研究报告全文：陆家嘴600663集团优质资产注入助力业务扩张和报表优化2022-12-19公司动态公司近况陆家嘴公布发行股份及支付现金购买资产并募集配套资金暨关联交易预案公司拟以发行股份方式购买控股股东陆家嘴集团持有的昌邑公司100股权东袤公司30股权此前已持有30拟以支付现金方式购买陆家嘴集团控股子公司前滩投资持有的耀龙公司60股权企荣公司100股权评论陆家嘴和前滩优质资产注入有利于公司做强主营业务并优化财务结构本次交易标的是位于上海浦东陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的四家城市综合开发运营公司其主要业务模式为开发持有商业办公住宅等物业项目并提供出租运营商管物管等服务受益于项目的优质区位以及陆家嘴集团在浦东新区发展过程中积累的丰富经验我们认为此次优质资产的注入可帮助公司更深入地参与核心区域项目的开发建设和运营过程提升表内资产质量增强持续盈利能力同时考虑到3Q22末公司净负债率达149现金短债比仅019倍公司有望通过本次交易实现股本的增厚和流动性补充进而改善财务结构提升资金实力用于补充流动资金偿还债务的比例不超过募集配套资金总额的10开发销售规模有所下滑租赁业务基本保持平稳1-3Q22公司销售金额同比下降83至72亿元目前公司在售项目主要为天津海上花苑二期及部分项目尾盘我们认为公司今年7月于浦东新区新增的土储可对住宅项目货值进行有效补充1-3Q22公司主要在营物业写字楼研发楼商业及酒店物业租赁现金流流入同比下降9至268亿元1Q2Q3Q分别同比下降1188至967696亿元运营情况基本保持稳定上海地区出租物业延续恢复态势三季度末上海地区甲级写字楼高品质研发楼出租率较二季度末提升13ppt至8691平均租金较二季度基本持平商业物业出租率较二季度末下降3ppt至85但平均租金提升3个百分点至1056元平方米天公司酒店物业主要位于上海出租率较二季度末大幅提升17ppt至73平均租金亦实现20的上浮往前看我们预计公司凭借优质物业组合和较强的运营能力可实现出租率及租金的逐步企稳盈利预测与估值考虑到本次交易相关资产审计和评估尚未完成我们暂时维持202223年盈利预测不变当前A股B股股价分别对应114110倍和6058倍202223年市盈率维持A股和B股中性评级我们认为本次交易体现出公司对优化报表增强主业的较强意愿和集团对公司的充分支持上调公司A股目标价9至1197元对应124120倍202223年市盈率较当前股价有9上行空间上调B股目标价8至095美元对应6563倍202223年市盈率较当前股价有9上行空间风险资产重组事项推进不及预期租赁业务恢复速度慢于预期