租售并举协同发展，优质资产注入助力业绩释放，给予“买入”评级
　　陆家嘴以商业地产为核心业务，以商业零售和金融服务为延伸，深度参与浦东新兴区域的发展。公司持有资产大部分位于陆家嘴和前滩核心区位，租金和出租率稳步提升；住宅开发项目可售资源充足，并有较大规模的资产收购及项目投建计划，未来业绩释放可期。我们预计公司2023-2025年归母净利润为19.22、21.41和24.98亿元，对应EPS为0.48、0.53、0.62元，当前股价对应PE为20.9、18.8、16.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　核心区域资产优质，经营性物业收入受疫情影响下滑
　　（1）公司办公物业主要包括甲级写字楼与高品质研发楼，持有长期在营甲级写字楼总建面191万方，高品质研发楼总建面32.7万平方米。2022年公司办公租赁收入30.4亿元，同比下降5.9%，其中疫情影响租金减免4.61亿元，截至2022年末上海成熟甲级写字楼平均出租率约为85%。（2）截止2022年末，公司商业物业要分布在上海和天津两个城市，总建筑面积达45.7万方，2022年商业租赁收入为2.44亿元，同比下降46.3%，上海三个大型商业项目出租率均超过85%。（3）公司旗下四家酒店全年营收2.51亿元，同比增长128.2%，由于前滩香格里拉酒店的开业，业绩有较大增长。
　　开发业务深耕浦东新区，拟并购重组注入优质资产
　　公司开发业务以陆家嘴区域为核心，向前滩、张江科学城、川沙新市镇核心区域布局。2022年，公司实现合同销售金额68.79亿元，同比增加40%，在售项目的整体去化率为100%。截至2022年末，公司目前在建住宅项目4个，总建面41.6万方，均位于上海；公司未开发土地面积58.8万方。公司公告拟发行股份及支付现金购买资产和募集配套资金，以133.19亿元收购陆家嘴金融贸易区和前滩国际商务区的4处优质资产，四家标的公司所持有土地计容建筑面积98.35万方，据我们测算，四个项目公司总可售货值约600亿元，可售权益货值约430亿元，自持资产预计每年对应含税租金收入7.3亿元。公司发行股份购买资产事项已于6月底获证监会通过，若成功落地将显著提升公司的资产规模和质量。
　　风险提示：写字楼租赁市场竞争加剧、上海住宅房价波动风险。