内生合约面积增长：两大增长渠道均有所回落。根据克而瑞数据，23Q2TOP50物企实现新增内生合约面积3.1亿平米，同比下滑9.8%，其中关联方贡献6042万平米，同比下滑13.8%，外拓贡献2.5亿平米，同比下滑8.8%，两大增长渠道均放缓，但龙头央国企和强信用中小物企同比逆势增长。23H1样本物企合约面积环比增长4.7%，较22H2（3.7%）有所回升。
　　收并购：Q2发生3起小型收购，热度继续下降。23Q2发生3起小型收并购，交易对价1.1亿元，创18Q4以来历史新低。此外，新大正公告终止收购云南沧恒投资80%股权的交易（交易对价7.88亿元）。
　　估值与资金：板块跑输大盘，龙头央国企跌幅较小。23Q2恒生指数下跌7.3%，而物业板块总市值下滑11.5%，跑输大盘，也小幅跑输关联地产板块（-9.6%）。二季度市场交易中国经济弱复苏，港股大盘和物业板块均趋势性下滑，仅在6月上半月对政策放松的强预期下短暂上涨，随后继续回落。物业板块内部结构来看，23Q2龙头物企和强信用中小物企全部下跌，龙头央国企市值平均下跌9.3%，龙头民企平均下跌14.8%，强信用中小物企下跌18.6%，在板块和大盘普跌的环境下，龙头央国企跌幅较小。估值方面，物业板块动态PE10.0x，处于21年以来0.4%分位，龙头央国企17.8x（0.6%分位），龙头民企8.3x（20%分位）。23Q2南向资金持仓港股物业市值比例8.6%，基本平稳，不过内部结构有较大分化，增持最多的物企是雅生活服务（+21%）、合景悠活（+19%），碧桂园服务、建业新生活、绿城服务、融创服务增持也超过10%，减持最多的是华润万象生活（-16%），其次是中海物业（-6%）、保利物业（-5%），呈现出减持龙头央国企而增持民企的特征。
　　重大事件简评：恒大物业和彩生活发布年报，多家物企开展增持回购。与停牌前的2020年业绩相比，2022年恒大物业归母净利润下滑46%，彩生活下滑94%。在23Q2普跌的环境下，部分物企开展增持回购，稳定市场信心，龙头物企中主要包括万物云董事长朱保全增持，新城悦服务通过股票激励计划信托回购，金科服务回购。此外，万达商管第四次递交招股书，众安智慧生活预计于7月18日在港交所上市。
　　投资建议：在行业整体增速放缓和地产持续下行的背景下，受益于关联地产的稳健经营和信用背书，强信用物企依然具有最强的增长确定性和潜在增速，具备优异的逆周期基本面属性。当前港股大盘和物业板块估值均处于21年来历史低位，下半年中国经济或持续复苏，地产政策也存在放松预期，当前是布局优质物企投资机会的良好时点。
　　风险提示。房地产下行；市场竞争加剧；外拓及增值服务不及预期等