83%。持股数量最多为碧桂园服务，为6.86亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险。
　　

研究报告全文：行业预期政策落地有望助力物企估值提升研物业管理行业研究周报究投资摘要评级增持每周一谈预期政策落地有望助力物企估值提升2023年8月20日今年以来恒生港股通物业服务及管理指数涨跌幅为-3566我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态而压制物企股价提升的曹旭特分析师因素除关联地产拖累外还受到物企21年大规模并购带来的后遗症等影响同SAC执业证书编号S1660519040001行时由于部分高毛利地产相关业务萎缩导致物企业绩下滑此外目前市场风高丁卉研究助理险偏好较低民营物企与国央企物企估值分化仍然较大去年月底至今年业112SAC执业证书编号S1660122080010月以及今年7月中下旬物业服务及管理指数的反弹主要受到房地产政策提振的影研响行业基本资料究展望后市我们认为预期房地产政策的落地将助力物企板块估值提升自7月24股票家数64周日政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时行业平均市盈率TTM1219港股市场平均市盈率调整优化房地产政策以来各部门亦表态支持房地产市场平稳健康发展TTM779报7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上说要继续巩固房地产市场企稳回行业表现走势图升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷40恒生物业服务及管理恒生综合指数30等政策措施208月20日中国人民银行金融监管总局中国证监会等三部门表示要调整100优化房地产信贷政策-10申同时物企仍具备高确定性现金流属性其业务在存量市场中具有永续经营的逻-202023612023862023352023418202351020236232023715202291020221022022127202312020232112023327-3020228192022111520221229辑根据部分物企已发布23年中期盈利预告来看预计短期内物企基本面将延20221024港-40续分化态势-50证我们认为物企整体业绩高速增长的时代已经过去有关联方加持的物企于短期资料来源iFinD申港证券研究所券内业绩增长确定性仍较高而关联方出险的物企仍将处于阵痛期在计提相应股的资产减值损失后物企将轻装上阵后续将持续考验物企的经营能力及相关报告份独立发展能力1万物云首次覆盖报告云浮纷繁醒万数据追踪8月14日-8月18日物2023-7-20有资金及交易追踪2招商积余首次覆盖报告积余锲而成限沪深股通A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至20232023-4-25公年8月18日持有113631万股较上周下跌371持股市值177亿元3金科服务首次覆盖报告雪暖金花立司港股通港股中港股通持股共14家剔除停牌物企自2023年8月14及时宜自强2023-2-21日至8月18日增幅最大的是合景悠活本周增幅2431降幅最大的是4碧桂园服务公司深度研究历经凄风证世茂服务降49持股比例最高为保利物业为6783持股数量最多之寒不坠碧霄之志2022-12-9券为碧桂园服务为686亿股5华润万象生活公司深度研究风起万研投资策略我们认为目前物业板块具备较高配置性价比头部物企建议关注象升2022-10-31究物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风6物业管理行业研究周报曙光已现估险较小的保利物业招商积余关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力值修复有望持续2023-1-2报较高的物企金科服务中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业滨江7物业管理行业研究周报物企参与城服务越秀服务等市服务空间广阔2022-11-27告风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联8物业管理行业研究周报从物业看方应收账款及其他应收款坏账风险物业服务边界扩张2022-9-269物业管理行业研究周报物企估值回归理性国企凸显价值韧性2022-9-19敬请参阅最后一页免责声明证券研究报告物业管理行业研究周报内容目录1每周一谈预期政策落地有望助力物企估值提升311短期内物企基本面将延续分化态势312投资策略42本周行情回顾43行业动态64数据追踪741沪深股通资金及交易追踪742港股通资金及交易追踪85风险提示8图表目录图1今年以来恒生物业管理地产及建筑业及恒生综指涨跌3图2今年以来代表民营物企与国央企物企估值情况3图3近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数4图4各板块周涨跌幅对比4图5本周涨跌幅前五位5图6本周涨跌幅后五位5图7港股物业877129TI近一年PETTM5图8招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值8表1港股通持股数量及总市值8敬请参阅最后一页免责声明210证券研究报告物业管理行业研究周报1每周一谈预期政策落地有望助力物企估值提升11短期内物企基本面将延续分化态势今年以来恒生港股通物业服务及管理指数涨跌幅为-3566我们认为目前物企板块股价与地产板块仍处于同涨同跌的高度关联状态而压制物企股价提升的因素除关联地产拖累外还受到物企21年大规模并购带来的后遗症等影响同时由于部分高毛利