REITs一季报发布后，由于部分板块标的表现不及预期，出现恐慌情绪下的抛盘，整体REITs板块承压。具体来看，发布一季报后的首个交易日，REITs整体呈现下跌的状态，一季报后的首个交易日跌幅最明显的为产业园中的建信中关村REIT和华安张江光大REIT，其出租率相较年报口径，均出现了较为明显的下滑，分别从81.29%下滑到61.47%以及从92.60%下滑到70.57%，引发了抛盘，当日分别下跌5.91%和3.28%，整体板块也在一季报发布之后一周也都处在整体下跌的过程中。
　　今年以来除了华安张江广大REIT、中航首钢绿能REIT，其他REITs均出现不同程度的跌幅，跌幅较大的REITs出现在园区和交运类，建信中关村REIT和博时蛇口产园REIT今年来分别下跌22.3%、15.4%；华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT今年来分别下跌15.6%、10.7%。
　　二级市场的成交来看，今年成交低迷。整体REITs板块的换手率在今年大部分时间维持在1%以下，近期换手率创历史新低，在0.5%附近。
　　整体来看，公募REITs市场短期由于市场情绪不佳、对底层资产运营情况的预期假设出现改观、以及缺乏增量资金入场，市场以观望为主，导致二级表现较弱。当前的估值来看，长期配置的性价比逐渐显现，大部分产权类的年化派息率已达4%以上，高速类的IRR在6%以上。展望后续REITs市场，我们认为，不同产品的二级表现会随着底层资产所处行业的趋势、实际运营的效果而进一步的分化，底层资产表现的预期假设也将调整。板块当中当前推荐关注：经济复苏传导较快、有较为确定性的复苏趋势的交通类产品、表现较为稳定的保障房类产品、今年新上市的IRR较高的能源类产品、以及产品扩募带来的投资机会。
　　一季度的表现来看，高速类REITs一季度整体呈现修复状态，EBITDA完成度较去年四季度都有所提升；生态环保类REITs中富国首创水务REIT处于行业淡季，完成度仅为78.50%，为25只REIT中最低；园区类REITs中EBITDA表现分化，建信中关村REIT完成度最低，为68.40%；仓储REITs、保障房REITs、能源类REITs表现较为稳健。在可供分配金额方面，从一季度单季度可供分配收益情况来看，25只REITs可供分配现金流中，14只超额完成，11只低于预期，保障房、仓储类完成度较好。
　　具体经营项目来看，高速公路类REITs在出行量恢复以及通行费减免优惠政策停止后，一季度通行量、EBITDA、可供分配现金流表现同比、环比整体有所改善。生态环保类REITs中富国首创水务REIT处于行业淡季，经营数据不佳。园区类REITs经营表现分化较大，其中张江光大REIT、建信中关村REIT、博时招商蛇口REIT出租率在一季报时均未企稳，关注后续招租进展。其他二线城市产业园REITs表现尚可，厂房REITs经营表现稳健。仓储物流类REITs运营情况继续维持稳定。保障性租赁住房类REITs凭借其本身的特性，整体运营表现继续维持稳健。能源类REITs中的鹏华深圳能源REIT收入环比下降明显，较2022Q4环比下滑25.98%，或与发电量季节性变化有关。
　　风险提示：政策不及预期、项目运营超预期、披露口径偏差。