收入利润稳健增长
　　2023年一季度，保利发展实现营业收入399.6亿（YoY+19.2%），净利润39.7亿（YoY+2.6%），归属母公司净利润27.2亿（YoY+7.5%），扣非后归母净利润26.6亿（YoY+6.8%%）。实现基本eps为0.23。
　　收入利润增长主要来自于利润率下行带来的税金减少、资产处置增加及少数股东损益占比下降。具体而言，一季度税金及附加规模11.4亿（YoY-21.9%）；当期产生资产处置收益2亿，去年同期为0；少数股东损益12.4亿（YoY-6.8%），对归母净利润摊薄影响降低。
　　盈利触底修复可期
　　盈利能力方面，一季度保利发展加权平均ROE为1.38%（YoY+0.09pct），报表结算毛利率为21.9%（YoY-6pct），净利率9.9%（YoY-1.6pct），归母口径净利润率6.8%（YoY-0.7pct）。
　　前期低毛利项目集中结转交付拉低结算毛利率水平。伴随土地市场改善，低利润项目逐渐结算完毕，2021年下半年以来土地市场盈利改善驱动的高利润项目交付，公司盈利水平有望持续改善。同时，公司管理效率持续提升，期间费用率自去年同期的8.9%下降至6.3%，降本增效双方面驱动盈利质量回升。
　　销售拿地积极进取
　　销售拿地方面，2023年一季度，保利发展签约销售额1141.3亿（YoY+25.8%），销售面积630.8万㎡（YoY+13.9%）。新增拿地建筑面积1054万㎡，拿地建筑面积/销售面积为14.5%，相比2022年同期有所下降。
　　销售复苏显著，一季度购房热情快速提升，凭借公司良好的住宅开发能力以及央企信用背景，公司项目一季度到访量提升明显。拿地层面，在目前土地市场供给下降热度回升的背景下，保持拿地聚焦核心城市，38个核心城市中拿地金额占比为98%。
　　融资宽松积极发债
　　截至一季度末，保利发展维持良好的负债结构，期末资产负债率为77.9%（YoY-0.24pct），Wind口径下，剔除预收账款后资产负债率为68.2%（YoY-0.4pct），净负债率69.7%（YoY-3.7pct），现金短债比为2.2（YoY+0.2），负债结构持续优化。
　　在头部房企融资宽松的环境下，公司抓住融资窗口期，一季度发行短期融资及公司债合计65亿，短融发行利率2.26%，“3+2”公司债发行利率3.2%，各期限信用债融资均处于行业较低水平。
　　投资建议：凭借过去一两年聚焦核心城市土储换仓的战略举措，保利发展在行业下行周期过程中，低成本大量补充优质城市土储，在当前房地产市场复苏的过程中，公司凭借良好的供货能力及优秀的产品结构，销售复苏能力持续领先行业。
　　我们预计，公司2023年至2025年实现归属母公司净利润203.0亿、247.7亿及327.2亿，同比增长10.6%、22%及32.1%。公司当前股价对应2023年归母净利润为8.1倍，鉴于公司在市场竞争格局改善下有望迎来市占率持续提升，维持“买入”评级。
　　风险提示：新房价格超预期下行、房地产调控政策收紧超预期、融资环境恶化超预期、引用数据滞后或不及时。