地产相关业务萎缩导致物企业绩下滑此外目前市场风险偏好较低民营物企与国央企物企估值分化仍然较大去年11月底至今年2月以及今年7月中下旬物业服务及管理指数的反弹主要受到房地产政策提振的影响图1今年以来恒生物业管理地产及建筑业及恒生综指涨跌图2今年以来代表民营物企与国央企物企估值情况30物业服务及管理地产及建筑业恒生综指40物业服务-民企物业服务-国企352030102520015-1010520231120233220234120235120238920231212023131202321020232202023312202332220234112023421202351120235212023531202361020236202023630202371020237202023730-2020231110-30-402023070320230103202301112023011920230201202302092023021720230227202303072023031520230323202303312023041320230421202305022023051020230518202305292023060620230614202306232023071120230720202307282023080720230815资料来源wind申港证券研究所资料来源wind申港证券研究所展望后市我们认为预期房地产政策的落地将助力物企板块估值提升自7月24日政治局会议提出要适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势适时调整优化房地产政策以来各部门亦表态支持房地产市场平稳健康发展7月27日住建部部长倪虹在企业座谈会上说要继续巩固房地产市场企稳回升态势大力支持刚性和改善性住房需求进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率改善性住房换购税费减免个人住房贷款认房不用认贷等政策措施8月20日中国人民银行金融监管总局中国证监会等三部门表示要调整优化房地产信贷政策同时物企仍具备高确定性现金流属性其业务在存量市场中具有永续经营的逻辑根据部分物企已发布23年中期盈利预告来看预计短期内物企基本面将延续分化态势京城佳业发布23年中期业绩公告截至23年中公司总收入约为888亿元同比增长约334毛利约为194亿元同比增长约239归母净利润约为5868万元同比增长约119管理面积约3910万平方米同比增长约137碧桂园服务发布23年中盈利预告期内其未经审计的收入约为2065-2085亿元按2065亿元计算同比增长约为297税前利润约为3214-3571亿元按3214亿元计算同比减少约10归母净利润约为2318-2576亿元按2318计算同比减少约10公司表示利润减少主要为集团的非业主增值服务及社区增值服务的收入及毛利率均下降导致新城悦服务发布23年中盈利预告期内其未经审计的归母净利润约将较去年同敬请参阅最后一页免责声明310证券研究报告物业管理行业研究周报期增长约30去年同期为226亿元公司表示净利润增长主要是因为集团在管面积社区增值服务规模增加以及上市美元债造成的公允价值损失减少远洋服务发布23年中盈利预告期内未经审计的归母净利润预期约为12-133亿元按12亿元计算同比减少约5509公司表示净利润减少主要为非业主增值业务收缩社区增值业务毛利下滑及对应收账款计提的减值损失增加融创服务发布23年中盈利预告期内未经审计的归母净利润预期不低于3亿元而去年同期为亏损约75亿元预计归母净利润同比由负转正主要为22年上半年公司计提了大额减值准备而23年同期未有此影响此外公司非关联方业务收入同比增长约13苏新服务发布23年中盈利预告期内其未经审计的收入将较去年同期增长约40去年同期为243亿元利润将较去年同期增长约24去年同期为2950万元公司表示利润增长主要为城市服务收入较去年同期大幅增长约83我们认为物企整体业绩高速增长的时代已经过去有关联方加持的物企于短期内业绩增长确定性仍较高而关联方出险的物企仍将处于阵痛期在计提相应的资产减值损失后物企将轻装上阵后续将持续考验物企的经营能力及独立发展能力12投资策略我们认为目前物业板块具备较高配置性价比头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活关注受母公司拖累风险较小的保利物业招商积余关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业滨江服务越秀服务等2本周行情回顾自2023年8月14日至2023年8月18日收盘恒生物业板块下跌641恒生综合指数下跌537恒可生物业板块跑输恒生综合指数104pct图3近一年恒生物业服务及管理vs恒生指数40恒生物业服务及管理恒生综合指数3020100-10202311202326202335202341202357202363202379202385-20202296202281920228282022915202292420221032022118202212520231102023119202312820232152023224202331420233232023410202341920234282023516202352520236122023621202363020237182023727202381420221012202210212022103020221117202211262022121420221223-30-40-50资料来源iFinD申港证券研究所从板块排名来看与其他板块相比在恒生综合行业13个板块中排名第13图4各板块周涨跌幅对比敬请参阅最后一页免责声明410证券研究报告物业管理行业研究周报0-1-2-3-4-5-6-7资料来源iFinD申港证券研究所AH64名个股统计涨跌幅前五名为