事件：
　　5月31日，克而瑞发布2023年5月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额398亿元，华润、万科单月销售额分别为315、310亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期308亿元提升至310亿元。5月单月销售过百亿房企为14家，较去年持平，对比2021年同期减少23家。
　　点评：
　　5月房企销售额环比-11%，同比+1%、较前值-26pct，销售反季节性环比下降、同比放缓。2023年5月，50家房企单月销售金额4,149亿元，环比-11%，较22年同比+1%、较前值-26pct；销售面积为2,402万方，环比-7%，较22年同比-9%、较前值-16pct；5月单月销售额增速出现回落；从累计数据看，1-5月累计销售金额21,665亿元，同比+6%、较前值-1pct；销售面积12,601万方，同比-7%、较前值-1pct，行业销售复苏态势出现反复。我们认为，5月销售复苏出现反复来源于：政策放松效果边际变弱、出台力度不及预期、以及居民收入预期下降，导致市场热度有所回落；另一方面，房企前期拿地较少、市场去化不佳背景下主动放缓推盘节奏；此外，当前市场复苏的结构化特征明显，其中一二线城市等高能级城市的销售表现更为靓丽，从而由于城市结构的原因推动了销售均价的上升，1-5月50家房企销售均价1.72万元/方、同比+13%，其中5月单月销售均价1.73万元/方、同比+11%，除了城市的结构化因素外，房企的结构化因素也进一步显现，优质房企基本面弹性更强，推动集中度进一步提升。
　　5月单月销售：保利、华润、万科排名前三，优质房企销售超预期、并房企分化继续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，华润、万科分别位列二三。其中，保利398亿（YOY+5%）、华润315亿（YOY+55%）、万科310亿（YOY+1%）、中海287亿（YOY+9%）、招蛇268亿（YOY+66%）、碧桂园231亿（YOY-39%）、绿城202亿（YOY+33%）、滨江194亿（YOY+108%）、龙湖151亿（YOY+12%）、建发房产148亿（YOY+38%）、金茂142亿（YOY+58%）、金地132亿（YOY-7%）、越秀123亿（YOY+49%）、融创76亿（YOY-41%）、华发75亿（YOY+6%）、旭辉71亿（YOY-35%）、新城71亿（YOY-36%）、世茂40亿（YOY-35%）、中南37亿（YOY-25%）、阳光城31亿（YOY+23%）、金科10亿（YOY-88%）等。5月房企销售同比增速放缓，企业分化持续加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：滨江+108%、招蛇+66%、金茂+58%、华润+55%、越秀+49%、建发房产+38%、绿城+33%、阳光城+23%、龙湖+12%、中海+9%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　1-5月累计销售：保利、万科、中海排名前三，优质房企销售跑赢行业、房企分化继续加大。从累计销售来看，保利销售排名第一，万科、中海分别位列二三。其中，保利1,956亿（YOY+23%）、万科1,659亿（YOY-1%）、中海1,463亿（YOY+54%）、华润1,435亿（YOY+76%）、碧桂园1,399亿（YOY-30%）、招蛇1,370亿（YOY+77%）、绿城1,086亿（YOY+38%）、龙湖822亿（YOY+32%）、滨江802亿（YOY+78%）、建发房产776亿（YOY+67%）、金茂728亿（YOY+43%）、金地724亿（YOY+0%）、越秀695亿（YOY+101%）、华发650亿（YOY+86%）、融创449亿（YOY-55%）、旭辉365亿（YOY-26%）、新城358亿（YOY-30%）、世茂239亿（YOY-30%）、中南198亿（YOY-25%）、阳光城162亿（YOY-19%）、金科128亿（YOY-64%）等。1-5月50家房企累计销售金额同比增速略有回落、分化趋势依旧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+101%、华发+86%、滨江+78%、招蛇+77%、华润+76%、建发房产+67%、中海+54%、金茂+43%、绿城+38%、龙湖+32%、保利+23%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：5月行业销售显著走弱，优质房企依然逆市高增，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产需求端短期销售呈现超跌、但中期需求仍有支撑，而供给端呈现供给主体过度出清、中期行业供给亟待修复，预计供需两端政策仍将更加积极支持；并预计房地产行业销售也将逐步改善，并格局优化下优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、招商蛇口、滨江集团、建发股份、保利发展、金地集团、新城控股、万科A；H股：越秀地产、华润置地、建发国际、中海外发展、龙湖集团；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：保利物业、中海物业、华润万象、新大正、碧桂园服务，建议关注：招商积余。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。