回顾：供应充足、居家办公、政策及开发商促销支持新屋阶段性回暖
　　2023上半年，美国总房屋成交套数247万套，同比-22%，其中新屋表现优于成屋，对于美国新屋市场的阶段性复苏现象，我们认为可能由以下原因导致：1）新屋供给相比成屋更加充足，导致部分未满足需求从成屋市场流入新建住宅市场；2）居家办公的发展趋势一定程度上刺激了房屋购买需求；3）住房自有率水平较低，政府对首次购房者政策支持更加有效；4）开发商方面提供更多优惠促销活动，新屋吸引力有所提升。
　　销售：新屋成交有所修复，成屋销售依然较弱
　　进入2023年，新屋销售市场有所修复，成屋市场依然表现较弱。1-6月，美国新屋累计销售33万套，同比-3%，较2022全年降幅17%有所收窄。新屋单月销售同比增速自去年11月以来开始止跌，并于今年4月开始转正。单月来看，6月新屋销售5.8万套，同比+24%，环比-3%，新屋销售趋势有所修复。成屋方面，1-6月累计销售214万套，同比-24%，较2022全年降幅17%走阔。单月来看，6月成屋销售34.7万套，同比-19%，环比-3%。
　　价格：新屋和成屋价格仍处于相对高位，当前房价可负担性较低
　　6月，美国新屋销售中位价为41.5万美元/套，同比-4%，环比持平，新屋价格同比增速从去年10月的+17%开始回落，于今年4月份开始由正转负，已连续3个月负增长。成屋方面，美国成屋销售中位价为41.0万美元/套，同比-1%，环比+3%。虽然新屋和成屋价格同比有所回落，但6月的新屋和成屋价格分别为该数据2000年以来峰值的84%和99%，处于历史的相对高位。与之对应的是，高房价背景下美国的住房可负担性明显下降，6月美国住房购买力指数93.8，已低于2006年次贷危机前的最低值100.4。
　　区域：新屋局部分化，成屋整体较弱
　　23年上半年美国各区域的新屋销售有所分化，东北部和南部的新屋市场复苏进程快于中西部和西部；新屋供给方面，东北部/中西部/南部/西部的新屋待售套数分别为3.5/4.5/24.9/10.7万套，该数据2000年以来峰值的50%/66%/59%/66%，对应的去化月数为10.2/10.2/6.5/9.0个月。上半年成屋销售整体较弱。我们认为，导致成屋销售市场存在区域差异的部分原因可能在于各区域的经济发展水平存在差异。
　　风险提示：美联储政策超预期收紧，美国楼市复苏不及预期。