房地产主要指标趋势回顾展望
　　4月、5月未能延续一季度的超预期修复，在低基数及统计口径“优化”下，修复动能也略显弱势。从统计局公布的数据来看，1-4月商品房销售面积跌幅持续收窄，商品房销售额同比增速持续扩大。不过，4月成交环比超季节性回落，高频跟踪数据显示5月环比延续回落趋势。同时居民加杠杆积极性下降，4月居民中长期贷款减少1156亿元，创统计数据以来单月最低值。以上均显示市场活跃度较此前下降，房地产复苏过程仍存反复，居民购房信心仍需进一步稳固。此外，投资端与销售端发展趋势呈现明显背离，表明房地产复苏根基并不稳定。1-4月房地产开发投资额相比1-3月增速继续恶化，成为经济复苏的主要拖累项；1-4月新开工面积跌幅也在持续扩大，显示开发商拿地开工积极性不足，供给扩张能力并未恢复。
　　展望来看，一季度需求持续释放后，4月与我们此前预期一致回落。预计5月环比大概率延续回落趋势，不过同样受去年低基数的影响，同比或有所改善。去年6月受上海疫情好转影响同比为高基数，若政策环境未有大的变化，6月份销售可能出现同比负增长。与此同时，受土地成交持续下行及销售复苏再度放缓影响，新开工和房地产开发投资或仍将延续弱势。
　　高频跟踪-新房：成交同比维持修复状态，而成交环比延续回落
　　前期积压需求已释放，受季节性因素影响，市场景气度再度转冷。低基数原因使得同比维持正增长，而环比延续下行。30大中城市4月新房成交单月同比为31.2%，5月1-20日成交同比增速为24.3%，同比增幅较上月有所收窄。2022年受疫情反复影响，基数波动较大，我们认为成交环比更能反映市场实际热度。从环比增速来看，5月市场热度较4月进一步回落，需求侧复苏趋缓。5月1-20日销售面积环比4月1-20日下降2.0%。
　　分城市来看，环比热度也有所下降。在我们所跟踪的13个一二线城市中，5月1-20日成交环比下行的城市达10个，其中仅深圳、广州、武汉5月环比维持正增长。北京、南京、成都、上海等城市虽同比持续改善，但环比热度有所降低，5月中上旬成交环比分别为-35.8%、-30.0%、-9.7% -7.3%。
　　高频跟踪-二手房：成交回落明显，绝对规模仍处较高水平
　　二手房成交回落，但绝对规模仍处较高水平。从单月同比增速来看，16城二手房成交面积4月同比增长50.2%、5月1-20日同比增长53.5%，二手房单月同比增速修复仍优于新房。二手房相对而言能更快反映市场变化，因此相较新房环比回落幅度更大，5月1-20日环比4月1-20日下降14.0%。从成交面积数据来看，5月1-20日、2023年1-5月20日累计的二手房成交面积均为近5年以来最高。
　　分城市来看，二手房成交热度均有不同程度下降，且影响到高能级城市。在16个跟踪样本城市中，除扬州、金华，其余14城5月1-20日成交环比均为负。本轮二手房销售主要需求来自于改善性换房，进入4月后随着积压需求释放，三线及以下城市成交首先放缓；而进入5月一二线城市热度随后亦有所回调，一二线城市成交环比分别为-11.5%、-19.1%。