投资要点
　　近期美国地产数据有企稳回升迹象，市场开始关注新一轮美国地产周期是否已经开启。本文对美国地产市场多重数据交叉剖析，探索地产回温的持续性。
　　高利率环境下，美国新房与二手房出现供给和库存的分化。
　　2022年联储加息推升抵押贷款利率，美国地产市场需求端新房、二手房均降温，但供给端差异导致库存出现分化；
　　二手房：卖家置换新房的利率成本高，供给持续短缺，库存维持低位；
　　新房：供给弹性差，需求走弱导致库存不断上升；
　　22年Q4迄今的新屋销售回温：地产商主动去库存带动的小周期。
　　2022年下半年来，新屋库销比下降的同时呈现“量升价跌”，说明销售的强劲并非需求旺盛下的被动去库，而是开放商“有意为之”；
　　实际上，2022年下半年美国地产开发商就主动推出降价、向购房者贴息、提供免费装修升级、分摊过户结算费等优惠来推动库存去化；
　　这种“自救”措施支撑了美股地产股的表现，但同时也加重了企业成本负担，地产商利润率整体下滑；
　　23年5月新房销售、开工数据“两旺”：或有SVB后信贷转松的影响。
　　与3-4月的数据不同，5月新房销售的上升伴随着新开工的回升，新房销售的增量部分从在建和完工的房屋转为未开工的房屋；
　　硅谷银行事件后，开发商可用建造资金受到一定冲击，可能影响了新开工和未开工已售的数据，随着5月信贷边际企稳，前期积累的一些开发需求得到释放，造成数据上5月的供需两旺；
　　当库存降到合意水平后，由于需求仍受制于高利率，大周期启动恐为难事。
　　当前新屋的库销比已经回归至15-19年中枢附近，主动去库存逐步接近尾声，开发商的优惠已经开始减弱，由于需求仍受制于高利率，后续或缺乏持续的动能；
　　随着政策利率来到5%以上，美债利率逐步走入“全曲线倒挂”，美国金融系统风险体系的脆弱性进一步上升，需要关注金融风险导致的信贷条件超预期收紧，进而对地产开发商和购房者带来的潜在冲击。
　　风险提示：美国金融条件超预期收紧，金融体系出现系统性风险。