投资摘要：
　　每周一谈：7月物企外拓数据转弱
　　23年7月TOP50物企新增第三方拓展数量同比减少41.04%，环比减少52.52%。根据克而瑞物管发布的《2023年7月中国物业服务企业新增合约面积TOP50》数据显示，7月TOP50物企新增第三方拓展数量546个，22年同期数据为926个，6月数据为1150个。拓展面积同比亦有所减少，7月物企外拓数据有所转弱。
　　7月TOP50物企新增合约面积0.72亿方，同比减少37.98%，环比减少46.45%。TOP50物企新增合约面积中仍以第三方外拓为主。
　　7月关联方交付比例有所增长，7月TOP50物企关联方承接面积为1996万方，环比减少14.04%，同比减少27.76%，但关联方交付在新增合约面积比例由16.67%上升至26.54%。
　　物企强者恒强局势持续，关联房企拿地、销售排名较好的物企面积及承接确定性强，新增关联方承接面积排名靠前的以国央企为主。外拓团队成熟、非住领域具有较强优势的物企外拓面积增长确定性高。整体来看，中海物业、碧桂园服务、保利物业、华润万象生活、招商积余、万物云的内生及外拓能力均好。
　　非住宅类业务及城市服务类业务仍是物企重点发力的方向。
　　7月第三方拓展规模前三的业态分别为办公、住宅、学校，项目占比分别为33%、29.9%、18.9%，招商积余在住宅、产业园及学校类业态拓展规模最大，分别为129万方、72万方、278万方，雅生活在办公及公建类业态拓展规模最大，分别为161万方、20万方。
　　7月TOP10城市服务项目中标金额共计约13.8亿元，中标金额较上月增长23.94%。1-7月累计城市服务中标金额最高的物企为雅生活，合计中标17.63亿元，平均单项目金额为3918万元。
　　我们认为7月物企外拓数据有所转弱，由于7、8月为物企外拓淡季，故8月数据绝对值预计亦较低，但城服拓展金额环比仍有所增长，在传统外拓较弱的情况下，城市服务为物企增收的补充业务之一。
　　数据追踪（7月31日-8月4日）：
　　资金及交易追踪：
　　沪（深）股通：A股物业公司中仅招商积余在沪（深）股通中有持股，截至2023年8月4日，持有1177.49万股，较上周上涨13.3%，持股市值1.9亿元。
　　港股通：港股中港股通持股共14家（剔除停牌物企），自2023年7月31日至8月4日，增幅最大的是世茂服务，本周增幅10.75%。降幅最大的是卓越商企服务，降4.77%。持股比例最高为保利物业，为67.27%。持股数量最多为融创服务，为6.21亿股。
　　投资策略：我们认为目前物业板块具备较高配置性价比，头部物企建议关注物管商管并行且控股股东为央企背景的华润万象生活，关注受母公司拖累风险较小的保利物业、招商积余，关注高弹性标的碧桂园服务及独立发展能力较高的物企金科服务，中小物企建议关注母公司发展迅速的建发物业、滨江服务、越秀服务等。
　　风险提示：地产周期性业务下行带来的短期业绩下滑，外拓增速不及预期，关联方应收账款及其他应收款坏账风险