股价涨幅前五名分别为银城生活服务1429中奥到家938宋都服务841朗诗绿色生活833浦江中国787股价跌幅后五名分别为融信服务-2776奥园健康-2192众安智慧生活-2115恒大物业-20时代邻里-1538图5本周涨跌幅前五位图6本周涨跌幅后五位1601412-510-108-1564-202-250-30银城生活服务中奥到家宋都服务朗诗绿色生活浦江中国资料来源iFinD申港证券研究所资料来源iFinD申港证券研究所截止2023818物业服务及管理HK877129TIPETTM为1698倍较前一周下跌103近一年均值为1513倍周内行业估值呈现下跌态势图7港股物业877129TI近一年PETTM25201510502022952023192023252023342023492023562023622023782023842022818202282720229142022923202210220221172022124202311820231272023214202322320233132023322202333120234182023427202351520235242023611202362020236292023717202372620238132022102020221029202211162022112520221213202212222022123120221011敬请参阅最后一页免责声明510证券研究报告物业管理行业研究周报资料来源iFinD申港证券研究所3行业动态国家统计局服务业保持较快增长现代服务业增势较好8月15日国家统计局发布7月份国民经济情况其中服务业保持较快增长现代服务业增势较好7月份全国服务业生产指数同比增长57分行业看住宿和餐饮业信息传输软件和信息技术服务业金融业交通运输仓储和邮政业生产指数同比分别增长20011276731-7月份全国服务业生产指数同比增长831-6月份规模以上服务业企业营业收入同比增长757月份服务业商务活动指数为515业务活动预期指数为587其中航空运输邮政快递电信广播电视及卫星传输服务互联网软件及信息技术服务等行业商务活动指数位于60以上高位景气区间山东年内统筹20亿元中央预算内投资和310亿元地方政府专项债券资金支持棚改老旧小区改造配套基础设施建设8月15日山东省人民政府印发关于进一步提振扩大消费的若干政策措施的通知通知提出制定推动城市片区综合更新改造的若干措施开展省级城市更新试点片区建设年内统筹20亿元中央预算内投资和310亿元地方政府专项债券资金支持棚户区改造老旧小区改造配套基础设施建设采取拆除新建整治提升拆整结合等方式在符合条件的市分类推进城中村改造城镇老旧小区居民可提取住房公积金用于本人及配偶双方父母自住住房加装电梯等改造呼和浩特住宅小区物业管理条例出台近日呼和浩特市人大常委发布呼和浩特市住宅小区物业管理条例全文据了解条例共八章五十三条在党建方面条例明确落实党建引领原则建立健全基层党组织领导下的协调运行机制社区两委成员与业主委员会物业服务人双向进入交叉任职推动解决基层治理街道社区和物业管理两张皮在主管部门方面条例指出分级分类明确部门职责形成监督管理合力市物业行政主管部门负责全市住宅小区物业服务的监督管理工作履行制定和组织实施物业管理政策制定物业服务相关标准和规范等九项职责旗县区物业行政主管部门负责物业管理区域划分调整配合处理物业服务纠纷等八项职责对公安城市管理综合执法市场监督管理等九个相关职能部门和机构的物业管理职责作出具体规定使相关部门职责指向清晰便于群众反映问题解决诉求依托乡镇人民政府街道办事处属地管理优势积极推进住宅小区召开业主大会选举业主委员会发挥行业协会自律作用促进物业服务行业科学规范健康发展敬请参阅最后一页免责声明610证券研究报告物业管理行业研究周报条例指出从物业管理转变为物业服务立足服务行业本质属性全方位提升服务质量建立服务质量保障体系提高从业人员整体素质和技能水平建设智慧物业管理服务平台推动物业服务向智能绿色方向发展鼓励物业服务人探索物业服务生活服务模式满足居民多样化多层次需求明确物业服务标准确保物业服务质价相符以问题为导向明确物业服务人禁止的行为此外条例还要求立足实际推动无物业清零逐步实现住宅小区物业服务全覆盖多措并举改善老旧小区人居环境支持老旧小区既有多层住宅加装电梯碧桂园服务转让雪域云海网络51股权威远德广接盘近日碧桂园生活服务集团股份有限公司退出武汉雪域云海网络科技有限公司51股权武汉威远德广房产信息咨询有限公司接盘于股权变更前雪域云海网络由碧桂园服务持股51威远德广持股49于股权变更后雪域云海网络由威远德广100持股公开资料显示雪域云海网络成立于2016年10月法定代表人为孙秀高注册资本为198243万元经营范围包括网络与信息安全软件开发网络技术服务计算机软硬件及辅助设备零售等而威远德广成立于2019年1月法定代表人为孙秀高注册资本为1000万元经营范围包括房地产信息咨询规划设计咨询房地产居间代理服务等华润万象生活阳红霞辞任执行董事董事会秘书副总裁及首席财务官聂志章接任8月17日华润万象生活01209HK宣布自8月17日起其组成有以下变更包括1阳红霞辞任执行董事董事会秘书副总裁及首席财务官职务及2聂志章获委任为执行董事董事会秘书副总裁及首席财务官万物云与佛山高新产业投资集团达成战略合作近日万物云佛山代表处与佛山高新产业投资集团正式签约达成战略合作伙伴关系据介绍佛山高新集团拥有产业投资发展平台的资源优势万物云具备卓越的专业能力和服务品质本次战略合作关系正式达成后双方将实现资源整合优势互补围绕智慧科技平台共建共融产业载体项目保驾护航配套增值服务百花齐放三个主要合作内容开展全面深入务实的业务合作共同打造专业化标准化市场化的智慧城市空间运营平台4数据追踪41沪深股通资金及交易追踪A股物业公司中仅招商积余在沪深股通中有持股截至2023年8月18日持有113631万股较上周下跌371持股市值177亿元敬请参阅