投资要点
　　事件：1）2022年，公司实现营收47.01亿元/同比+3.98%，归母净利润18.56亿元/同比+300.68%，扣非归母净利润-5.16亿元；2）2022Q4，公司实现营业收入17.47亿元/同比+104.68%，归母净利润1.53亿元/同比+51.73%，扣非归母净利润-2.84亿元。
　　分业务来看，2022年：1）机场业务，受疫情反复的影响公司管理输出的9家机场完成旅客吞吐量1098万人次，实现营收10.44亿元/同比-33.93%；2）免税与商业业务，实现营收2.70亿元/同比-45.03%，主要由于2022年疫情导致线下免税店长时间闭店；3）房地产业务，实现营收20.73亿元/同比+84.66%，或主要由于2022年公司将持有型物业租赁收入计入；4）物管业务，实现营收7.13亿元/同比-1.99%；5）其他业务实现营收6.01亿元/同比-0.49%。
　　通过租赁+参股的形式参与5家免税店的经营。2022年公司参与的5家免税店线下销售额约75亿元，占全岛12家免税店免税销售额约21.5%。其中，1）租赁：海岛商业通过提供免税店场地租赁实现收入0.91亿元；三亚凤凰机场免税店场地收入0.76亿元、免税提货点收入0.63亿元；2）投资收益：子公司海岛商业参股免税业务实现投资收益0.50亿元，其中海口美兰机场投资收益达0.45亿元；参股三亚凤凰机场免税店实现投资收益0.07亿元。
　　资产负债率达到健康水平，持续经营能力持续提升。1）资产端：2022年，公司总资产561.25亿元/-8.25%，归母净资产224.15亿元/+16.10%；2）负债端：2022年，公司总负债323.17亿元/-20.81%，资产负债率57.58%/-9.14pct，进入良性区间；3）费用端：2022年，公司销售费用率3.38%/+0.33pct，系公司地产业务销售增加，管理费用率15.16%/-9.76pct，系2021年计提重整及职工债权导致基数较高，财务费用率12.67%/+6.63pct，主要由于2021年暂停计提及支付有息负债基数较低。
　　后续主业经营亮点较多，公司未来成长空间广阔。1）机场业务，三亚凤凰机场T3有待扩张，机场业态潜力将进一步释放；2）免税商业，①三亚凤凰机场二期预计将于今年开业带来更多增量，②与中免海口日月广场店租金优化，有望享受离岛免税红利。
　　盈利预测与评级：公司旗下资产优质且商业模式灵活，我们对公司盈利预测做出调整，预计2023-2025年归母净利润分别为10.47/14.61/16.20亿元，EPS 0.09/0.13/0.14元，对应2023年5月15日收盘价的PE分别为47.9/34.3/31.0倍，维持“增持”评级。
　　风险提示：宏观经济下行风险、政策风险、竞争加剧风险等