按揭贷款早偿率提升引发市场关注。2022年以来，按揭贷款提前偿还（早偿）压力有所加大，全年早偿率“先升后降”，四季度部分银行机构甚至为缓解早偿压力阶段性采取暂停线上预约申请等方式。今年开年以来，随着媒体持续针对按揭早偿报道，监管引导银行业做好提前还款相关服务，按揭贷款早偿率反弹回升。测算显示：23Q1月均早偿规模季环比提升30-40%；4月份伴随着银行季末月对早偿阶段性管控的结束，按揭贷款早偿率明显走高。根据中国货币网数据显示，截至5月26日，RMBS条件早偿率为21.5%，较3月末提升9.1pct。
　　针对市场对于按揭贷款提前偿还的关切，我们借助RMBS数据归纳了居民按揭贷款早偿率的变化趋势，拆解了居民早偿行为的主要影响因素，并对下一阶段早偿率的潜在变化进行分析和预判。
　　一、早偿是借款人超额归还贷款本金的行为，可借助早偿率测度早偿强度
　　早偿是指借款人在合同约定的基础之上，额外偿还贷款本金的行为。对于住房按揭贷款，根据合同约定的本金、利率及期限，按照等额本金或等额本息的计息方式，可计算摊还期内每个月需支付的本金和利息。如果借款人在合同约定的基础之上，提前偿还部分或全部按揭贷款本金，使其支付的费用超过每个月既定额还款额，即可视为发生早偿。
　　按揭贷款早偿强度的度量。早偿的强度可以通过早偿率进行测度，单月早偿率（SMM，Single Monthly Mortality Rate）和条件早偿率（CPR，ConditionalPrepayment Rate）是度量早偿率的两个基本指标。其中，SMM指的是当月提前偿还的本金占期初本金的比例；CPR为SMM的年化指标，二者的关系为：
　　下面，我们通过一个例子来理解SMM和CPR的计算。假设一笔按揭贷款本金为100万元，利率为5%，期限为20年。按等额本息的方式计算，该贷款月还款额（含本金和利息）约0.66万元，若当月实际还款规模为1万元，则提前还款规模为0.34万元。在该情形下：
　　基于RMBS数据，历史上按揭早偿率（CPR）分布可大致划分：
　　① 2006 – 2009年，按揭贷款逐步兴起的早期阶段，CPR大体围绕20%上下波动，处在历史上最高水平；
　　② 2012年至今，早偿率大体震荡于7%-15%区间，早偿率中枢较前期明显下移；其中，2022年以来，CPR呈现明显震荡上行态势
　　二、从宏观经济到居民资产负债表，拆解早偿压力的6个重要影响因素
　　居民按揭早偿行为受到宏观经济环境、居民资产负债表稳健性、按揭贷款定价等诸多因素影响，具体而言：
　　①房屋销售与早偿率高度正相关，房屋销售改善往往伴生早偿率上行
　　在我国，房屋在进入交易市场之前，需要结清用于购置该房屋的按揭贷款，带押过户正处于试点阶段，相对规模较小。因此，当二手房换房成交提升时，部分按揭贷款将发生全额早偿，导致早偿率提升。
　　复盘历史数据来看，在房地产政策放松时期，伴随着住房销售持续改善，早偿率通常明显提升。以2008-2009年（次贷危机）、2014 – 2016年（“三期叠加”时期）为例，宏观经济下行压力加大背景下，为扭转地产销售低迷局面，监管相应出台多项举措稳定楼市，如大幅下调贷款基准利率、降低首付比例、放松认房又认贷标准、调整购房交易税等。其后，伴随着住房销售端持续改善，早偿率出现明显上行。同时，房屋销售改善通常带动房价上涨，房价上涨预期又进一步提振居民购房需求。因此，房价涨幅也往往与早偿率呈现较强正相关性。
　　②居民投资机会成本视角，按揭贷款早偿率与理财收益率呈较强负相关关系
　　观测数据显示，按揭早偿率与理财收益率呈现较强相关性。住房资产在我国居民资产中占比6成，是居民资产配置的重要组成部分。从居民投资选择视角，理论上，当金融资产投资收益率上行时，按揭早偿为借款人带来机会成本上升，借款人更倾向于金融资产投资；反之，当金融资产投资收益率下行时，借款人相对更倾向于按揭早偿，特别对于实际执行利率更高的按揭贷款而言更是如此。
　　“房住不炒”背景下，以上逻辑也可能呈现一些新的边际变化，例如居民资产从不动产向金融资产转移趋势增强，财富管理业务渐成近年来金融机构争相布局的赛道，后续随着住房资产在居民资产中占比逐步下降，按揭早偿率与金融投资收益率的相关性可能趋弱。
　　③替代性负债资源的可得性越强、价格越低，则按揭早偿率通常越高
　　房贷置换，是指借款人通过再融资的方式偿还部分或全部按揭贷款，经营贷、消费贷等是相对常见的按揭置换方式。对于借款人而言，在统筹考虑中长期按揭负债的稳定性、短期其他负债的可得性和成本的基础上，如果置换后的负债价值低于置换前的负债价值，则房贷置换是一个有利可图的选项。理论上，市场利率越低，置换后的负债价值就越低，借款人便越有动机将存量的高息负债部分或全部置换低息负债，从而达到减轻自身还款压力的目的；反之，当前市场利率越高，置换后的负债价值就越高，借款人置换房贷的意愿就越小。