最后一页免责声明710证券研究报告物业管理行业研究周报图8招商积余沪深股通持股数量变化及持股市值14003持股总数量万股持股总市值亿元120021000800260014001200002023252022982023162023372023462023562023652023752023842022117202372520228192022829202291820229282022108202212720231162023126202321520232252023317202332720234162023426202351620235262023615202362520237152023814202210282022111720221127202212172022122720221018资料来源iFinD申港证券研究所42港股通资金及交易追踪港股中港股通持股共14家剔除停牌物企自2023年8月14日至8月18日增幅最大的是合景悠活本周增幅2431降幅最大的是世茂服务降49持股比例最高为保利物业为6783持股数量最多为碧桂园服务为686亿股表1港股通持股数量及总市值港股通持港股通持港股通持港股通持股收盘价周初港股通年初港股通证券代码证券简称股数量万股周变化股占比总市值亿港港持股数量万持股数量股率元元股万股6098HK碧桂园服务6863820713193488071156863434081516HK融创服务631830206307137121763058543102669HK中海物业44876-0073517370282544907491830873HK世茂服务43065-490493563714845285405233319HK雅生活服务379611755116156041137310258862869HK绿城服务366000292429135837136493248433913HK合景悠活303092431317624908224381238969666HK金科服务106830381654107310041064399171755HK新城悦服务89050093330393441889775436049HK保利物业8791065678333893855873590449909HK宝龙商业77380611247302390769067466989HK卓越商企服务75462362380175232737269919983HK建业新生活71750172431159221716256451209HK华润万象生活47911727991612336547104703资料来源iFinD申港证券研究所5风险提示地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑外拓增速不及预期关联方应收账款及其他应收款坏账风险敬请参阅最后一页免责声明810证券研究报告物业管理行业研究周报分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人独立研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处不受任何第三方的影响和授意本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅最后一页免责声明910证券研究报告物业管理行业研究周报免责声明申港证券股份有限公司简称本公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本报告所载资料的来源被认为是可靠的但本公司不保证其准确性和完整性也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更申港证券研究所已力求报告内容的客观公正但报告中的观点结论和建议仅供参考不构成所述证券的买卖出价或征价投资者不应单纯依靠本报告而取代自身独立判断应自主作出投资决策并自行承担投资风险投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关本公司并不对使用本报告所包含的材料产生的任何直接或间接损失或与此相关的其他任何损失承担任何责任本报告所载资料意见及推测仅反映申港证券研究所于发布本报告当日的判断本报告所指证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会产生波动在不同时期申港证券研究所可能会对相关的分析意见及推测做出更改本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告仅面向申港证券客户中的专业投资者本公司不会因接收人收到本报告而视其为当然客户本报告版权归本公司所有未经事先许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如转载或引用需注明出处为申港证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自翻版复制发布转载和引用者承担行业评级体系申港证券行业评级体系增持中性减持增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率5以上中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上市场基准指数为沪深300指数申港证券公司评级体系买入增持中性减持买入报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率15以上增持报告日后的6个月内相对强于市场基准指数收益率515之间中性报告日后的6个月内相对于市场基准指数收益率介于-55之间减持报告日后的6个月内相对弱于市场基准指数收益率5以上敬请参阅最后一页免责声明1010证券研究报告