中国REITs市场成长潜力巨大。本文通过对海外REITs成熟市场业态进行系统梳理，重点从指数化投资角度出发，研究海外REITs市场的发展路径并结合国内实际情况对C-REITs指数化投资做出展望。当前，C-REITs作为独立于股债的另一大类资产，在资产配置中能够起到分散风险和改善绩效的作用。
　　▍中国REITs进入发展快车道。1）截至2023年3月31日，公募REITs市场已发行产品27只，累计募资金额908亿元，市场总市值已达到943亿元，其中经营权类占比62.55%，达590亿元；2）新发REITs产品认购踊跃。第一、二、三批网下发售份额倍数分别为8.5倍、46.4倍和118.3倍。
　　▍国内外比较，C-REITs市场发展路径展望。1）海外成熟市场REITs占股票市场规模2%以上，中国大陆这一比例仅为0.1%，我国基础设施存量巨大，具有非常大的发展空间；2）海外REITs类别较多，覆盖底层资产多样，不同种类REITs股息率差异较大，受益于政策支持，国内公募REITs市场底层资产类型预计将持续扩容；3）美国REITs平均市值约为90.61亿美元，远高于国内目前32亿元左右的平均市值，参考海外，扩募在未来可能成为C-REITs规模增加的主要来源；3）美国REITs持有人中投资顾问及对冲基金占主导，目前国内基金公司在C-REITs投资中的参与度低，未来配置型长期投资者有望贡献增量资金。
　　▍海外REITs指数化投资占重要地位。1）截至2023年1月，美国和日本REITETF及REITs指数共同基金规模分别占本国REITs市场规模的10%和20%左右；2）美国REITETF起源较早，规模较大的ETF追踪的指数不同，以追踪知名指数公司发布的指数为主；3）日本规模最大的几只REITETF均追踪东证REIT指数；4）海外规模较大的几只REITETF机构持仓在60%以上，国内投资海外REITs市场的基金持有人则是以个人投资者为主。
　　▍海外REITs在资产配置中的应用。1）海外REITs与股票市场的相关性在近几年有显著提升，与标普500的相关系数从2013-2018年的0.40提升至近五年的0.84；2）海外REITs在目标日期基金中占一定权重，不同管理人旗下的产品REITs权重的来源不同，部分管理人虽然没有专门投资REITs，但是其投资大盘指数ETF，这些大盘指数成分中包括REITs，部分管理人则是持仓中包含房地产ETF；3）从历史回溯来看，在目标风险模型中加入REITs往往能够有效提高收益，随着目标风险水平和目标收益的提升，模型中REITs的权重也在提升。
　　▍ C-REITs大类资产配置初探。1）构建REITs组合，将上市满20个交易日的REITs纳入组合，综合体现REITs市场的整体走势；2）REITs具有股性+债性的收益特征，REITs和其他资产的相关系数普遍不高，与股票的相关性约为0.4；3）REITs与债券和商品的相关系数低于0.1；4）在股债配置模型中使用C-REITs代替权益仓位通常能够提高收益，降低风险，代替债券仓位能够显著提高收益。
　　▍风险因素：历史数据不代表未来表现；REITs产品底层资产的收益表现回升可能会滞后于企业盈利的提升。