核心观点
　　本轮地产周期的核心矛盾跟过去三轮并不一样。在过往的下行过程中，地产企业“高杠杆、高周转”的商业模式没有熄火，最多只是降温，但在当前背景之下，地产行业的供给端和需求端行为逻辑已不复当年。当下地产政策密集加码，尽管地产修复前路漫漫，但对地产的预期扭转和信心建立最为重要。预计在三季度“金九银十”到来之际，地方政府会出台更多宽松政策鼓励居民买房，满足刚性需求和置换需求，当前阶段能否让价格与销售量止跌筑底是短期内较为重要的观测指标。
　　过往房地产周期的经验是否还有借鉴意义？
　　地产每轮下行逻辑基本如下：政策压制或经济下行→销量、房价下行→地产投资下行→三工周期下行；而地产每轮回升的逻辑也基本对称，政策支持，房贷利率下行→销量、房价上行→地产投资上行→三工周期上行。但由过去经验进行线性外推并不可靠，本轮地产周期的核心矛盾跟过去三轮并不一样。在过往的下行过程中，地产企业“高杠杆、高周转”的商业模式没有熄火，最多只是降温，在短暂的收缩阵线之后市场就可以重新点火，在城镇化的快速进程中，居民的居住需求和地产的金融投资属性是触底回升的根本保证。
　　政策端的新变化能否带来供给和需求端触底回升？
　　政策层面，中央的态度目前仍然维持在“托而不举”的状态，地方后续政策尺度是关键。本轮地产下行的核心在于居民需求端和企业供给端均受到短期和中长期的冲击，政策可以做到的、想做到并不是强刺激，因此中央出台总量性政策的可能性并不大，地方因城施策的能力和动力有所增强。
　　供给层面，房企资金筹措结构中越来越依赖自筹资金，预收款和国内贷款比重逐月下滑。在地产“三支箭”之后，地产企业融资难的问题没有得到根本性的改善，房地产行业的国内贷款规模增速在负区间逐月下滑，在整体资金供给的结构中占比也越来越低，地产企业依然面临发债难、贷款难的问题。需求层面，过去三年，疫情对经济形成较大冲击，对居民的现金流量表和资产负债表业造成较大冲击，因此居民收入的实际和预期下滑使得储蓄率高增
　　风险分析
　　第一，宏观经济和金融体系仍然面临海内外环境的多重扰动，国内受到疫情余波、地产、地方政府债务的影响，国外受到贸易冲突、海外紧缩和极化思潮的影响，国内经济发展和改革都可能存在一定不确定性。第二，既有政策落地效果及后续增量政策出台进展不及预期，地方政府对于中央政策的理解不透彻、落实不到位。第三，经济增速放缓，宏观经济基本面下行，经济运行不确定性加剧。第四，近期房地产市场较为低迷，国际资本市场风险传染也有可能诱发国内资本市场动荡。